Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2413 K.2025/1991

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ...'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılar arasında apart otel yapmak üzere 19.08.2005 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, %50 paylaşım oranı öngörüldüğünü, müvekkili yükleniciye apart otelin inşasından sonra uzun süreli kiralama taahhüdünde bulunulduğunu, 23.09.2005 tarihinde inşaat ruhsatını alarak inşaata başladığını, müvekkilinin davalıların talebi üzerine imâr planı ve mimari projeye aykırı A ve B blok olmak üzere aşkın inşaat olarak 10 adet ilave apart daire, 70 m² lobi,

-1 bodrum katta bir adet tuvalet ve 1 adet mutfak ve su deposu yapılarını yaptığını, projeye uygun yapılar için taraflar arasındaki %50 paylaşım oranı koşulunun yerine getirildiğini, 447 ada, 1 parsel için 04.05.2007 tarihinde iskân alındığını,447 ada, 1 parselin 3 ve 4 no.lu parsel olarak ifrazının akabinde 23.08.2007 tarihli iskân belgesinin alındığını, 3194 sayılı Yasa'nın inşaat kullanım izni verilmiş olması imâra aykırı yapıyı yasal hale getirmez hükmü gereği 24.09.2015 tarihli inşaat durdurma zaptına göre haklarında imâr kirliliğine neden olmak suçundan dava açıldığını,

müvekkili hakkında belediyece düzenlenen kaçak inşaat cezasının ödendiğini, Temmuz 2022 de davalıların 447 ada 3 parseldeki otel için yapı kayıt belgesi aldıkları ve oteli başkasına satacaklarını beyanla otelin tahliyesini istediklerini, 18.07.2022 de yapının yasal hale getirildiğine ve davalıların sebepsiz zenginleştiklerine vakıf olunduğunu, 10 adet dairenin %50'sini ve diğer aşkın yapının rayiç bedelini istediği davalıların talebi reddettiğini, davalıların TBK’nın 77. ve 79. maddesi uyarınca sebepsiz zenginleştiklerini ileri sürerek,

fazladan yapılan ve paylaşım oranına göre 5 adet apart dairenin davalılar adına olan tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline, fazladan yapılan bir adet lobi alanı (70 m²), cafe bar ve resepsiyon, mutfak ve personel yemekhanesi, 1 tuvalet ile 70 m²'lik su deposunu ve malzeme deposunu (70 m²) ayrıca mimari projeye göre 473.4’ten fazla inşaat yoğunluğunu aşarak yapılan “ aşkın inşaat” rayiç bedelinin müvekkiline ödenmesi için şimdilik 100.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşme kapsamında 477 ada, 1 parselde inşaatın tamamlandıktan sonra 24.05.2007 tarihinde iskân verildiğini, sonrasında 477 ada, 1 pareselin ifraz edilerek 477 ada, 4 parsel ve 477 ada, 3 parsel olduğunu, 477 ada, 4 parselin davacı adına tescil edildiğini, müvekkillerinin edimlerini yerine getirdiğini, 477 ada, 3 parsel taşınmazı davacıya 01.01.2008 tarihinde kiraya verdiklerini, müvekkillerinin davacıdan imara veya projeye aykırı yapmasını istemediklerini, davacının ceza dosyasında bizzat yapıların ....

Tur İnş.

A.Ş. tarafından yapıldığını beyan ettiğinden davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte davanın zamanaşımına uğradığını, davacının iddia ettiği gibi fazladan yapılan bağımsız bölüm ve ortak alan olmadığını, imara aykırı inşaat olduğundan fazla inşaat olsa bile isteyemeyeceğini, yapı kayıt belgesinin yapıyı imara yasalara uygun hale getirmeyeceğini, kaçak yerlerin yıkımı gerekeceğinden ekonomik değeri olmadığını, fazla yapılan bağımsız bölüm ya da ortak alan olsa bile hukuka uygun hale getirilebilmesi mümkün olmadığından alacak talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacaklar için sözleşmenin ifası aşamasında yürürlükte olan 818 sayılı BK'nın 66. maddesi uyarınca davacı tarafın geri isteme hakkının olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak 1 yıl içinde sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talebinde bulunması gerektiği, TBK'nın 82. maddesinde ise sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkının hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak 2 yılın ve herhalde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak 10 yıl geçmekle zamanaşımına uğrayacağının düzenlendiği,

her iki halde de zamanaşımı süresinin geçtiği, davacının bizzat apart otelin yapım aşamasında ve hatta sonrasında kiracı sıfatıyla işletmesi nedeniyle kaçak yapıların varlığından ve ifasının da hukuken mümkün olmadığını bilmesi nedeniyle 10 yıllık sürenin en geç 2009 tarihinden (sözleşme gereğince tapuda devir işlemlerinin yapıldığı tarih) başlayacağı ve bu haliyle 10 yıllık zamanaşımının her türlü geçtiği gerekçesiyle davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a.Esastan red kararının hatalı hukuki nitelendirmeyle eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeye dayalı denetime elverişsiz gerekçesiz olarak verildiğini,

b. Zamanaşımı def’i kamu düzeninden olmadığı için tahkikat aşamasına geçildikten sonra “davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin” HMK ve Yargıtay içtihatlarına aykırı olduğunu,

c. Dava konusu taşınmazda sözleşme dışı işler kapsamında imar planına ve mimari projeye aykırı olarak yapılan ilave 10 adet bağımsız bölüm ile müştemilat için yapı kayıt belgeleri alındığından talep edilebilirlik ve dava açılabilmesinin yapı kayıt belgelerinin alındığı 05 ve 06 Ocak 2019 tarihinden itibaren mümkün hale geldiğini, sebepsiz zenginleşmede zamanaşımı süresi olan 10 yıl içinde dava açıldığını,

d. Davalıların kaçak yapılan 10 adet bağımsız bölümü müvekkilinin yaptığı beyanı üzerine müvekkilinin cezai kovuşturmaya maruz kaldığını,

e. Zamanaşımın başlangıcını tayin ederken TBK’nın 153 md.de sayılan zamanaşımını durduran nedenlerin dikkate alınması gerekmekte olup 153/5. fıkradaki intifa hakkına sahip olma, 01.01.2008 tarihli kira sözleşmesi kurulan ve hala devam eden ilişki ve 6. fıkradaki Türk mahkemelerinde ileri sürme imkanı bulunmadığı süre maddede düzenlenen iki durma sebebinin eldeki davada hala varlığını sürdürdüğünü zamanaşımı süresinin dolmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil ile alacak istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir .

2. Somut olayda davacı talepleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil ile eser sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, eser sözleşmesi ile birlikte satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir akit olup eser sözleşmelerinden doğan alacaklarda zamanaşımı süresi genel kural olarak sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu 126/4. ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Mahkemece, davada eserin tesliminden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesiyle zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak davası olarak nitelendirilerek TBK’nın 82. maddesi uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesiyle karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/4 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının re’sen gerekçesi düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

1. Davacı tarafın temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. Yukarıda (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle re’sen İlk Derece Mahkemesi kararının, gerekçesi DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine,

İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine,