Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1241 K.2024/4378

Davacı vekili; davalı şirketten henüz daha inşaat başlangıç aşamasında olan bir adet daire satın aldığını, buna ilişkin olarak da taraflar arasında 23.03.2017 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği kendi üzerine düşen edimlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini ve davalı müteahhit şirket tarafından iskan ve tapu işlemlerinin çözülmesini beklediğini, nitekim ödemenin tamamlandığı tarihten 1 ay kadar sonra 2018 yılının Aralık ayında davacının burada yaşamaya başladığını, 04.06.2022 tarihinde davalı ... cep telefonuyla arayarak evi kendisinin satın aldığını ifade ettiğini,

kat irtifakı kurulduktan sonra davacı müvekkile devredilmesi gereken tapu davalı ...'e devredildiğini, davalı şirketle danışıklı hareket ettiği için davalı ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tescilini, terditli olarak şimdilik 1.000,00 Türk Lirası'nın, dava konusu taşınmazın değerinin dava tarihi itibarıyla belirlenecek bedelin yasal faiziyle birlikte davalı ...'tan yasal faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar davaya cevap vermemiştir.

İlk Derece Mahkemesince; davacının haricen satın aldığı taşınmazın tescilini kazanabilmesi için malik sıfatı ile oturma şartı yanında dava dışı tapunun tescil edildiği davalı ...'in de kötüniyetli ve muvazaalı olarak taşınmazı adına tescil ettirdiğini ispat etmesi gerekmekte olup davacı yanca bu hususun ispat edilemediği gerekçesiyle davanın tescil talebi yönünden reddine ancak terditli olarak açılan alacak davası bakımından ise taşınmazın rayiç değerinin dava tarihi olan 21.06.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... şirketinden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi tarafından davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, davalı ...'in emniyet müdürlüğünde verdiği 22.06.2022 tarihli ifadesinde taşınmazı satın alma tarihi olan 17.06.2022 tarihinden önce 04.06.2022 tarihinde dosyamız davacısı ile görüşmesi olduğunu ve davacının dava konusu taşınmazda hak iddiasında bulunduğunu iddia ettiğini beyan ettiği, buna göre,

davalı kayıt malikinin gerek dava konusu inşaatta işçilik yapması ve gerekse emniyetteki ifadesine göre dava konusu taşınmazı tapuda devralmasından önce davacının dava konusu taşınmaza ilişkin temlik sözleşmesi bulunduğunu bildiği ya da bilebilecek durumda olduğunun kabulü gerekeceğinden kayıt malikinin TMK. 1023 maddesinin koruyuculuğundan yararlanmasının söz konusu olamayacağı gerekçesiyle yeniden hüküm kurulması ile tapu iptal tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalı ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Dava; yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali tescil ve terditli olarak açılan tazminat talebine ilişkindir.

1. Mecburi dava arkadaşlığı birden fazla kimsenin birlikte dava açması veya birden fazla kimseye karşı birlikte dava açılmasının zorunlu olduğu hâllerde söz konusu olan dava arkadaşlığıdır. Maddi hukuk sebeplerinden kaynaklanan dava arkadaşlığı maddi bakımından dava arkadaşlığı, usul hukukuna ilişkin sebeplerden kaynaklanan dava arkadaşlığı ise şekli bakımdan zorunlu dava arkadaşlığı olarak adlandırılabilir. Münhasıran davalılar bakımından işlerlik kazanan, gerçeğin tüm boyutları ile ortaya çıkarılmasını ve taraflar arasındaki uyuşmazlığı daha sağlıklı ve daha doğru bir biçimde karara bağlanmasını amaçlayan, kanunun açıkça öngördüğü hâllerde ortaya çıkan dava arkadaşlığı türüne şekli mecburi dava arkadaşlığı denir (Tanrıver, S. Medeni Usul Hukuku, C 1, Ankara 2016, s. 542).

Yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davalarında, arsa sahibi ile yüklenici arasında bulunan sözleşmeye konu olan taşınmaz talep edilmekte ve çoğu zaman da taşınmaz arsa sahibi üzerine kayıtlı bulunmaktadır. Yine temlik alanın yüklenici yerine geçerek talepte bulunması karşısında, arsa sahibinin yükleniciye karşı sahip olduğu itiraz ve def’ileri ancak bu davada ileri sürmesi söz konusu olmaktadır.

Bu itiraz ve def'ilerin ileri sürülmesi de ancak arsa sahibinin davada yer alması halinde mümkündür. Yüklenicinin de arsa sahibi ile aralarında bulunan sözleşme gereğince açılan davada yer alması zorunludur. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temliken tescil davalarının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflara olan yüklenici ve arsa sahibine karşı birlikte yöneltilmesi gerekir.

Bu nedenle, öncelikle, dava konusu taşınmazın arsa sahibinin davaya dahil edilerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

2-Bozma nedenine göre davalı ... vekilinin ise yukarıdaki paragraf dışında kalan temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava, yükleniciden temlik alan tarafından açılmış tapu iptal ve tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, davada taraf olmayan arsa malikinin taraf teşkili açısından bu davada davalı gösterilmesinin zorunlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Sayın çoğunluğun bozma gerekçesinde de belirtildiği gibi, arsa maliki ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsanın avans olarak yükleniciye temlikinden sonra, yüklenici tarafından üçüncü kişilere taşınmaz satılmasının vaad edilmesi (temlik yapılması)ve bu üçüncü kişiler tarafından yükleniciye karşı tapu iptal ve tescil davası açılması durumunda hakkı doğrudan etkilenecek olan arsa malikinin de davada taraf olması gerekmektedir.

Bu husus genel kural olarak sayın çoğunluğun ve tarafımın kabulündedir. Ne var ki bozma gerekçesinde de belirtildiği üzere yüklenici ile arsa maliki arasındaki dava arkadaşlığı şekli bakımdan mecburi dava arkadaşlığıdır. Eğer arsa malikinin haklarının etkilenme ihtimali yoksa davada taraf olmasına da gerek bulunmamaktadır.

Örneğin inşaat tamamlanmış, iskan ruhsatı alınmış, arsa maliki ve yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümler paylaşılmış ve bundan sonra yüklenicinin temlik alacaklısı tarafından yüklenici aleyhine dava açılmışsa, bu durumda arsa malikinin davalı olarak gösterilmesine gerek bulunmamaktadır. Zira artık arsa malikinin yükleniciden bir alacağının kalmadığı açıktır.

Somut olaya geldiğimizde de, Arsa Maliki tarafından açılan Sakarya 2.A.H. Mahkemesinin 2021/315 E, 2022/263 K sayılı dosyasında arsa malikleri 25.2.2022 tarihli feragat dilekçeleri ile dava konusu taşınmazın da bulunduğu 18063 parseldeki haklarından feragat etmişler ve bu parsele ilişkin dava feragat nedeniyle reddedilmiş kesinleşmiştir. Artık bundan sonra arsa malikinin bu parsele ilişkin yükleniciye ve ondan temlik alanlara karşı hak iddia etmesi mümkün değildir. Bir başka ifade ile eldeki somut davanın, kabul ile sonuçlanması nedeniyle, arsa malikinin hakkının etkilenme ihtimalinden bahsedilemez.

Hal böyle olunca, arsa malikinin davaya mecburi dava arkadaşı olarak katılması sonucu değiştirmeyeceğinden, işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, usulü eksiklik nedeniyle bozma yönünde oluşan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

...