Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2182 K.2025/1704

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... vekili ile davalı- karşı davada davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların, 432 ada, 53 parsel no.lu taşınmaz üzerinde bulunan A blok, zemin kat, 4 no.lu bağımsız bölümün malikleri olduğunu, mülkiyetin TMK'nın madde 705/2' ye göre mahkeme kararı ile davacılara geçtiğini, yerel mahkeme tarafından verilen tapu iptal ve tescil kararının kesinleşmesi sonrası tapuda işlem tesisi anında, söz konusu dairenin davalı ...

İnşaat ve Ticaret A.Ş. tarafından 14.10.2019 tarihinde ...' ya devredildiğinin, 29.07.2021 tarihinde de ... Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından kullanılan kredilerin teminatı için, ... ... Şubesi lehine 4.000.000,00 TL tutarında ipotek tesis edildiğinin görüldüğünü, dava konusu taşınmaz danışıklı olarak devredildiğinden, davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz olduğunu, buna bağlı olarak diğer davalı ...

A.Ş. lehine de hak sağlamayacağını, tesis edilen ipoteğin illiyetten yoksun kalacağını, TMK'nın madde 1024/1'de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin bu tescile dayanamayacağı” şeklinde düzenlendiğini, davalı bankanın, tescile yönelik dava devam ederken ipotek tesis ettiğini, sınırlı ayni hak olan ipotek hakkının tesisinde kanundan doğan özen yükümlülüğüne aykırı davrandığını, davalı bankanın, tapuda şerh olmaması sebebiyle sorumluluğunun bulunmadığına ilişkin beyanlarının kabul edilemez olduğunu,

davalıların taleplerine karşı olumsuz cevap vermeleri üzerine işbu davayı açmak zorunda kaldıklarını, açıklanan nedenlerle, davalı ... adına kayıtlı ...

Mahallesi, 432 ada, 53 parseli üzerinde bulunan A blok, zemin kat, 4 no.lu bağımsız bölümünün tapu kaydının iptali ile davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını, veraset ilamındaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, taşınmazın herhangi bir şekilde başkalarına devrinin önlenmesi için teminatsız ihtiyati tedbir kararı verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; vekil eden banka lehine kurulan ipoteğin tesis edildiği tarihte, taşınmazın mülkiyetinin ipotek borçlularına ait olduğunu, Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasının menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırı olduğunu, davacı tarafın, “afaki” iddialar dışında vekil eden bankanın kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamadığını, vekil eden bankanın “tapuya güven” ilkesinden yararlanması kanuni zorunluluğunun olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

2.Bir kısım davalılar karşı davacılar vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; yüklenici ... İnşaat ve Ticaret A.Ş. ile arsa sahiplerinden ölü ... ... ... ve diğer arsa sahibi ölü ... ... arasında ...

1. Noterliği'nden 28.09.2006 tarihli ve 18315 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmış olduğunu, davacı ve karşı davalıların bu sözleşmeyi yapan arsa ortaklarından ölü ... ... ... varisleri olduğunu, diğer ölü arsa hissedarı ... ... mirasçılarının işbu davada henüz taraf olmadıklarını, yüklenici davalı karşı davacı ... Inşaat ve Ticaret A.Ş. ile arsa sahipleri olan ... ve ... ...' in sağlığında ...

1. Noterliği'nde 28.09.2006 tarihinde 18315 sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi yapılmış olduğunu, 30. ve 31. (yeni 53 no'lu) parseller ile 29 no'lu parselden 30 parsele girmiş olan 150 m²'lik alandan, arsa sahiplerinin paylarına düşen kısım ile 28 no'lu parselden kendi hisselerine düşen kısmı davacı yükleniciye teslim etmeleri gerektiğini, sözleşmeye göre davacı karşı davalı arsa sahiplerine yüklenici müvekkil ...

İnşaat ve Ticaret A.Ş.' nin sözleşmeye göre vereceği dükkan ve dairelerin bu parsellerin karşılığı olduğunu, arsa sahiplerine ve mirasçılarına pek çok defa çekilen ihtarlara ve yapılan tebliğe rağmen davacı arsa sahiplerinin halen kendi edimlerini yerine getirmemiş olduklarını, davalı karşı davacı yüklenicinin haklı nedenle ifadan kaçınma hakkının olduğunu, davalı karşı davacılardan ... Yapı Denetim Ltd. Şti. ile davalı ...

A.Ş. arasında yapılan ipotek ve kredi sözleşmesi alacağı dava konusu taşınmaz üzerine ipotek tesisi karşısında esasen lehine ipotek tesisi yaptırılanın davaya muvafakat ve icazetleri olması gerektiğini beyanla asıl davanın reddine karar verilmesini, ...

1. Noterliği'nin 28.09.2006 tarihli ve 18375 sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı yine 432 ada, 28 paselde de davacı karşı davalıların hisselerine isabet eden alacak miktarının tespiti ile bu parsel için fazlaya ilişkin haklar saklı kalarak kalan 680.000,00 TL'lik alacağın taraflar arasındaki sözleşmenin feshedilmediği halen ayakta tutulduğu da dikkate alınarak davacı karşı davalılardan işleyecek yasal faizi ile birlikte yargı gideri ile birlikte müştereken ve müteselsilen doğmuş zarar alacağının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapu iptal ve tescil talebinin tapu kayıt malikine yöneltilmesinin gerektiği, dava konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu, ipoteğin fekki davasının ise ipotek lehtarına karşı yöneltilmesinin gerektiği, ipotek alacaklısının davalı banka olduğu, davalıların taşınmazın tapu kayıt maliki ve ipotek alacaklıları olmadıkları, bu nedenle de pasif husumetlerinin bulunmadığı; ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 19.09.2019 tarihli, 2017/31 E., 2019/335 K. sayılı kararı ile 432 ada, 53 parsel, A blok, zemin kat, 4 no'lu bağımsız bölümünün davacılar adına tesciline karar verilmesinden sonra bahsi geçen taşınmazın 14.10.2019 tarihinde davalı ... İnş. ve Tic.

A.Ş tarafından diğer davalı ...'ya satıldığı, TMK’nın 705. maddesinde düzenlendiği üzere, taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı, ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 19.09.2019 tarihli, 2017/31 E., 2019/335 K. sayılı sayılı ilamı ile davacıların TMK'nın 705. maddesi uyarınca taşınmazdaki paylarını tescilden önce kazandıkları, böylece sicildeki mevcut kaydın asıl mülkiyet durumunu yansıtmadığı, her ne kadar TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımının korunması esas ise de; davalı ...'nın davalı ... İnş. ve Tic.

A.Ş'nin ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/31 E. sayılı dosyasındaki yargılama sırasından yetkilisi ve halen şirketin ortağı olduğu, bu nedenle de yargılama sürecini ve devir tarihindeki sicildeki mevcut kaydın asıl mülkiyet durumunu yansıtmadığını bilebilecek durumda olduğu bu nedenle de TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı.

TMK'nın md.3 'e göre, iyiniyetin bir hakkın doğumuna engel bir durumu bilmemek ve bilecek durumda olmamak olduğu yine TMK'nın madde.2' ye göre davalı bankanın, dairenin ve içinde yaşayan insanların bulunduğunu bilmediği ve bilecek durumda olmadığı iddiası dinlenemeyeceği, davalı bankanın teminat karşılığı kredi vermek için sadece tapu kayıtları ile yetinmesinin mümkün olmadığı, teminatın tapu dışı unsurlar bakımından da ayrıntılı eksper raporları ile desteklediğinin bilinen bir gerçek olduğu,

yapının içinde yaşayanların haklarını araştırmadan veya beklenen hakların olup olmadığını sorgulamadan kredi vererek ipotek kurmak basiretli bir tüccarın niteliklerinden olan Bankacılık Kanununda da özenle araştırma yükümlülüğü davalı kredi veren bankaya yüklenmesine karşın bu araştırmanın yapılmadığı, dosya arasına alınan ekspertiz raporu uyarınca taşınmaz içi görülmeden hazırlandığından taşınmazda yaşayanların hangi sıfatla oturduklarının ya da taşınmazın gerçek hak sahibinin kim olduğuna dair bir araştırmanın yapılmadığı,

gerekli özenin gösterilmemesi suretiyle sırf tapu kaydında yazılı bilgilere dayanarak ayni hak kurulmasının dürüstlük kuralı ve iyi niyetle bağdaşmayacağı, davalı bankanın basiretli tacir gibi davranmadığı, TMK'nın 1023 maddesinin korumasından yararlamayacağı; ... 1. Noterliği'nin 28.09.2006 tarihli ve 18315 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin asıl dava davacıları murisi ile davalı karşı davacı ... İnş. ve Tic.

A.Ş. arasında imzalandığı, davacıların sözleşmenin tarafı olmadıkları iş bu davada aktif husumet ehliyetlerinin bulunmadığı, asıl dava davacılar murisi ile davalı şirket arasında ...

1. Noterliği'nin 28.09.2006 tarih ve 18315 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, davalı şirket tarafından yapı izin belgesinin 22.08.2012 tarihinde alındığı, taraflar arasındaki sözleşmeye uygulanması gereken TBK'nın 478 maddesinde düzenlenen zamanaşımı süresi uyarınca karşı davanın açıldığı 23.05.2022 tarihi itibari ile beş yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu, asıl dava davacılarının süresi içerisinde zamanaşımı itirazında bulundukları gerekçeleriyle asıl davanın davalılar ...

İnşaat Ticaret A.Ş. ile ... Yapı Denetim Ltd. Şti. yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine; asıl davanın davalılar ... ve ... A.Ş. yönünden kabulü ile dava konusu 432 ada, 53 parsel, A blok, zemin kat, 4 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile ...

1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/527 Esas, 2013/543 Karar sayılı mirasçılık belgesindeki paylarına göre taşınmaz üzerinde bulunan davalı banka lehine kurulmuş olan 29.07.2021 tesis tarihli ipoteğin kaldırılarak taşınmazın takyidattan arındırılmış şekilde davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline; karşı davada karşı davacılar ... ve ... Yapı Denetim Ltd. Şti yönünden davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, karşı davacı ... İnşaat Tic.

A.Ş.'nin davasının zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf taleplerinin ayrı ayrı kabulü ile kararın düzeltilerek esas hakkında yeniden hüküm kurulmasına; asıl davanın kabulü ile dava konusu 432 ada, 53 parsel, A blok, zemin kat, 4 no'lu bağımsız Bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile ...

1. Sulh Hukuk Mahkemesi' nin 2013/527 Esas 2013/543 Karar sayılı mirasçılık belgesindeki paylarına göre taşınmaz üzerinde bulunan davalı banka lehine kurulmuş olan 29.07.2021 tesis tarihli ipoteğin kaldırılarak taşınmazın takyidattan arındırılmış şekilde davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, karşı davada karşı davacılar ... ve ... Yapı Denetim Ltd. Şti yönünden davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, karşı davacı ... İnşaat Tic.

A.Ş'nin davasının zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl dava davalısı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkil Banka aleyhine hükmedilen vekalet ücretine ve harca, yargılama giderine itiraz ettiklerini, maktu vekalet ücreti yerine nisbi vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, ... Yapı şirketi açısından husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesine de itiraz ettiklerini, davalı ... İnş. şirketi ile davalı ... ve müvekkil Banka arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu, bu nedenle, davalı ...

İnş şirketi yönünden husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, nisbi vekalet ücretinin taşınmaz değeri üzerinden hesaplanması hatalı olup, müvekkil banka alacak miktarı üzerinden vekalet ücreti hesaplanması gerektiğini, müvekkil Bankanın alacak miktarının, taşınmazın değerinden ve ipotek limitinden az olduğunu, müvekkil Bankanın diğer davalı ...

İnşaat Şirketi ve davalı ... ile birlikte yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulması gerektiğini, tapu kayıtlarına güven ilkesi gereğince müvekkil bankanın ipotek hakkının korunması gerektiğini, müvekkil Banka lehine kurulan ipoteğin tesis edildiği tarihte, taşınmazın mülkiyetinin ipotek borçlularına ait olduğunu, dolayısıyla müvekkil bankaca tapu kaydına güvenle kurulan ipoteğin taşınmaz hakkında verilecek karardan bağımsız olarak varlığını sürdüreceğini, müvekkil banka tarafından tescilin yolsuzluğunun bilinmesinin mümkün olmadığını,

tapuda herhangi bir kayıt bulunmadığından bilebilecek durumda da olmadığını, tapu iptali tescili davası aşamasında da, bu davanın tapuya şerh edilmediğini, taşınmaz üzerinde ne bir tedbir, ne bir davalıdır şerhi bulunmadığını, TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince müvekkil Bankanın iyiniyetli olduğunun karine olarak kabul edilmesi gerektiğini ve bu karinenin aksini, müvekkil bankanın kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerektiğini, taşınmazda gerçekte farklı birinin malik olup olmadığı hususunda herhangi bir şüpheli durum yok iken,

bu konuda araştırma yapma yükümlülüğünde müvekkil bankanın tutulmasının, özenle araştırma yükümlülüğünün, basiretli tacir yükümlülüğünün kapsamını aştığını, yerel Mahkeme kararında harç, yargılama gideri ve vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını beyan etmektedir.

2. Davalı - karşı davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde; asıl dava yönünden; davacı karşı davalılar yönünden harç, vekalet ücreti ve yargılama giderleri hesaplamasının yanlış yapıldığını, davacı karşı davalıların karşı edimlerini yerine getirmedikleri hususu dikkate alınmayarak eksik inceleme ile karar verildiğini, karşı dava yönünden; karşı davacı ...

Ticaret A.Ş'nin davada talep ettiği alacakların zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş olması karşısında Bölge Adliye Mahkemesinin vekalet ücreti yönünden hatalı ve eksik incelemeye dayalı karar verdiğini, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarından biri olan ölü ... ... mirasçılarının davaya dahil edilmeden, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olduğu düşünülmeden karar verilmesinin usule aykırı olduğunu, davaya Asliye Ticaret Mahkemesi sıfatıyla bakılması gerektiğini, zamanaşımı itirazının dikkate alınmadan karar verildiğini,

arsa sahiplerinin sözleşme gereği kendi edimleri 28 ve 29 no'lu parseller için yüklenici davalı ve karşı davacı ... İnşaat Ticaret A.Ş'ye karşı yerine getirmemelerine ve sözleşmenin halen fesih edilmeden ayakta oluşuna, sözleşmeyi ifadan kaçınmaları karşısında ortada muvazaa ve yolsuz tescil olduğu iddialarına itibar edilerek, muvazaa ve yolsuz tescil durumunun kabul edilmesinin de haksız, usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı karşı davacı ... Yapı Denetim A.Ş. ile davalı ...

A.Ş. arasında yapılan ticari kredi sözleşmesine göre teminat olarak yapılan ipotek tesisi karşısında, ipotek lehtarının davaya muvafakat ve icazeti alınmaksızın ve muvafakat ve icazet verilmemesine karşın davanın esasına girilerek karar verilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı - karşı davacılar ... ve ... Yapı Denetim Ltd. Şti. nin aktif husumet ehliyetinin olmadığına dair gerekçe ve kararın da haksız ve hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan asıl davada ipotekten ari tapu iptali ve tescil, karşı davada alacak istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Derecattan geçerek 05.10.2021 tarihinde kesinleşen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 19.09.2019 tarihli, 2017/31 E, 2019/335 K. sayılı dava dosyasında açılan davanın kabulüne 4 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Karşı dava davacıları, asıl dava davacılarının sözleşme gereğince 29 parseldeki 150 m² yer ile 28 parselin devrinin yapılmaması nedeniyle uğranılan zararların tazmini için asıl dava davacılarına karşı ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/31 E. sayılı dosyasında karşı dava açtıklarını, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi' nin 25.06.2020 tarihli, 2019/826 E., 2020/299 K, sayılı kararı ile sözleşmede kararlaştırılmasına rağmen dava konusu 28 ve 29 no'lu parsellerin yükleniciye devredilmemesi sebebiyle her bir talep yönünden taleple bağlı kalınarak 20.000,00TL'nin tahsiline karar verildiğini, kararın Dairemizin incelenmesinden geçerek kesinleştiğini beyanla eldeki karşı dava ile 28 ve 29 parsellerden kaynaklanan bakiye alacakların tahsili talebinde bulunmuştur.

Karşı davacıların taleplerinin dayanağının ... 1. Noterliği'nin 28.09.2006 tarihli ve 18315 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu, anılan sözleşmenin asıl dava davacıları murisi ve dava dışı ... ... ile davalı karşı davacı yüklenici ... İnş. ve Tic. A.Ş. arasında akdedildiği, karşı dava davacıları ... ve ... Yapı Denetim Ltd.

Şti'nin sözleşmenin tarafı olmadıkları anlaşılmakla, Mahkemece karşı davada aktif husumet ehliyetleri bulunmadığından davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 TBK'nın 147/6 maddesi hükümlerine göre eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup, TBK'nın 149. maddesi hükümleri gereğince zaman aşımı süresi, alacağın muaccel olması ile işlemeye başlayacaktır.

Karşı davacıların taraflar arasında akdedilen sözleşme nedeniyle talepte bulundukları, inşaatın teslim edildiği ve davalı yüklenici şirket tarafından yapı izin belgesinin 22.08.2012 tarihinde alındığı, taraflar arasındaki sözleşmeye uygulanması gereken TBK' nın 478. maddesinde düzenlenen zamanaşımı süresi uyarınca; ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/31 E, 2019/335 K. sayılı dosyasında karşı davanın 30.03.2017 tarihinde açıldığı, somut davamızda da karşı davanın 23.05.2022 tarihinde açıldığı, önceki davada açılan karşı davanın açılış tarihi itibari ile beş yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu anlaşılmaktadır.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl dava davalısı ... A.Ş. vekili ve davalı - karşı davada davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR