Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/4150 K.2025/2518

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ile ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... ile davacı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında 02.05.2012 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede kademeli devir öngörüldüğünü, davalı yüklenicinin müvekkilinden aldığı vekaletnameler ile kendisine isabet edecek olan 3 taşınmazı diğer davalılara sattığını, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde bitirerek teslim etmediğini, tespit raporuna göre inşaatın seviyesinin %77 olduğunu belirlendiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazı davacıdan satın aldığını, ...’ın davacı adına hareket eden vekil olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin aralarındaki sözleşmeyi bilmediğini ve bilmesi gerekmediğini, müvekkilinin bağımsız bölümünün tamamlandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazı davacı arsa sahibinin vekil olarak tayin ettiği ...’dan aldığını, satış sözleşmesinin tarafının davacı arsa sahibi olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin tapu kaydına güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğunu, inşaatın tamamlanma oranı %95 üzerinde olduğundan geriye etkili fesih şartlarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın tamamlanma oranının tespit dosyasında %77 civarında kaldığı belirlendiğinden geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yüklenici ya da yüklenici talimatıyla 3.kişilere tapuda bağımsız bölüm devri,arsa sahibinin üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanmayacağı, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde arsa sahibinin,

yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ve ... vekilleri ile davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun usulden reddine, davalılar ... ve ... vekillerinin istinaf başvurularının ise esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a.İnşaatın tamamlanma oranı %90’nın üzerinde olduğundan sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluşmadığını,

b. Bilirkişi raporlarının çelişkili olduğunu,davacının davaya dayanak yaptığı 2016/27 D.iş dosyasına bilirkişi raporlarında hiçbir şekilde atıf yapılmadığını, davacının davaya dayanak yapmadığı 2015/1 D.iş dosyasındaki oranın dikkate alındığını, oysa yüklenicinin bu tespitten sonra işe devam ettiğini, bilirkişi raporlarındaki inşaatın tamamlanma oranları arasında fahiş derecede fark ve çelişkiler bulunduğunu, rapora ve ek rapora itirazlarının değerlendirilmediğini,

c. Müvekkilinin tapu siciline güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğunu, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, davacının davalı yüklenici ...’a özel vekaletname vererek bağımsız bölümün satışını gerçekleştirdiğini, davacının kusurlu olduğunu, yükleniciye düşen 4 nolu dubleks dairenin eksiklikler karşılığında davacı arsa sahibine devredildiğini, bu taşınmaz bedelinin eksikliklerden çok daha fazla olduğunu beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkilinin yükleniciden değil arsa sahibinden bağımsız bölüm aldığını, satış sözleşmesinin tarafının davacı arsa sahibi olduğunu, ...’ın vekil sıfatıyla hareket eden kişi olduğunu, bu hususların resmi belgelerle sabit bulunduğunu, müvekkili ile yüklenici arasında bir sözleşme olmadığını,

b.Davacı ile davalı arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği ve vekaletnamede hususi belirtme ve ayrık durum bulunmadığından müvekkilinin arsa payı karşılığı sözleşmesinden haberdar olmasının beklenemeyeceğini,

c.Dava dilekçesinde de belirtildiği üzere 31.12.2014 tarihinden sonra inşaatta yüklenicinin müdahalesi olmadığını oysa müvekkilinin taşınmazı 03.02.2015 tarihinde satın aldığını,

e.Kabul anlamına gelmemekle birlikte yükleniciden aldığı kabul edilse bile inşaat %100 tamamlandığından geriye etkili fesih koşullarının oluşmadığını, bilirkişilerin inşaatın mevcut durumuna göre değil 2015/1 D.iş dosyasına göre rapor tanzim ettiklerini, davacının delil olarak sunduğu dosyanın ise 2016/27 D.iş dosyası olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine....” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme kararı doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalı tapu malikleri ... ve ...’ün dava konusu taşınmazı iyiniyetli iktisap edip etmedikleri değerlendirerek sonucuna göre bir karar verilmesi olup kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

2. Bozma nedenine göre davalılar ... ve ... vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

3. Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalılar ... ve ... vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalılar ... ve ... yararına ayrı ayrı takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile adı geçen davalılara verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,