Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2440 K.2025/2874

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalı arasında imzalanan sözleşme uyarınca, davacıların hissedarı olduğu ...

Mahallesi, 36 ve 37 parsel numaralı taşınmazlar üzerine davalı tarafından bina yapılması ve yapılacak binadan 1 adet dükkan ile 2,5 adet dairenin hisselerine karşılık davacılara verilmesinin kararlaştırıldığını, davalının inşaat yapabilmek için taşınmazları tevhit ederek tek bir taşınmaz haline getirdiğini ve üzerinde bulunan 4 kargir dükkan üstü kahve ve arkası sinema olarak kullanılan yapıları yıktığını ve hafriyat çalışması ve sonrasında temel inşaatın temel betonunu yaptığını ancak yapı ruhsatını almadan inşaata başlayan davalının daha sonra inşaata devam etmediğini ileri sürerek,

yıkılan 4 kargir dükkan üstü kahve ve arkası sinema olarak kullanılan yapıların değeri ile tahliye edildikleri tarihten dava tarihine kadar hesaplanacak kira bedelinin ve davacılar için ekonomik değeri olmayan zemin betonun enkaz kaldırma bedelinin davalıdan tahsili ile davacılara ödenmesini, davacı ... için ayrıca sözleşmede verilmesi kararlaştırılan 1 adet dükkan ile 2,5 adet daireyi alamamış olmasından dolayı yoksun kalınan kârın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında davacıların 22.06.2012 tarihinde noterden verdikleri vekaletnameye dayalı olarak davalının belediyeden aldığı yıkım izin belgesi ile taşınmazlar üzerindeki yapıları yıktığını, ...

Belediyesi tarafından düzenlenen 11.11.2013 tarihli imar çapı belgesinde 21 metreye kadar 7 kat bina yapılabileceğinin belirtildiğini, imar çapındaki durum dikkate alınarak davacılara hisselerine karşılık 1 adet dükkan ile 2,5 adet daire verilmesinin kararlaştırıldığını ancak kültür varlıklarını koruma alanında kalan taşınmazlarla ilgili Kültür ve Turizm Bakanlığı ...

Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından 9,5 metreye kadar bina yapılabileceği yönünde karar verilmesi üzerine değişen durum karşısında davalının davacılara yeni bir sözleşme yapma teklifinde bulunduğunu ancak davacıların sözleşme yapmaya yanaşmadıklarını, bu sırada belediye tarafından uygun görülen statik proje uyarınca yapılması zorunlu bodrum katın yapıldığını, inşaatın yarım kalmasında davalının kusurunun bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ''Arsa payı karlığı inşaat sözleşmeleri mülkiyet devrini öngördüğü için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Taraflar arasındaki sözleşme resmi şekil şartına uygun yapılmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler nedeniyle uğranan menfi zararların tazmini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre istenebilir.

Somut olayda, aynı zamanda tacir olan davalı müteahhidin basiretli iş adamı gibi hareket etmeyerek gerekli izin ve ruhsatlar alınmadan davacının taşınmazı üzerindeki binasını yıkmasında kusur ve sorumluluğunun bulunduğu anlaşılmaktadır.

Eser sözleşmesinin yüklenicinin kusuru ile feshedilmesi halinde arsa sahiplerinin uğradığı menfi zararlar arasında, arsada bulunan ve yüklenici tarafından yıkılan binanın objektif değeri ile bu yıkım nedeniyle elde edilemeyen kira gelirlerinin ve sözleşmede kararlaştırılmışsa inşaatın yapımı süresince yüklenicinin ödemeyi kabul ettiği arsa sahibinin oturacağı ev için ödediği kira bedelinin de bulunduğu Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile kabul edilmekte olduğuna göre davacının taleplerinden olan yıkılan binaların bedelini,

enkaz kaldırma bedelini ve yıkılan binadan elde etmekten mahrum kaldığı kira gelirinin menfi zarar kapsamında yüklenicinin kusurlu olması nedeniyle yükleniciden istenebileceği kanaatine varılmıştır. Bunun dışında, sözleşmenin geçersizliği halinde müspet zarar kapsamında kalan kâr mahrumiyetinin davalıdan tahsili yönündeki davacı talebi hukuki dayanaktan yoksundur.'' gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile davalı vekili vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşme konusu taşınmazlara inşaat yapı ruhsatı alınabilmesi için taşınmazların tevhit edilmesinin zorunlu olduğunu, tevhit işlemi için de taşınmazlar üzerindeki binaların yıkılması gerektiğini, tevhit ve yıkım işlemi yapılmadan yapı ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını, bu işlemleri gerçekleştirmeden önce de ...

Belediyesi'nden imar çapını aldığını, 21 metreye kadar 7 kat bina yapılacağına ilişkin imar izni verilmesi üzerine davacılarla anlaştığını, taşınmazların kültür varlıklarını koruma alanında kaldığını bilmediğini, bu konuda tapuda bir şerh olmadığını, taşınmazların yanında 9 katlı otel binası olduğunu, Kilis Belediyesi'nin verdiği imar çapının illiyet bağını kestiğini, belediyenin davacıların zararından sorumlu olduğunu, davalının Anıtlar Üst Kurulu'nun 9,5 metreye kadar bina yapılabileceğini öğrenmesi üzerine davacılarla yeni bir sözleşme yapmak istediğini ancak davacıların sözleşme yapmaya yanaşmadıklarını,

davalının kusurlu olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, noterde düzenleme şeklinde yapılmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yıkılan yapıların değeri ile yapılardan elde edilecek olan kira bedelinin ve taşınmaz üzerine yapılan inşaatın kaldırılması bedelinin tazmini istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.09.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava; taraflar arasında yapılan geçersiz sözleşme nedeniyle davacıya verilen zararın tazminine ilişkindir.

Mahkemece, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, bu karar sayın çoğunluk tarafından onanmıştır.

Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan ihtilaf, zararın giderilmesinin kaynağının sebepsiz zenginleşme mi? yoksa haksız fiil mi olduğu noktasında düğümlenmektedir.

Taraflar arasında yapılan sözleşme şekil şartlarına uygun olmadığı gibi, esasen dava konusu taşınmazın sit alanında kalması nedeniyle şekil şartlarına uygun sözleşme yapmak dahi mümkün değildir.

Bilindiği üzere haksız fiil kısaca; bir kimsenin hukuka aykırı ve kusurlu bir davranışıyla sözleşme dışında diğer bir kimseye vermiş olduğu zarardır.

Sebepsiz zenginleşmeye gelince; borçlunun mal varlığında bir zenginleşme meydana gelmeli, bu zenginleşme bir başkasının mal varlığı veya emeğinin eksilmesi suretiyle olmalı, söz konusu zenginleşme haklı bir sebebe dayanmamalıdır. (Prf. Dr. Fikret Eren Borçlar Hukuk Genel Hükümler 24.Baskı)

Somut dosya bakımından yapılan incelemede, taraflar arasında geçerli bir sözleşme yoktur, daha doğrusu sözleşme yapma imkanı yoktur. Tarafların yaptığı sözleşme başından yok hükmündedir.

Davalı yüklenicinin davranışı ile, davacıya ait bina yıkılmıştır. Bu binanın yıkılmasında davacının da kusuru bulunmaktadır. Zira taşınmazın sit alanı olduğu davacı tarafından da bilinmektedir. Ne var ki basiretli bir tacir olan yüklenici yanında arsa malikinin kusuru ikinci planda kalmaktadır.

Davacının mal varlığında bir azalma olmakla birlikte, davalının mal varlığında bir artma olmamıştır. Bu nedenle sebepsiz zenginleşmenin şartları gerçekleşmemiştir.

Hal böyle olunca taraflar arasındaki uyuşmazlığın haksız fiil hükümlerine göre çözümlenmesinin daha uygun olacağı, zararın doğmasında davacının da katkısı bulunması nedeniyle TBK 52.maddesi de nazara alınarak tazminatta belli oranda indirim yapılarak sonuca gidilmesi, bu nedenle kararın bozulması gerektiği düşüncesiyle onama yönünde oluşan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.