Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/558 K.2024/1478

Taraflar arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil olmazsa, taşınmazların bedellerinin tahsili istemiyle açılan asıl davada ve adi ortaklığın tasfiye istemiyle açılan birleşen davada yapılan yargılama sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davaların reddine yönelik verilen hükmün, asıl ve birleşen davalarda davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı arsa sahiplerinin, taraflar arasında düzenlenen 21.01.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, müvekkiline devri gereken tapuları devretmediklerini ileri sürerek, 23 adet daire ve 2 adet dükkanın tapu kaydının iptali ile %50 hisse oranında müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde bedellerinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Yargıtay bozma kararından sonra açtığı birleşen davada ise müvekkili İbrahim ile davalı ... arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğunu, müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen, arsa sahiplerinin daire satışı konusunda ...'nin eşine vekalet verdiklerini ileri sürerek, adi ortaklığın feshi ile tasfiyesine, adi ortaklık ilişkisine konu olan 23 adet daire ve 2 adet dükkanda adi ortaklığa konu ilişki sonlandırılarak, mahkemece tasfiye edilip davacının tapuları verilerek alacak haklarının ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; inşaatın %75 oranında tamamlandığını, yükleniciler arasında uyuşmazlık olduğundan tapu devirlerini yapmadıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalılar ... ve ... cevap dilekçelerinde özetle; sözleşmeden hemen sonra yüklenicilere tüm işlemlere yapmak üzere vekalet verdiklerini, yüklenicilerin ayrıca kendi aralarında bir inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, bu sözleşmede davacı ...'in arsa sahiplerinin vekili olarak, diğer yüklenici ...'nin de inşaatı yapacak müteahhit olarak yer aldığını, inşaatın ... tarafından yapıldığını, davacının hiçbir katkısı olmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

3.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; inşaatın ... tarafından yapıldığını, dava dilekçesinde bahsi geçen hususlar ile arsa sahiplerinin bir ilgisi bulunmadığını, uyuşmazlığın yükleniciler İbrahim ile ... arasında olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 14.11.2018 tarihli ve 2017/626 Esas, 2018/673 Karar sayılı kararıyla; davacı ve fer'i müdahil ... arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğu, adi ortak fer'i müdahil ...'nin eldeki davaya muvafakat etmediği, adi ortaklık ilişkisinde ortakların, ortaklığı ilgilendiren davaları tek başlarına açamayacakları, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, bu durumda davacının tek başına aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle, asıl davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, davacı ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 03.05.2019 tarihli ve 2019/547 Esas, 2019/921 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurlarının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin (Yargıtay kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 21.09.2020 tarih ve 2019/3674 Esas, 2020/2487 Karar sayılı kararıyla, davacı ... ile feri müdahil ... arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğu, feri müdahil ... davaya muvafakat etmediğinden, davacıya, diğer adi ortak hakkında dava açmak üzere süre verilip açılacak dava, eldeki dava ile birleştirilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenmesi, sözleşmenin adi yazılı düzenlenmiş olmasına göre, tapu devri yapılması ya da inşaatın geldiği seviye nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup olmadığının değerlendirilmesi,

arsa sahiplerinin fer'i müdahil ile imzaladıkları inşaat sözleşmesi de incelenip değerlendirilerek işin esası ile ilgili sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak davanın usulden reddine karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, ilk derece mahkemesi kararı davacı yararına bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafından ... hakkında açılan davanın eldeki dava ile birleştirildiği, 20.10.2015 tarihi noterde onaylanan inşaat yapım sözleşmesini, davacı ...'in arsa sahiplerinin vekili olarak, birleşen davada davalı ...'nin de bu sözleşmeyi müteahhit sıfatıyla imzaladığı, inşa edilen yapıya ilişkin inşaat ruhsatında yüklenici olarak ...-Okutan İnşaat isminin yazıldığı, binanın görünürde ... tarafından inşa edildiği, davadaki asıl muhabatın ... olduğu, davacının müteahhit sıfatının ve vergi kaydının bulunmadığı, inşaata katkısının ispat edilemediği,

yine üçüncü kişilere bağımsız bölüm satışlarının ... tarafından yapılması, bu satımlara ilişkin arsa sahiplerinin yükümlülüklerini yerine getirmeleri, arsa sahiplerine, sözleşme gereği yapılacak 400.000,00 TL'lik ödemenin ... tarafından yapılmış olması, davacının elinde geçerli olarak düzenlenmiş, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuracak bir sözleşme/belge bulunmaması olguları da nazara alındığında, dava konusu olayda, yüklenicinin birleşen davanın davalısı ... olduğu, öte yandan, taraflar arasında düzenlenen 21.01.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçerliliğinin de bulunmadığı,

inşaatın geldiği seviye itibariyle davalıların adi sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmelerinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmadığı, davacının dava dilekçesinde dile getirdiği edimlerden hangisini yerine getirdiğini ispat edemediği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, asıl ve birleşen davalarda davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davalarda davacı vekil temyiz başvuru dilekçesinde; davalı ... ile davacı arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğunun tüm dosya kapsamı sabit olduğunu, davalı arsa sahiplerinin davacıya devri gereken tapuları devretmediklerini, mahkemece yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin araştırılmadığını, adi ortaklığın feshi ve tasfiyesi konusunda açılan birleşen dava hakkında bir karar verilmediğini, inşaat için arsa sahiplerine ve üçüncü kişilere ödemeler yapıldığını, adi ortaklığa sermaye koyma borcunu yerine getirdiğini, inşaat %90 tamamlandığından artık sözlemenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin mümkün olmadığını,

asıl davada dava değeri tam olarak belirlenmeden ve dava harçları tamamlanmadan, davalılar yararına nispi vekalet ücreti takdir edilmesinin yerinde olmadığını ileri sürerek, karararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, birleşen davada ise adi ortaklığın tasfiye istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri ile 620 ve devamı maddeleri;

3. Değerlendirme

1.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur.

Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşme, noterde yapılmakla birlikte kanunun aradığı şekle uygun olmaksızın onaylama şeklinde yapılmışsa, bu sözleşme de geçerli olmayacaktır.

Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde artık şekil eksikliğini ileri sürmek, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir.

2. Somut olayda, yükleniciler ... ve ... ile arsa sahipleri arasında imzalanan 21.01.2015 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.11.2015 tarihli ek sözleşme, resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda inşaatın %90 seviyesinde olduğu tespit edilmiş ve ayrıca arsa sahipleri tarafından yüklenicilerden ...’ın daire satışı yaptığı üçüncü kişilere tapu devirleri yapılmıştır. Artık bu durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup, mahkemece bu husus gözardı edilerek, hükmün gerekçesinde sözleşmenin geçersiz olduğu ve davacının bu sözleşmeye dayalı olarak tapu devri talebinde bulunamayacağı sonucuna varılması isabetsiz olmuştur.

3. Taraflar arasında düzenlenen 21.01.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, asıl ve birleşen davalarda davacı ... ile birleşen davada davalı ... inşaat yapım işini birlikte üstlenmişlerdir. Arsa sahipleri, sözleşmeden kaynaklı iş ve işlemleri yerine getirmek üzere her ikisine vekalet vermişlerdir.

Her ne kadar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra, arsa sahiplerinin vekili sıfatıyla ... ve yüklenici sıfatıyla ... arasında bu kez 20.10.2015 tarihli ayrı bir inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ise de, bu sözleşmenin adi ortaklığı sona erdirmeyi amaçladığı söylenemez. Davacı ..., bu sözleşmenin resmi işlemleri yürütmek üzere prosedür gereği düzenlendiğini iddia etmiştir.

Nitekim, sözleşmede inşaatın tüm masraflarının arsa sahiplerince yapılacağı, yüklenici ...’ın işin takip ve koordinasyonunu yapacağı yazılı olup bu haliyle sözleşme hükümlerinin uygulanmadığı açıktır. Ayrıca, bu sözleşmeden kısa bir süre sonra 16.11.2015 tarihinde düzenlenen ek sözleşmede arsa sahipleri ile yüklenici taraf tekrar bir araya gelerek, dairelerin paylaşım şeklini kararlaştırmışlar ve davacı ... bu ek sözleşmeye de ... ile birlikte yüklenici sıfatıyla katılmıştır.

Bunun yanında ... tarafından, ...’e gönderilen 07.03.2018 tarihli ihtarnamede, aralarında adi ortaklık ilişkisi kurulamadığı ifade edilmekle birlikte, üçüncü şahıslara beraber daire sattıkları, onlara karşı sorumluluklarının devam ettiği, arsa sahiplerine karşı olan edimlerin yerine getirilmediği, sermaye koyma borcunu yerine getirirse talepte bulunabileceği belirtilmiştir.

Tüm bu hususlar nazara alındığında, davacı ... ile ... arasındaki adi ortaklık ilişkisinin sona ermediği anlaşılmaktadır.

4.Dava konusu inşaatın büyük oranda tamamlandığı, yukarıda geçerli olduğu belirtilen 16.11.2015 tarihli daire paylaşımına ilişkin ek sözleşme hükümleri gereği, inşaat seviyesinin %70 üzerinde olması nedeniyle, yüklenici tarafın imalatın geldiği seviye göre arsa sahiplerinden tapu devri talebinde bulunabileceği açıktır. Nitekim, arsa sahipleri savunmalarında, uyuşmazlığın yükleniciler arasında olduğunu, adi ortaklardan ...’a, istediği bağımsız bölümlerin tapularının verildiğini belirtmişlerdir. Bu durumda, yükleniciler ... ile ... arasındaki adi ortaklık ilişkisinin tasfiye edilmesi gerekir.

5. Hal böyle olunca, mahkemece.

21.01.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.11.2015 tarihli ek sözleşme hükümleri kapsamında yapılan inşaat işiyle sınırlı olarak, adi ortakların iddia, savunma ve delilleri üzerinde inceleme yapılarak, her bir adi ortağın inşaata yaptığı katkı, sermaye koyma borcunu ne ölçüde yerine getirdikleri, davacı ...’in eşine daha önce A blok 30 nolu dairenin 1 / 4 hissesinin devredilmiş olduğu da gözetilerek, bunun dışında bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı, diğer adi ortaktan alacağı bulunup bulunmadığı hususları, uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu aracılığıyla incelenerek,

adi ortaklığın tasfiyesi hükümleri uyarınca, yükleniciler arasındaki adi ortaklık ilişkisinin tasfiye edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, özellikle birleşen davada adi ortaklığın tasfiyesinin de talep edildiği gözden kaçırılarak, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

6. Öte yandan, tapu iptal ve tescil davaları, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 15. maddesine göre nispi harca tabidir. Aynı yasanın 28/1-a maddesine göre karar ve ilam harçlarının 1/4'ünün peşin olarak alınması zorunludur. Harç hususu kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkeme tarafından kendiliğinden göz önünde tutulur.

Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi gereğince muhakeme sırasında tespit edilen değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, o celse için yargılamaya devam edilerek, takip eden celseye kadar noksan harç tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağından HMK'nın 150. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulmasının noksan harcın tamamlanmasına bağlı olduğu, 32. maddesinde de yargı işlemlerinden alınan harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı hükmü getirilmiştir.

Mahkemece, eksik harcı tamamlamak üzere, asıl ve birleşen davalarda davacı tarafa süre verilip, yatırması halinde yargılamaya devam edilmesi, aksi halde 6100 sayılı HMK'nın 150. maddesi uyarınca dosyanın işlemden kaldırılması ve yasal süresi içinde noksan harç ödenip davanın yenilenmemesi halinde asıl ve birleşen davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, kamu düzeninden olan harç hususu gözden kaçırılarak eksik harçla açılan davanın esastan karara bağlanması usul ve yasaya aykırı olmuştur.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararının, asıl ve birleşen davalarda davacı yararına BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl ve birleşen davalarda davacı ... yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak, davacıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,