Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1078 K.2024/4522

1.Davacı asli müdahil vekili dilekçesinde özetle; müvekkilinin kooperatif üyesi olduğunu ve davaya konu kooperatif taşınmazına ilişkin satışın mutlak butlanla batıl ve muvaaaza ile geçersiz olduğunu, yönetim kurul kararı olmadan taşınmazların satılmasının usulsüz olduğunu, kooperatifin davalı Büyükhanlı İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic.

A.Ş. 'den 4.956.871,47 YTL borç aldığını ancak yönetim kurul başkanının borcun 7.500.000 YTL olduğunu bildirdiğini, dayanak belgelerin sunulmadığını, yargılama devam ederken ihtiyati tedbir kararı verildiğini ve teminat yatırılacağı aşamada Büyükhanlı İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. A.Ş.'nin taşınmazı davalı RSY İnşaat San. ve Tic. A.Ş.'ye devrini yaptığını, RSY İnşaat San. ve Tic.

A.Ş'nin davadan haberdar olduğunu ve iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olmadığını dava konusu 355 no.lu parselin davalı Büyükhanlı İnşaat Gayrimenkul San. Ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile diğer davalı kooperatif adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, müdahale harcını yatırmış ve İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 02.12.2015 tarihli kararı ile asli müdahale talebi kabul edilmiştir.

2.Davacı vekili tarafından birleşen İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/84 E. 2015/240 K. sayılı dosyası kapsamında dava dilekçesinde özetle; davalı kooperatif tarafından diğer davalı ... Köseoğlu'na satışı yapılan 356 parsel sayılı taşınmaza ilişkin asıl dosya kapsamındaki beyan ve iddialarını aynen tekrar etmiştir.

3.Davalı RSY İnşaat San. ve Tic.

A.Ş vekili dilekçesinde; iyiniyetli olarak hukuka uygun işlemler ile 3. kişi konumundaki müvekkili şirkete bu itirazların yöneltilemeyeceğini, dava konusu 355 parselin müvekkilince satın alınmadan önce ½ hissesinin davalılardan Büyükhanlı İnşaat ile ½ hissesinin davalılardan Tacirler İnşaat adına kayıtlı olduğunu, her iki davalıdan ayrı ayrı 4.618.644,07-TL'ye satın aldığını, 356 parselin ise Haydar Köseoğlu adına kayıtlı iken, Kosifler Kalyon Gayrimenkul Yatırım ve İnşaat A.Ş. satışının yapıldığını,

müvekkili ile Kosifler Kalyon Gayrimenkul Yatırım ve İnşaat A.Ş.'ye ise 03.11.2014 tarihinde şirket birleşmesi yolu müvekkili bünyesinde birleştiğini, işlemlerin muvazaalı olduğu iddiasının gerçeğe aykırı olduğunu, tapuya güven ilkesi gereği hareket edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

4.Davalı Tüm Basın Birlik Mensupları Konut Yapı Kooperatifi dilekçesinde özetle; kooperatifin toplantı yeter sayısı ile toplanıp karar yeter sayısı ile taşınmazın 258 konut, 258 otomobil ve 4.000.000USD trampa edilmesine ve KİPTAŞ ile yapılmış ön sözleşmenin tasdikine karar verildiğini, davacı her ne kadar dilekçesinde arsaya orman müdürlüğünden yapı izni verildiği ve bu sebeple taşınmazın değerinin 5 kat arttığı belirtilmişse de ilgili yazı kapsamında izin verildiğine dair bir ibare olmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

5.Davalı Büyükhanlı İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. A.Ş. vekili dilekçesinde özetle; müvekkili firmanın da dahil olduğu Büyükhanlı-Tacirler-Köseoğlu Konsorsiyumunu ile diğer davalı Kooperatif arasında Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Mukavelesi akdedildiğini, sözleşmeye ek olarak 23.05.2005 tarihli “Ek Protokol” düzenlenerek,

protokolün 4. maddesi ile arsa sahipleri orman idaresinden kesin izin alımını 31.12.2006 tarihine kadar gerçekleştirmezse, müteahhit isterse mukavelenin feshini isteyebileceği ve arsa sahipleri müteahhide 2.500.000-USD ceza-i şart ödeyeceği düzenlemesine yer verildiğini, ek protokol ile izin alınması için öngörülen sürenin uzatıldığını ve ceza-i şartın 3.500.000,-USD’ ne yükseltildiğini, ancak uzatılan süre içerisinde de kooperatifin edimini süresinde yerine getirmediği ve kooperatife yaklaşık dört yıl önce 4.956.871,00-Türk Lirası borç verildiğini, dava konusu taşınmaz,

konsorsiyumunun likit alacaklarının itfası ve 3.500.000-USD tutarındaki ceza-i şart taleplerinden feragat etmeleri karşılığında konsorsiyum üyesi müvekkil firmaya satıldığını, muvazaalı herhangi bir işlem olmadığını genel kurul ve yönetim kurul kararlarının usulüne uygun şeklide alındığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

6.İlk Derece Mahkemesince davalı kooperatifin 24.06.2007 tarihli genel kurulunda 355, 356 ve 360 parsel sayılı taşınmazların kooperatifin tüm borçları düştükten sonra ortak pay başına asgari 250.000 USD bedelle olmak üzere toplam 62.500.000-USD bedelle satılmalarına, yönetim kuruluna bu hususta yardımcı olmak üzere 5 kişiden oluşan komisyon teşekkülüne oy çokluğuyla karar alındığı,

davalı kooperatif ile Büyükhanlı İnşaat arasında akdedilen Fesih ve Tasfiye Sözleşmesinde kooperatif adına kayıtlı bulunan 355 parsel sayılı taşınmazın Büyükhanlı ve/veya Tacirler'e yahut onların göstereceği kişiye tapuda devredilmesi halinde kooperatiften hiçbir hak talep edilmeyeceği, kooperatifin ibra edileceğinin kabul ve taahhüt edildiği, kooperatif genel kurul kararı uyarınca borçların düşüldüğü, Kooperatif Yönetim Kurulunun 18.04.2008 tarih 62 Karar numaralı kararıyla genel kurulda belirlenen asgari satış bedelinin 62.500.000-USD olduğu,

üç adet arsanın toplam yüzölçümünün 636.000 m² olduğu m² birim fiyatının 99-USD olarak hesaplandığı, dava konusu 355 numaralı parselin Büyükhanlı İnşaat'a 6.748.000,00-Türk Lirası, 356 numaralı parselin ise Haydar Köseoğlu'na 3.386.000,00-Türk Lirası bedelle satış suretiyle devredildiği, satış bedellerinin kooperatif genel kurulunca belirlenen asgari satış bedelinin üstünde olduğu, Kooperatif genel kurulunda alının 24.06.2007 tarihli taşınmaz satış kararında ve taşınmazların satışında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

7.Bu karara karşı asıl ve birleşen davada davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: Kooperatif gayrimenkullerinin satış yetkisi kooperatif genel kurulunun devredilemeyen yetkileri arasındadır ve bu hususta karar almak nitelikli çoğunlukla mümkündür. Somut olayda, Kooperatifler Kanunu 42. maddesi kapsamında Kooperatif Genel Kurulunun 24.06.2007 toplantı tarihli kararında 355, 356 ve 360 parsel numaralı taşınmazların toplam 62.500.000-USD aşağı olmamak şartıyla satılmak üzere yetki verilmiş ise de yönetim kuruluna yardımcı olmak üzere beş kişilik satış komisyonu kurulması kararlaştırılmıştır.

Dosya içeriği itibariyle taşınmazların satışından önce komisyonun kurulup kurulmadığı anlaşılamamaktadır. Keza 355 parsel numaralı taşınmazın 6.748.000,00-Türk Lirasına 356 parsel numaralı taşınmazın 3.386.000,00- Türk Lirasına satılmasına karar verilmiş ise de 360 parsel numaralı taşınmazın satılıp satılmadığı, ne kadara satıldığı, satıldı ise satışın neticelenip neticelenmediği dosya içeriğinden anlaşılamamaktadır.

Bu durumda genel kurulca alınan karara uygun bir satışın gerçekleşip gerçekleşmediğinin belirlenebilmesi için kurulması kararlaştırılan komisyonun teşekkül edip etmediği ve 360 parsel numaralı taşınmazın akıbetinin araştırılarak ayrıca 355 ve 356 parsel numaralı taşınmazların da tekrar el değiştirdiği nazara alınarak son malikin iyiniyetli olup olmadığı, TMK'nın 1023. maddesi çerçevesinde bir değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile karar verilmesi doğru olmamış bozulması gerekmiştir.