Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3691 K.2025/2640

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekillerince duruşmasız, asıl ve birleşen davada davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacılar vekili avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili asıl ve birleşen dava dilekçelerinde özetle; müvekkillerinin arsa sahibi olarak davalı ...Ltd. Şti. ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, söz konusu sözleşme uyarınca ... ili, ... ilçesi, ...

Mah., 6368 ada, 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler yapıp teslim edileceğini, yine yüklenicinin inşaatı rahatça yapıp bitirmesi ve kendine ait bölümleri satması için vekaletname verildiğini, inşaatın en geç bitirilme tarihinin ise 27.09.2014 olduğunu, bir süre sonra inşaatın durduğunu, inşaata devam edilmesi için yapılan tüm görüşmelere rağmen devam olunmadığını, verilen vekaletnameye istinaden yüklenici davalı tarafından kat irtifakının kurulduğunu ve 25 bağımsız bölümün müvekkillerinin bilgisi dışında yüklenici tarafından diğer davalılara satıldığını,

davacı müvekkillerine daireleri teslim etmeyen yüklenicinin şahsi haklarını devretme olanağının bulunmadığını ve bu sebeple yüklenici tarafından yapılan tüm satışların geçersiz olduğunu ileri sürerek, davalılar adına olan tüm kat irtifakı tapularının iptali ile müvekkilleri adına 1/3'er hisse ile tescil edilmesini, davalı yüklenici ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve 5.000,00 TL kira kaybının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğraması nedeniyle davanın zamanaşımından reddine karar verilmesini, davalı müvekkilinin taşınmazı iyiniyetli olarak davacı yanın bilgisi ve rızası dahilinde tapu siciline güvenerek satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğraması nedeniyle davanın zamanaşımı bakımından reddine karar verilmesini, müvekkillerinin taşınmazları iyiniyetli olarak davacı yanın bilgisi ve rızası dahilinde tapu siciline güvenerek satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğraması nedeniyle öncelikle davanın zamanaşımı bakımından reddine karar verilmesini, davalı müvekkilinin taşınmazı davacıların verdiği vekaletnameye dayanılarak davacıların bilgisi ve rızası dahilinde iyiniyetli olarak tapu siciline güvenerek satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; taşınmazı davacıların vermiş olduğu vekaletnameye istinaden satın aldığını, sözleşmenin tarafı da olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalılar ..., ... ve ... cevap dilekçelerinde; taşınmazları tapu kaydına istinaden satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile binada yapılan inşaat imalatlarının yapım seviye oranının %9 olduğu, yüklenicinin temerrüdünün oluştuğu ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshinde davalı yüklenicinin tam kusurlu olduğu, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle bağımsız bölümlerdeki davalıların adlarına tescilli tapularının iptali ile arsa sahiplerine iadesi gerektiği, davacıların gecikme tazminatı taleplerinden vazgeçildiği belirtilerek, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, gecikme tazminatı talebine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına, birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde birleşen davalarda bir kısım davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, %9 oranında inşaatın yapıldığı anlaşılmakla, davacı arsa sahiplerince sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin haklı olduğu, inşaatın geriye etkili feshi nedeniyle yükleniciden daire alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği kaldı ki bir an TMK 1023. madde gereği inşaatı topraktan alan ya da henüz %9 tamamlanan inşaaattan daire alan davalıların yüklenicinin arsa sahipleriyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını ve sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeden dairelere hak kazanamayacağını,

kendilerine tapu veremeyeceğini bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli tapu maliki olarak kabul edilemeyecekleri, bu nedenle mahkemece yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı daireler yönünden tapu iptal ve tescil kararının isabetli olduğu, ancak yargılama giderleri, harç ve vekalet ücreti tayininde yanılgıya düşüldüğü belirtilerek, istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, gecikme tazminatı talebine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına, birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Birleşen 2018/60 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin daireyi arsa malikinden aldığını, bedelin arsa maliki ... hesabına yatırıldığını, kazanımın iyiniyetli olduğunu ve tapu sicilinde şerh bulunmadığını beyan etmektedir.

2. Birleşen 2018/60 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli şekilde tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını, ödenen bedelin iadesinin gerektiğini, harç ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu beyan etmektedir.

3. Asıl davada davalılar ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; taraf teşkilinin sağlanmadığını, tanık dinlenmesine muvafakat etmediklerini, dava konsu dairelerin iyiniyetli şekilde tapu siciline güvenerek alındığını ve tapuya güven ilkesi gereğince iktisabın korunması gerektiğini beyan etmektedir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının birleşen 2018/60 E. sayılı davada davalılar ... ve ... ile asıl davada davalılar ..., ..., ... ve ... lehine BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.