Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1325 K.2025/2477

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı şirket arasında ....

Noterliği’nin 29.06.2016 tarih ve ... yevmiye no'lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme hükümlerinin yerine getirilmediğini, davacıların evlerinin yıkım ruhsatı alınmadan yıkılması nedeni ile kira ve taşınma desteği alma haklarının ortadan kalktığını, davalının müvekkillerinin menfi zararını karşılaması gerektiğini, taşınmazın %43'ünün müteahhide devredildiğini, bu payın tapudaki kayıtlara göre el değiştirdiğini, davalı tapu maliklerinin yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden tapuya hak kazanamayacaklarını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshine,

devri yapılan payların tapu kayıtlarının iptali ile 258/600 payın müvekkilleri adına payları oranında tesciline, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 1.000,00 TL menfi zarar ve 104.000,00 TL cezai şart alacağının davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar , ..., ..., ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin söz konusu payları ... isimli kişiden satın aldıklarını, iyiniyetli üçüncü kişi olduklarını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıklarını, davalı şirket ile davacılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bilmelerinin müvekkillerinden beklenemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taşınmaz üzerinde inşaata başlanmadığı, davalı şirketin edimlerini yerine getirmediği, arsa sahiplerinin geriye etkili feshi taleplerinin yerinde olduğu, sadece tescil işleminin yapılmasının mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmadığı, yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirdiğinde mülkiyete hak kazanabileceği, yükleniciden pay devri alan üçüncü kişilerin hayatın olağan akışına göre tescilin yolsuz olduğunu bilmesi gereken kişiler olduğu,

davalıların adına kayıtlı payların arsa sahibi davacılara iade edilmesi gerektiği, cezai şart ve kira bedelinin geriye etkili fesih halinde istenemeyeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline, cezai şart ve kira bedeline yönelik taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ..., ... vekili ile davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İlk derece mahkemesinin 09.05.2022 tarihli ek kararıyla davalı ...’ın muhtıra tebliğine rağmen harcını tamamlamadığı belirtilerek istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiş, diğer davalılar ..., ..., ... vekilinin istinaf başvurusu bakımından Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin davalı şirket ile davacılar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haklarında açılan tapu iptal tescil davasıyla haberdar olduklarını, müvekkilleri ile davacıların yada diğer davalı şirket arasında hiçbir hukuki ve harici bağ olmadığını, davalıların iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını, sözleşmeye dair tapu üzerinde herhangi bir şerh bulunmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Davalı ... vekilinin temyiz istemi yönünden; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun öngördüğü yargılama sistemine göre ilk derece mahkemesinin verdiği kararlara karşı istinaf başvurusu üzerine bölge adliye mahkemesince, başvuran tarafın istinaf başvurusunun usulden ya da esastan reddine karar verilebilir veya ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulabilir. İstinaf başvurusunun reddi hâlinde bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz hakkı sadece istinaf başvurusu reddedilen tarafa ait olup bu hâlde ilk derece mahkemesi kararını istinaf etmeyen tarafın temyiz hakkı bulunmamaktadır.

İlk Derece Mahkemesince 09.05.2022 tarihli ek kararla davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiş, ek karar tebliğine rağmen ek karara karşı istinaf yoluna başvurulmamıştır. Bu halde ilk derece mahkemesi kararını istinaf etmeyen davalılardan ...’ın istinaf başvurusunun esastan reddine dair Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz hakkı bulunmadığından temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Davalılar ..., ..., ... vekilinin temyiz istemi yönünden; uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde yapılmış ve yapılmakta olan bir yapı olmadığının, eski yıkılmış binanın molozlarının arsa üzerinde bulunduğunun tespit edilmesine göre usul ve kanuna uygun olup davalılar ..., ..., ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE, 2.Davalılar ..., ..., ... vekilinin temyiz istemi yönünden; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalılar ..., ..., ...'ya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz harcının davalı ...'a talep halinde iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava konusu uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tazminat istemine ilişkindir.

Dairemizin sayın çoğunluğunun temyiz dilekçesinin reddine ilişkin kararına katılıyoruz ancak davalılardan ..., ... ve ... yönünden temyiz isteğinin reddiyle hükmün onanmasına ilişkin karara aşağıdaki gerekçelerle katılmıyoruz.

Bu nedenle öncelikle Yargıtay İçtahatı Birleştirme Kararı'ndaki gerekçelere yer verilerek somut dosya bakımından bu gerekçelerin değerlendirilmesi yapılacaktır.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince İçtihadı Birleştirme Kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda somut uyuşmazlıkta davalılar ..., ... ve ...'ın iyiniyet iddialarının yukarıda yer verilen İçtihadı Birleştirme Kararı ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda değerlendirilmesi ve davalıların tapuda yapılan satış sırasında herhangi bir şerhin bulunmadığı arsa üzerinde olan eski yapının daha önce yıkılmış olduğu, mahkemenin tapunun avans olarak verildiğine ilişkin gerekçenin TMK'nın 1023.

Maddesi ve yukarıda yer verilen İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince yerinde olmadığı davalıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını ve bu sözleşme gereğince tapunun edimlerini yerine getirmeyen yüklenici tarafından devredildiğini bildiklerinin ispatı gerektiği bu nedenlerle kararın bozulması gerekirken onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.