Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1756 K.2025/303

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa maliki ile davalı yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 3 yıl geçmesine rağmen davalı şirket tarafından bugüne kadar hiçbir girişimde bulunulmadığını, ruhsat başvurusunun yapılmadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshine, davalı şirketin inşaata başlamaması ve daireyi teslim etmemesinden dolayı müvekkilinin zarar tazmini haklarının saklı tutulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin parsel bazında değil ada bazında yapıldığını, ada bazlı tevhit suretiyle yapılan ve bir çok parseli kapsayan hissedarların yaklaşık %80'i ile sözleşmesi imzalandığını, ancak pandemi nedeniyle sürecin aksadığını, halihazırda devam ettiğini, tevhit işlemleri tamamlanıp inşaat ruhsatı verilinceye ve tüm paydaşlarca sözleşme düzenleninceye kadar inşaat yapma imkanının bulunmadığının tarafların kabulünde olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında sözleşmenin 24.02.2017 tarihinde usulüne uygun akdedildiği, davalı yüklenicinin sözleşmede inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 36 ay süre içerisinde bitirmeyi taahhüt etmesine rağmen, yapı ruhsatı için ilgili belediyeye herhangi bir müracaatının bulunmadığı ve inşaata hiç başlanmadığından TBK 478/1 maddesi gereğince davalı yüklenici şirketin işe zamanında başlama yükümlülüğünü yerine getirmediği, diğer parsel sahipleriyle sözleşme aşamasında kalındığı, ada bazlı bir proje dahi olsa 3 yıllık sürenin sonunda % 80 oranında sözleşme imzalanmasının kabul edilemeyeceği, sözleşmenin feshinin gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin parsel bazında değil ada bazında yapıldığını, ada bazlı tevhit suretiyle yapılan ve bir çok parseli kapsayan hissedarların yaklaşık %80'i ile sözleşmesi imzalandığını ancak pandemi nedeniyle sözleşme sürecinin aksadığını, halihazırda devam ettiğini, tevhit işlemleri tamamlanıp inşaat ruhsatı verilinceye ve tüm paydaşlarca sözleşme düzenleninceye kadar inşaat yapma imkanının bulunmadığının tarafların kabulünde olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Somut olayda; taraflar arasında Ankara 3. Noterliği'nin 24.02.2017 tarih 03754 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat hakkı sözleşmesinin incelenmesinde, sözleşmenin süresi başlıklı 3. maddesinde " Arsa sahiplerine ait olan sözleşme konusu taşınmazda, tevhit işlemleri tamamlanıp inşaat ruhsatı verilinceye ve tüm paydaşlarca sözleşme düzenleninceye kadar inşaat yapma imkanının bulunmadığı her iki tarafın da kabulünde olduğundan ve TMK,BK ve İmar Kanunu hükümleri gereğince taşınmaz üzerinde tüm maliklerin rızası olmaksızın inşaat yapılamayacağından,

sözleşme konusu inşaata ancak tüm arsa malikleri tarafından imza atıldıktan, dava açmak gerektiği takdirde davalar sonuçlandıktan, proje onaylandıktan ve inşaat ruhsatı verildikten sonra başlanacaktır. Arsa sahiplerinin tamamı ile sözleşme yapıldıktan sonra yüklenici firma en geç 8 ay içerisinde inşaat ruhsatını alarak işe başlayacaktır. İnşaat Ruhsatının alındığı tarihten itibaren 36 ay olup inşaatlar bu sürede teslim edilecektir.

İnşaatın anılan sürede teslim edilmemesi halinde yükleniciye 6 ay daha ek süre verilecek ve cezalı çalışma süresi verilen ek sürenin bitiminden sonra başlatılacaktır. Arsa sahipleri arsayı boş, temiz ve borçsuz olarak teslim edeceklerdir. Yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin devredilmemesi halinde ihtarla devir arasında geçen sürenin iki katı oranında süre inşaat süresine eklenecektir.

Havanın fen noktasından çalışılamayan günleri, milli ve dini tatiller, ekonomik kriz, deprem, heyelan, grev, lokavt, halk hareketi, savaş, proje ve mahal listesi değişikliği, inşaat alanının veya işin niteliğinin büyümesi vs. mücbir sebeplerle yükleniciye ek süre verilecektir." şeklinde belirlenmiştir.

...Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 27.05.2020 sayılı cevabi yazısı ile dava konusu"Ankara ili, ...ilçesi, ...-İmar Mahallesi 63382 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazın Yapı Ruhsatının, Fiş ve Dosyasının olmadığının" bildirildiği anlaşılmakla, sözleşmede yüklenici tarafı olan davalı şirketin inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 36 ay süre içerisinde bitirmeyi taahhüt etmesine rağmen, dava tarihi olan 20.04.2020 tarihi itibariyle aradan geçen süre içinde yüklenici tarafından tevhit işlemlerinin yapıldığının kanıtlanamadığı anlaşılmakla davalı vekilinin temyiz sebebi yerinde görülmemiştir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,