Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2238 K.2025/2472

Bölge Adliye Mahkemesi kararı dahili davalı ... vekili, birleşen dosya davalısı ... vekili, dahili davalı ... Peyzaj İnş. San. vekili, dahili davalı ... Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1.Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkil ile davalı şirket arasında ..... Noterliği'nin 16.10.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, söz konusu sözleşmeye göre müvekkilin ...

Mahallesi 3231 ada, 84 parselde, 3231 ada, 41 parselde, 3231 ada, 85 parselde, 3231 ada, 76 parselde bulunan ve....2864 ada, 44, 43, 41 parselde bulunan hissesi karşılığında davalı şirketçe yapılacak olan binadan 2. kat 4, 5, 6 numaralı daireleri ve 43 no'lu dükkanı alacağını, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin imza tarihinin 16.10.2012 olduğunu, davalı şirketin sözleşme imza tarihinden itibaren 48 ay sonunda dairelerin mesken ruhsatı alınarak müvekkile teslim edileceğini taahhüt ettiğini, ancak sözleşme imza tarihinden dava tarihine kadar olan 8 yıl içerisinde davalı şirketçe inşaata dahi başlanmadığını,

müvekkil ile davalı şirket arasında yapılan görüşmelerde sonuç vermediğinden işbu davanın ikame edilmesi gerektiğini, müvekkil ile davalı şirket arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden müvekkil tarafından haklı sebeplerle feshine ilişkin davanın açıldığını, tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın teslim edileceği tarihin açıkça belirtildiği, bu sürenin dolmasıyla borcun kendiliğinden muaccel olduğu, davalı şirketin temerrüte düştüğünün açık olduğu,

davalı şirketin Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2019/584 Esas sayılı dosyası ile konkordato talebinde bulunduğunu, yargılamanın devam ettiğini, davalı şirketçe sözleşmeden kaynaklı edimlerin ifasının imkansız olduğunu, davalı şirketin müvekkilin iradesini fesada uğratarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden hemen bir gün sonra 17.10.2012 tarihinde müvekkil tarafından sözleşmeye konu edilen taşınmazlardaki paylarını satış göstererek devraldıklarını, taşınmazların devrine ilişkin dava açma ve şikayette bulunma haklarını saklı tuttuklarını,

imzalanan sözleşme gereği inşaatın zamanında bitirilmemesi durumunda her bir daire için aylık 300,00 TL kira bedelinin davalı şirketçe ödeneceğinin belirtildiğini ancak bitiş tarihinden itibaren 4 yıl geçmesine rağmen müvekkile ödeme yapılmadığını, müvekkil ile davalı şirket arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, işbu fesih işleminin tarafları için haklı fesih olduğunun tespitine, müvekkilinin mahrum kaldığı kira bedeli için fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine,

mahkeme masrafları ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükseltilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşmeye göre müvekkilinin dava konusu taşınmazlarda hissesi karşılığında davalı şirketçe yapılacak olan binadan daire ve dükkan alacağını, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre 48 ay sonunda dairelerin mesken ruhsatı alınarak müvekkiline teslim edeceğini taahhüt ettiğini, ancak sözleşme imza tarihinden dava tarihi olan 8 yıl içerisinde davalı şirketçe inşaata dahi başlanmadığını,

taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı şirketin temerrüde düşmesi nedeniyle feshine ilişkin dava açıldığından sözleşme kapsamında müvekkilince davalı şirkete devredilen taşınmazlar için tapuların iptali ile müvekkili adına tescil edilmesine, bu hususun mümkün olmaması halinde müvekkilinin uğramış olduğu zarar için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL'nin davalılardan alınarak müvekkile verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Yapı Malzeme İnş.

A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafça arabulucuya başvurmadan dava açıldığından dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddinin gerektiğini, müvekkil şirketin konkordato başvurusu üzerine Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2019/584 Esas sayılı dosyasından kesin mühlet kararı verildiğini, söz konusu dosyanın bekletici mesele yapılmasını talep ettiğini, davacının sözleşmesinin feshi talebinin hukuka aykırı olduğunu, davanın reddinin gerektiğini, müvekkil sözleşenin iflasını istemekle birlikte müvekkil şirketin elinde olmayan nedenlerden dolayı gecikme yaşandığını,

imar durumundaki nedenler dikkate alındığında taraflar arsındaki sözleşme gereğince herhangi bir gecikmenin söz konusu olmadığını, ülkemizde yaşanan ekonomik sıkıntılar ve gerekse davacının kusuru nedeniyle yaşanılan gecikmelerden dolayı müvekkil şirketin kusurundan bahsedilemeyeceği, sözleşmenin akdi esnasında ve sonrasında taşınmazın imar durumunun elverişsiz olduğu davacı tarafından bilinmekte olduğunu, davanın reddinin gerektiğini, sözleşmenin feshi ile birlikte gecikme tazminatı talep edildiğini ancak bu talebin hukuka aykırı olduğunu, davacının teslim süresinin geciktiğini iddia etmekte ise de tevhit-parselizasyon işlemleri,

imâr durumu, imâr durumunun kesinleşmemesi, taşınmazın imar parseli olmaması, taşınmazın hisseli oluşu gibi hususların dikkate alınması gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

2.Dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının, davalı şirketi, onun yetkilileri ve taşınmazda el değiştiren diğer

malikleri tanımadığını, taraflar arasında akdedilmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesinden de haberi olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden, müvekkilinin, davacı ile davalı şirket arasından akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesini ve bu sözleşmenin

yükümlülüklerinin taraflarca yerine getirilip getirilmediğini bilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle trampa işlemi neticesinde taşınmazı edinen müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, müvekkilinin KKİS’nin tarafı olmadığı, müvekkilinin, davacı tarafa herhangi bir söz/taahhüt verilmediğini, müvekkilinin KKİS’ne taraf olmaması ve bu nedenle davacı ile davalı şirketin iç ilişkilerinden kaynaklanan sorunları nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini beyanla davanın reddini istemiştir.

3.Dahili davalı ... Peyzaj İnşaat Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazları ... Grup Mimarlık Proje İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.'nden olan alacağına karşılık olarak ... Grup Mimarlık Proje İnş. San. ve Tic. Ltd.

Şti.'nin muvafakati ile edindiğini, davacının hiçbir delile dayanmayan sırf soyut beyandan ibaret iddialarına itibar edilerek iyiniyetli olan müvekkil açısından tapu iptali kararı verilmesinin hakkaniyete ve ispat hukukuna aykırılık teşkil edeceğini, bu durumun aksinin davacı tarafından somut delillerle ispat edilmediğini, davacı taraf, müvekkilinin kötüniyetli olduğu hususunda sırf soyut iddialarda bulunduğunu, ispata yarar başkaca hiçbir delil sunamadığını, bu hususla dahi müvekkilinin, davalı ile hiçbir bağının, ilişkisinin olmadığını ve iyiniyetli olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

4.Dahili davalı ... Grup Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, davacı ile davalı şirketin iç ilişkilerini bilmesinin imkansız olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olduğunu, banka kayıtları ile sabit olduğu üzere taşınmazları bedelini ödeyerek satın aldığını, davalı şirket ile müvekkilinin farklı tüzel kişilikler olduğunu, müvekkili ile davalı şirketin hiçbir bağ, bağlantı ve ilişkisinin olmaması nedenleriyle müvekkilinin iyiniyetli olduğunu ve müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, işbu eldeki ana davanın arsa sahiplerinden biri olan davacı ... tarafından davalı yüklenici aleyhine açıldığı, birleşen davanın ise yine arsa maliklerinden ... ile yüklenici ve taşınmazın sonraki malikleri hakkında açıldığı, sözleşmenin feshi ile müspet zararlarını tazmini talep edildiği, ayrıca birleşen dosyada tapu iptali tescil olmadığı takdirde tazminata hükmedilmesinin talep edildiği, davaya konu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde davacı dışında dava dışı başka şahısların da pay sahibi olmasına rağmen KKİS'nin sadece davacı ile yapıldığı,

diğer hissedarlar ile davalı yüklenici arasında yapılan herhangi bir KKİS'nin bulunmadığının anlaşıldığı, bu durumda esasen davacının talebinin sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile uğradığı zararın tazmini olduğu, kira alacağı, gecikme tazminatı taleplerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiği, kira alacağı, gecikme tazminatı taleplerinin sözleşmenin ileriye doğru feshine ilişkin müspet zarar talepleri olup sözleşme ayakta olmadığında talep edilemeyeceği, davalı yüklenicinin sözleşmeye konu taşınmazda pay sahibi olan dava dışı diğer hissedarlar ile sözleşme yapıldığına yönelik bir belge bulunmadığı,

sözleşme konusu arsalar üzerinde her hangi bir inşaat faaliyeti de olmadığından asıl dosya bakımından; taraflar arasında .... Noterliği' nin 16.10.2012 tarih ve ... yevmiye no'lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshi talebinin reddine, kira bedelinin tahsili talebinin reddine, birleşen Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2021/134 Esas, 2021/155 Karar sayılı dosyası bakımından; taraflar arasındaki ....

Noterliği' nin 16.10.2012 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geçersiz olduğunun tespitine, davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davalılardan ... Yapı Malzemeleri İnşaat Taahhüt Turizm Emlak Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi hakkında terdiden açılan tazminat talebinin kabulü ile. 1.000,00 TL'nin davalı ...

Yapı Malzemeleri İnşaat Taahhüt Turizm Emlak Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nden alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına, diğer davalı ... ve dahili davalılar hakkında açılan davanın reddine, davacı tarafın diğer tüm taleplerinin ise;

somut olayda sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle sözleşmeye konulan diğer hükümlerin de geçersiz olduğu anlaşıldığından davacı tarafın diğer tüm taleplerinin de reddine, davacı taraf birleşen dosyada tapu iptali tescil talebinin kabul olmaması halinde terdiden tazminat talebinde bulunmuş olup yaptırılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda da anlaşılacağı üzere taraflar arasında düzenlenen KKİS'nin geçersiz bir sözleşme olduğu, geçersiz bir sözleşme nedeni ile tarafların birbirlerinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilecekleri ancak davacı tarafından davalı yüklenici ...

İnşaat Şti'ye devir edilen davaya konu taşınmazdaki hisselerinin sonrasında dördüncü kişilere devredildiği, her ne kadar davacı tarafça yargılama aşamasında bu taşınmaz hisselerinin devrediliği malikler davaya dahil edilmiş ise de davacı tarafından bu devirlerin müvekkilini zarara uğratmak amacıyla yapıldığı ispatlanamadığı dolayısıyla davacı tarafça tapu iptali ve tescil talebinin bu bağlamda yerinde olmadığı terdiden açılan tazminat talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla bu taşınmazların bedeline hükmedilebileceği, birleşen dosyada davacı tarafça 1.000,00 TL talep edildiği,

yargılama aşamasında ıslah dilekçesininde sunulmadığı anlaşıldığından 1.000,00 TL üzerinden tazminat talebinin kabulüne fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına, birleşen dosyadaki davalı ... ve dahili davalılar hakkında açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, yeniden esas hakkında karar verilmek üzere kaldırılmasına; davanın yeniden esasıyla ilgili olarak. 1-asıl davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında düzenlenen ....

Noterliği'nin 16.10.2012 tarih ve ... yevmiye no'lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geçersiz olduğunun tespitine, kira bedelinin tahsili talebinin reddine, 2-Birleşen davada davacı tarafın Tapu İptal ve Tescil talebinin kabulüne; ... Mahallesi 12477 ada, 4 no'lu parselde davalı ...

Yapı Malzemeleri İnşaat Taahhüt Turizm Emlak Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı 748/224124 hissenin ve 1248/224124 hissenin, yine davalı ... adına kayıtlı 27495/224124 hissenin (9165/74708 hisse) tapusunun iptali ile davacı ... adına kayıt ve tesciline, ... Mahallesi 12239 ada, 1 no'lu parselde davalı ... Limited Şirketi adına kayıtlı 12489/162208 hissenin tapusunun iptali ile, 7262.326/162208 hissenin davacı ... adına kayıt ve tesciline, kalan hissenin davalı ...

Limited Şirketi adına ipkasına, ... Mahallesi 12240 ada, 3 no'lu parselde davalı ... Grup Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlı 6864/156647 hissenin tapusunun iptali ile, davacı ... adına kayıt ve tesciline, ... Mahallesi 12240 ada, 4 no'lu parselde davalı ... Grup Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlı 13714/225517 hissenin tapusunun iptali ile, davacı ... adına kayıt ve tesciline, ...

Mahallesi 12241 ada, 1 no'lu parselde davalı ... Grup Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlı 2321/55928 hissenin tapusunun iptali ile, 1784.44/55928 hissenin davacı ... adına kayıt ve tesciline, kalan hissenin davalı ... Grup Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına ipkasına, ... Mahallesi 12242 ada, 1 no'lu parselde davalı ...

Grup Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlı 4099/391336 hissenin tapusunun iptali ile, 3163.93/391336 hissenin davacı ... adına kayıt ve tesciline, kalan hissenin davalı ... Grup Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına ipkasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkil aleyhine hükmedilen vekalet ücretinin yanlış hükmedildiğini, müvekkilinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafı olmadığını, trampa ile edindiği taşınmaza ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, iyiniyetli müvekkilin bu durumu bilmesinin beklenemeyeceğini, müvekkilinin taşınmazı 4 farklı devirden sonra edinen iyiniyetli 3. kişi olduğunu, bu durumun aksinin davacı tarafından da ispat edilemediğini beyan etmektedir.

2.Birleşen dosya davalısı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili yönünden ilk derece mahkemesince verilmiş olan davanın reddine dair kararın isabetli olduğunu, müvekkili yönünden davanın husumet yönünden reddi gerekeceğini, zira dava konusu olan tapulardan sadece 1 tanesinin müvekkili adına kayıtlı iken, bu taşınmazın da davadan önce başkasına satıldığını, dava tarihi itibariyle müvekkili adına kayıtlı taşınmaz olmadığından hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilinin dava tarihinden önce taşınmazı devretmiş olup dava tarihi itibariyle kendisine husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını,

gerek müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olması gerekse tapu kaydına güven ilkesi, gerekse dava tarihi itibariyle malik olmaması gereğince davanın reddi gerektiğini beyan etmektedir.

3.Dahili davalı ... Peyzaj İnşaat San. ve Tic. Ltd Şti. vekili temyiz dilekçesinde; davalı şirketler ile müvekkilinin farklı tüzel kişiliğe haiz olduğunu, müvekkili şirket ile davalı şirket arasında herhangi bir bağlantı, ilişki bulunmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, ... Grup Mimarlık Proje İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.'nden olan alacağına karşılık olarak ... Grup Mimarlık Proje İnş. San. ve Tic. Ltd.

Şti'nin muvafakati ile taşınmazı edinen müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, müvekkili yönünden davanın husumetten reddine karar verilmesi gerektiğini, ... Grup Mimarlık Proje İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.'nden olan alacağına karşılık olarak ... Grup Mimarlık Proje İnş. San. ve Tic. Ltd.

Şti.'nin muvafakati ile taşınmaz hissesini edinen iyiniyetli üçüncü kişi olan müvekkilinin ayni hakkının Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi ve "tapuya güven ilkesi" gereğince korunması gerektiğini, müvekkili aleyhine hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderleri ile harçların da hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

Dahili Davalı ...

Grup Mimarlık Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili temyiz dilekçesinde; öncelikle; davalı şirket ile müvekkilinin farklı tüzel kişiliğe haiz olduğunu, müvekkilinin diğer davalılarla hiçbir bağı, bağlantısı olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, bedelini ödeyerek satış işlemi ile taşınmazı satın alan müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, bu nedenlerle davanın müvekkil yönünden husumetten reddine karar verilmesi gerektiğini, taşınmazların, davacı tarafından tanıklar huzurunda verilen ....

Noterliği'nin 16.10.2012 tarihli vekaletnamesi ile yetkilendirilen ... isimli şahıs tarafından davalı şirkete devredildiğini, davacı tarafından davalı şirkete devredilen taşınmazların devir nedeni hususunda tapu kaydına herhangi bir şerh verilmediğini, bedelini ödeyerek taşınmaz hissesini satın alan iyi niyetli üçüncü kişi olan müvekkilin ayni hakkının Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi ve "tapuya güven ilkesi" gereğince korunması gerektiğini, müvekkilinin, vekalet ücreti ve yargılama giderleri ile harçlardan sorumlu tutulamayacağını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile gecikme tazminatı, birleşen davada ise; sözleşme uyarınca davalı yükleniciye devredildiği iddia edilen payların iptali ile adlarına tescili olmadığı takdirde bedelin tahsil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu' nun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı ilamı doğrultusunda temyiz eden üçüncü kişiler için TMK'nın 1023. maddesi bağlamında iyiniyetli olup olmadıklarının irdelenmesi ve sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR