Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2018 K.2025/2359

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar ..., ... İnş. Hafriyat Sağlık Hizmetleri Otomotiv Gıda San. Tic. Ltd. Şti. ve diğerleri vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vd. vekili Avukat ..., davalı ... İnş. Harf. Sağ. Hizm. Oto Gıda San. Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... ..., Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ...ile davacı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında .... Noterliği’nin 26.09.2007 tarih ve 3169 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin İstanbul İli, ... İlçesi, Merkez Mah. 76 47... parselde bulunan arsa niteliğindeki taşınmazına 6 katlı, 1 dükkan ile 15 bağımsız bölümden oluşacak bir bina yapmayı üstlendiğini, sözleşme uyarınca 1 dükkan ile 6 bağımsız bölümün davacıya, geri kalan bağımsız bölümlerin ise davalı yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatın imar mevzuatına aykırı olduğunu, bu nedenle sözleşmenin feshi ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar adına olan tapu kayıtların iptâli ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlayarak davacının bağımsız bölümlerini teslim ettiğini, davacının bağımsız bölüm ve dükkanları projeye aykırı olarak kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davada müvekkillerinin muhatap olmadığını, muhatabın davalı şirket olduğunu, dava konusu yapılan inşaatın tamamen bittiğini, uygulama ve yargılama kararları gereği %65 oranında tamamlanan inşaatlarda tapu iptali istenemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 17.10.2017 tarihli kararı ile davalının sözleşme gereğince iskan alma zorunluluğunda olmadığı, yine sözleşme gereğince yüklenicinin proje dışında yapacağı işlerin arsa sahibinin bilgisi dahilinde yapılmış sayılacağının kabul edildiği ve arsa sahibinin izninin aranmayacağı, davacı arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümlerin iç kısımlarını arsa sahibinin kendisinin yapacağı, cephe değişiklikleri, çıkmalarla ilgili hususun ilçe belediyesi tarafından kontrolünün yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 17.10.2017 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince, İstanbul 37. Asliye Ceza Mahkemesi'nde derdest olan ceza dosyasının eldeki davaya etkisi belirlenerek gerektiğinde ceza davasının kesinleşmesinin beklenmesi, ceza davası kesinleştikten sonra ceza yargılamasında sübuta eren maddi olgular ve toplanan tüm deliller ile taraflar arasındaki sözleşmede düzenlenen sorumsuzluk kaydının TBK'nın 115. madde hükmü çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile TBK’nın 115. maddesi kapsamında yüklenicinin ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşmanın sorumsuzluk kaydına ilişkin hükümlerinin kesin hükümsüz olduğu,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirlerinin geçerlilik kazanacağı, aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydının illiyetten yoksun hale geleceği ve yapılan işlemin yolsuz tescil durumuna düşeceği, böyle bir durumda üçüncü kişilerin TMK'nIn 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı,

geriye fesih koşullarının oluşması halinde bu nedenle davalı üçüncü kişiler adına kayıtlı olan tapu paylarının da iptal edilerek davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerektiği; yukarıda yapılan açıklamalar uyarınca, işbu davada da inşaatın davalı yüklenici tarafından projesine ve imar mevzuatına aykırı olarak yapıldığı, binanın yasal hale getirilemeyeceği, sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu, yüklenici edimini yerine getirmediğinden ondan pay devralan davalı üçüncü kişilerin bu alımlarının korunmasının da mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı üçüncü kişiler adına kayıtlı olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı üçüncü kişiler vekili temyiz dilekçesinde :

a. Davacının iyiniyetli olmadığını, ruhsat alımını engellediğini, imara aykırılıkların giderilmesi için mahkemeden süre verilmesi talep edilmesine rağmen verilmediğini, ayrıca ruhsata aykırı olduğu bildirilen kısımlar için nasıl bir yol izlenmesi gerektiğinin belediyeden sorulması talep edilmesine rağmen mahkemece sorulmadığını, davacıya düşen yerlerde imara aykırılıklar olduğunu, davacıdan bu imara aykırılıkların giderilmesinin talep edildiğini, davacı tarafça giderilmediği takdirde mahkemece kendilerine yetki ve süre verilmesi gerektiğini, beyan etmektedir.

2. Davalı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde :

a. Sözleşmeye göre davalının iskan alma mecburiyeti olmadığını, kaba inşaat halinde teslim etme yükümlülüğü olduğunu, binanın yasal hale getirilememesinin tek sebebinin davacı olduğunu, davacının imara aykırı işlemler yaptığını, imara aykırılıkların sadece davacıya düşen kısımlarda olduğunu, davacının bu imara aykırılıkları gidermediğini, mahkemece davacıya aykırılıkları gidermesi için süre verilmesi gerektiğini, davacının sorumluluk, hak ve yetki alanında olan iş ve işlemlerle ilgili olarak davalı şirketin ağır kusurundan ve sorumluluğundan söz edilemeyeceğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 Sayılı Kanunun Geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 Sayılı Kanunun 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

1. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla davalılar vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Davacı ile davalı yüklenici şirket arasında .... Noterliği’nin 26.09.2007 tarih ve ... nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Mahkemece bozma sonrası yapılan yargılama sonunda söz konusu inşaatın davalı yüklenici tarafından projesine ve imar mevzuatına aykırı yapıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Yargılama aşamasında ...

Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından gönderilen 02.08.2023 tarihli cevabi yazıda, söz konusu yerin mevcut haliyle imara uygun hale getirilmesi mümkün olmadığından ruhsat ve eklerine aykırılıkların yerinde yıkılıp düzeltilmesi ve yeniden ruhsat başvurusunda bulunulması gerektiği belirtildikten sonra 3194 Sayılı Yasa’nın 29. maddesi ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 12. maddesinden bahisle ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan imalatlar yıkılıp düzeltilse dahi mevcut yapıya Yasa’nın 29, Yönetmeliği’nin ise 12. maddesi uyarınca yeniden ruhsat düzenlenemeyeceği belirtilmiş,

temyiz aşamasında davalı yüklenici tarafça dilekçe ekinde sunulan ... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 02.05.2025 tarihli yazısında ise, söz konusu aykırılıkların taşıyıcı sisteme zarar vermediği belirtilmiştir.

Belediye tarafından verilen cevabi yazılar değerlendirildiğinde, söz konusu binadaki aykırılıkların taşıyıcı sistemde olmadığı belirtildiği gibi ruhsat ve aykırılıkların yerinde yıkılıp düzeltilmesi ve yeniden ruhsata başvuruda bulunulması gerektiği belirtilmesine rağmen Yasa ve Yönetmeliği’nin az yukarıda belirtilen maddeleri uyarınca yeniden ruhsat düzenlenemeyeceği belirtilmiş ise de belirtilen mevzuatın hangi açıdan ruhsat alınmasını engellediği izah edilmemiş, ayrıca cevabi yazılar arasında çelişki oluşmuştur.

İş bu durumda mahkemece yapılacak iş; alanında uzman bilirkişi kurulu ile mahallinde keşif yapılarak bozma öncesi alınan rapor ve düşme kararı verilip kesinleşen ceza davası dosyasında alınan bilirkişi raporları da değerlendirilerek ve çelişkiler varsa giderilerek söz konusu inşaat yönünden imar ve ruhsata aykırılıkların giderilerek yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi için rapor alınması, aynı şekilde ilgili belediyeye yazı yazılarak söz konusu müzekkere cevapları ilgi tutularak inşaatın neden yasal hale getirilemeyeceğinin açık şekilde izah edilmesinin istenmesi,

inşaattaki imara aykırılıkların giderilmesi mümkün ise davalı yükleniciye aykırılıkları gidermek isteyip istemediğinin sorulması, aykırılıkları gidermek istemesi durumunda binanın yasal hale getirilmesi için gerekli işlemleri yapabilmesi için yetki ve makul süre verilmesi, yüklenicinin yetki ve süre istememesi ya da isteyip de verilen yetki ve süreyi kullanmaması ya da süresinde bu işlemleri yapmaması halinde davalı üçüncü kişilere bu yetki ve sürenin verilmesi,

söz konusu imara aykırılıklar davacı ya da davalılara ait bağımsız bölümlerde ise, söz konusu bağımsız bölümlerdeki imara aykırılıkların giderilmesi için izin verilmesi için ihtarat yapılması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesinden ibaret olmalıdır.

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Mahkeme kararının BOZULMASINA,

2. Dairemizdeki duruşmada davalılar vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,