Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2012 K.2025/2615

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ..., davalı ...ve davalı ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1.Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; davacıların taşınmazın arsa sahipleri olduğunu, davacı müvekkilleri ile davalı ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, bağımsız bölümlerin devri amacıyla ...'ın kardeşi olan ...'a vekalet verildiğini, inşaatın anahtar teslim olarak 14.06.2012 tarihinde teslim edilmesi gerektiğini, ancak davalı yüklenicinin sözleşmede öngörülen teslim süresinin üzerinden uzunca bir zaman geçmesine rağmen inşaatı tamamlamadığını, delil tespiti neticesinde inşaatın seviyesinin %20 civarında olduğunun tespit edildiğini,

yüklenicinin yanında yükleniciden arsa payı devir alan 3.kişilerin de dava edildiğini, üzerlerine kayıtlı arsa paylarının iptali ve davacı müvekkili adına tescilikni, inşaatı bitirmeyerek yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ve bu sebeple arsa sahibi müvekkilinden avans niteliğinde aldığı paylara ilişkin kişisel hak elde edemeyeceğini ileri sürerek dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak yapılmış bulunan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşata sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, tapularının iptaline davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2.1.Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının takyidatsız olarak iptalini ve müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkil ...'ın bahsedilen şekilde sahibi olduğu ipotek hakkına halel getirebilecek herhangi bir sakat işlemle ayni bir hak kazanımı sözkonusu olmadığını, yalnızca üyeleri tarafından müvekkil ...'ın kanun ve yönetmelikleri çerçevesinde gerçekleştirilen bir konut kredisi başvurusu sonrasında verilen kredinin teminatı olarak dava konusu taşınmazlar üzerinde bir ipotek hakkı tesisi sözkonusu oluştuğunu, müvekkil ... tapu kayıtlarına güvenerek işlem yaptığını, kendi lehine birinci derece olmak üzere bir ayni hak olan ipotek hakkının tesisini sağladığını,

müvekkil ...'ın tescilde bir yolsuzluk olsa bile bu yolsuzluğu bilebilecek durumu sözkonusu olmadığından iyiniyetli olmadığının ispatı davacılar tarafından ispat edilmesi gerektiğini, bu nedenlerle davanın reddine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; borçlu adına kayıtlı taşınmaz üzerine konulan haciz işleminin, tamamen hukuka uygun ve yasal işlem olduğunu, hukuka aykırı ya da yanlış bir işlem söz konusu olmadığını, bu sebeple taraflarına yöneltilen iş bu davanın haksız ve mesnetsiz olması sebebi ile reddi gerektiğini, mahkeme davanın kabulüne karar verecekse yukarıda belirtilen gibi borçlu adına kayıtlı taşınmaz üzerine konulan hacizde taraflarının bir kusuru bulunmaması ve davaya sebebiyet veren tarafın müvekkili olmaması sebebi ile mahkeme masrafları ve ücreti vekaletin karşı tarafa yükletilmesi yönünde karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

3.Davalı ... Telekominikasyon Ltd Şti vekili cevap dilekçesinde; davaya konu edilen taşınmazın 5 no'lu bağımsız bölüm olduğunu, iş bu gayrimenkulün müvekkilinin borçlusu olan ... üzerine kayıtlı olduğunu, müvekkili şirketin fatura borçlarından dolayı 07.08.2018 tarihinde ....

İcra Müdürlüğü 2018/191958 E. sayılı takibe geçtiğini, 05.10.2018 tarihinde icra dosyası kesinleşmiş olup akabinde 14.01.2019 tarihinde adına kayıtlı taşınmazlar üzerine haciz konulduğunu, müvekkil davalının iyiniyetli olup alacaklı olduğu dosyada kendisine tanınan hak doğrultusunda işlem başlattığını, davacı tarafça iyiniyetin bulunmadığı gerekçesiyle taşınmaz yönünden takyidatların temizlenmesi talebinde bulunmasının haksız olduğunu, ikame edilen haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yüklenicinin sözleşme kapsamındaki sorumluluğunu yerine getirmediği, inşaatı %20 seviyesinde bıraktığı, sözleşmeye dayalı paylarda hak sahibi olamadığı, yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet kuralından faydalanması mümkün olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin feshine ve davaya konu 15 parsel sayılı taşınmazların davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline ve 283/496 hissesi oranında ... adına, 213/496 hissesi oranında, davalılar adına kayıtlı olduğu döneme ilişkin oluşturulan tüm takyidatlarından arındırılarak davacılar adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı Türkiye ... T.A.O vekili, davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun usulden kabulü ile mahkeme kararının hüküm kısmında sözleşmenin feshine ilişkin hüküm kurulmadığı,

infazda tereddüt oluşturacak şekilde tapu malikleri ve paylar ayrı ayrı belirtilmeden karar verildiği gerekçesiyle mahkeme kararı kaldırılarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davaya konu taşınmazların takyidatlardan arındırılmış şekilde tapu kaydına göre son malikler adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline, sair istinaf sebeplerinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.İİK'nın 106. ve 110. maddeleri uyarınca süresinde satış istenmediğinden hacizlerin düştüğünü müvekkili bankaya husumet yönetilmesinin doğru olmadığını

b.Yargılamada taraf sıfatları kalmadığı için yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmalarının doğru olmadığını beyan etmektedir.

2.Davalı ...vekili temyiz dilekçesinde;

a.Taşınmaz üzerindeki haczin dava açılmadan önce kaldırıldığını, 18.09.2018 tarihinde İstanbul 37. İcra dairesi 2015/37482 E. sayılı dosyaya talep açıldığını ve dosyanın tahsil edildiğini, dosyanın uyap kaydının kapatılması talep edildiğini, söz konusu talep gereği İstanbul 37. İcra Dairesi 16.04.2019 tarihinde ilgili mercilere hacizlerin fekki için yazı yazıldığını,

b.Mahkemede açılan davanın müvekkili banka adına dava tarihinden önce hacizler fek edildiğinden konusuz kaldığını, banka yönünden davanın reddi gerektiğini beyan etmektedir.

3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davacı ...'in aktif dava ehliyeti olmadığını, kat İrtifakının kurulması akabinde ...'in 08.08.2014 tarihinde kendi payına düşen bağımsız bölümlerin hepsini ... isimli bir şahsa sattığını, sözleşme gereğince kendisine tahsis edilen 4 bağımsız bölümün tamamını ve bu bağımsız bölümlere tahsisli arsa paylarını 08.08.2014 tarihinde satmış olan ...'in (kat irtifakı kurulurken kendisi adına kayıtlı yüklenici payına düşen diğer dairelerin de tamamını satmış olması nedeniyle) dava tarihi itibarıyla taşınmaz üzerinde hiçbir taşınmaz mülkiyeti olmadığını,

b.Birleşen dosya yönünden karar verilmediğini ve bu durumun da hukuka aykırı olduğunu,

c.Tapuda şerh bulunmayan sözleşmeden müvekkilinin haberdar olmadığını, sözleşmenin üçüncü kişi konumundaki müvekkiline karşı ileri sürülmesinin yerinde olmadığını,

d.Davacıların denetim görevlerini yerine getirmediklerini, inşaatın ruhsata aykırı yapılmasına ve bitmeyecek olmasının anlaşılmasına rağmen arsa sahiplerinin de paylarını üçüncü kişilere devrederek dürüstlük kuralına aykırı davranarak haksız şekilde bu davanın kesinleşmesi halinde kazanç sağlamış olacaklarını,

e.Davalı ...'nın müteveffa olmasına rağmen hakkında hüküm tesis edilmiş olmasının hatalı olduğunu,

f.Taşınmazın değeri üzerinden harç hesaplanması gerekirken taşınmazın %20 seviyesine ilişkin olarak belirlen 276.707,60TL üzerinden harç alındığını ve bu durumun hatalı olduğunu,

g.Her bir davalının bağımsız bölüm yönünden belirlenen değerden sorumlu tutulması gerekirken hesaplanın yanlış yapıldığını, yine aynı şekilde yargılama giderleri ve vekalet ücretinin de hatalı hesaplandığını

h.Müvekkili tarafından yatırılan 20.02.2020 tarihli posta masrafının iadesi konusunda hüküm kurulmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve takyidatsız tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1.Davalı ... ve ...vekillerinin temyiz itirazları bakımından yapılan incelemede; dava açıldığı tarihte ayakta olan haciz şerhlerinin yargılama sırasında ve hükümden önce dosyaya celp edilen tapu kaydında hacizlerin kaldırılması veya düşmesi sebeplerinden biri ile tapu kaydında bulunmadıkları anlaşıldığından bu haliyle davacının ilgili haciz şerhlerinden arındırılması talebi bakımından karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi gerekirken takyidatlarından arındırılmasına dair karar verilmesi doğru olmamıştır. Bu kapsamda verilen karar doğru olmadığı gibi yargılama giderlerinin her bir davalı açısından ayrı ayrı değerlendirilmek suretiyle talebin konusuz kaldığı nazara alınarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

2.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deYişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; temyiz eden davalı ... yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

3. Davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazları verilen kararın niteliğine göre bu aşamada incelenmemiştir.

VI. KARAR