Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1760 K.2025/1761

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 29.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili ... ilçesi 7 parsel sayılı taşınmazda yer alan Tekser villalarından K-18 no'lu villayı 390,000,00 USD bedelle davalı müflis şirketten satın ve teslim aldığını, 30.12.1999 tarihinde satıcı davalı tarafından müvekkile sadece tapuda bir kısmı devir olduğunu ileri sürerek, taşınmazda davalı adına kayıtlı paya ilişkin tapunun iptali ile müvekkil adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının müflis şirketin ortağı ve yönetim kurulu üyesi ...'nın kızı olduğu, satışın muvazaalı ve satış sözleşmesinin sonradan düzenlendiği, yaklaşık 20 yıllık sözleşme ve üzerindeki ıslak imzaların halen ilk günkü gibi durmasının hayret verici olduğu,

bu nedenle belge yazı ve imzalar üzerinde yaş tespiti yapılmasını talep ettikleri, sözleşmenin muvazaalı olduğu ve sonradan düzenlendiğini, villanın satış bedeli olarak ibraz edilen 390.000,00 USD miktarlı iki adet faturayı kabul etmediklerini, davacının 90.000,00 USD peşinat ödediğini ispat etmesi gerektiğini, davacı tarafın özellikle bu faturalara dayanarak sonradan düzenledikleri adi yazılı sözleşmedeki miktarı fatura miktarına denk getirdiklerini, sözleşmenin resmi şekle uygun olarak yapılmadığından geçersiz olduğunu, sözleşmenin 06.05.1996 tarihli olup, tüm taleplerin zamanaşımına uğradığını,

davacı tarafın şirketin iflasını fırsat bilerek diğer alacaklıların haklarını ihlal ederek taşınmazı ele geçirmeye çalıştığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda iskân alınmasının ve kat mülkiyetine geçilmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin mülkiyetin nakline ilişkin uygulama olanağı bulunmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu yerin koruya katılacak alan ve yolda kalması sebebiyle kültür varlığı uygulaması dışında yapı kurulamayacağı, dolayısıyla iskân alınmasının ve kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı, dava konusu yerde kat mülkiyetine geçilemeyeceğinden tescil şartları oluşmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekilinin temyiz nedenleri; a. Müvekkile K-18 no’lu villanın teslim edildiğini, satış vaadindeki 20/2000 payın devrolunduğunu, 1997 itibariyle ise şirket üzerinde müvekkile ait sadece 50/2000 payın kaldığını,

b. İstanbul 1. İflas Müdürlüğü'nün dosyasına taşınmazın davacıya ait olduğunu ikrar ettiğini, burada yapılan ikrarın “mahkeme içi ikrar” ya da adli ikrar niteliğinde olduğunu,

c. Kat mülkiyetine geçiş yapılmasının şart olmadığını,

d. 30.09.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının maket üzerinden yapılan satışları için olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu siciline tescil işleminin gerçekleştirilmesiyle olmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması ise, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Bunun istisnasını Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/12 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı oluşturmaktadır.

Anılan İçtihadı Birleştirme Kararına göre haricen taşınmaz satın alınmasında belli şartlar bulunması halinde yüklenicinin temlikine dayalı olarak bu davanın açılması ve temlik alanın tescile hak kazanması mümkündür. Temliken tescilden söz edebilmek için kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşması, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda tescili yanaşmaması gereklidir.

Somut olayda, taraflar arasında 06.05.1996 tarihinde ‘Villa’ Tahsis ve Satış Vaadi Sözleşmesi başlıklı sözleşme düzenlendiği, sözleşmeye göre davacının tapunun İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ...

Mevkii 63 pafta, 340 ada, 7 parsel sayılı taşınmazda yer alan villalardan bir adet villayı davalı şirketten satın aldığı, villa numarasının belirtilmediği, sözleşmeye konu villanın arsa payının 91/2000 olduğu, satış bedelinin 390.000 USD olduğu, iş bu bedelin 90.000 USD’sinin peşin ödendiği, bakiyesinin ise en geç Mart 1997 tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davaya konu taşınmazın tapuda kargir apartman, çoban evi ahır olan bahçe niteliğinde kayıtlı olduğu,

ilgili belediyenin 08.11.2021 tarihli cevabi yazısında dava konusu yerin koruya katılacak alan ve yolda kalması sebebiyle kültür varlığı uygulaması dışında yapı kurulamayacağından dolayı iskân alınmasının ve kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığının belirtildiği görülmüştür.

Bu durumda, taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve ilgili belediyenin cevabi yazısına göre davaya konu taşınmazın iskân ruhsatı alabilmesi mümkün olmadığından kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz olmadığı, bu nedenle de anılan İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca temliken tescilden söz edilebilmesi mümkün olmamaktadır.

Öte yandan, davalı şirketin iflasıyla tapu iptali ve tescil istemi İİK'nın 198. maddesi uyarınca para alacağına dönüşmüş olup taahhüdün aynen ifası yani taşınmaz hissesinin devri tasfiye durumuna göre iflas idaresinin takdirindedir. Bu nedenle davacının talebi davacıya şahsi hak bahşettiğinden İİK'nın 198. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescili isteyemez ancak para alacağına çevrilen alacağının kaydı isteminde bulunabilir.

Açıklanan bu nedenlerde, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile esastan reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/4 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesi düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer diğer temyiz itirazlarının reddine,