Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2786 K.2025/2206

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... ada, ... parselde bulunan taşınmazın hissedarlarından olduğunu, müvekkili ile davalı ... İnş. Ltd. Şti. arasında taşınmaz üzerinde yapılacak bağımsız bölümlere ilişkin olarak .....

Noterliği' nin 02.12.2003 tarih, ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imalanmış olduğunu, sözleşmenin tapu kaydına şerh edildiğini, noter çekilişi ile müvekkile ait olduğu belirlenen B blok, 7. kat, 19 numaralı dairenin, müvekkilin davalı şirkete karşı mükerrer uyarılarına rağmen kendisine tapuda tescilinin yapılmadığını, sözü edilen taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulurken mezkur dairenin tapuları müvekkilinden başka kimseler adına düzenlenmiş olduğunu, oysa sözleşme ve noter kur'ası kapsamında B blok, 7. kat, 19 numaralı bağımsız bölümün tapuya tescilinin müvekkili adına yapılması gerektiğini,

bu nedenlerle fazlaya ilişkin istem ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla davanın kabulü ile davalılar adına tapu kaydının iptali ile kura tutanağına uygun olarak müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılardan ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; zamanaşımı ve hak düşürücü süresinin dolduğunu, davacının tapu iptali ve tescil talebinin hem maddi duruma ve hem de hukuki duruma aykırı olduğunu, davacının tapu iptali ve tescili talebinin kabul edilmesi halinde tapuda pay sahibi olan diğer arsa sahiplerinin de dairesiz kalacaklarını, dava konusu dairenin bulunduğu binada 2006 yılında kat irtifakı kurulurken yüklenici tarafından her hissedara bir daire düşecek şekilde irtifak kurulmadığını, bir kişinin birden fazla daireye hissedar edildiğini, çoğu dairenin ise birden fazla kişi adına tescil edildiğini,

dava konusu 19 no'lu dairenin kurada ... adına isabet etmiş olmasına rağmen bu kişinin bu dairede hiç hissesinin bulunmadığı, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin kura ile değil tapuya tescil ile elde edileceğini, davacının, tapu kaydının göz ardı edilerek davalılara ait dairenin tapusunu talep etmekte olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde: müvekkilinin elinde tam hissesinin bulunduğunu ancak bu tam bir hissenin belirli bir kat mülkiyetine ilişkin olmadığını, dağınık şekilde bulunduğunu, iş bu davanın konusunu oluşturan taşınmaz için müvekkilinin aleyhine olarak tapunun iptal edilip davacıya tescil edilmesi durumunda müvekkilinin büyük bir kayıp yaşayacağını ve bu durumda davacının haksız olarak hem halihazırda kendi mülkiyetinde bulunan hisseleri hem de işbu taşınmaza ilişkin hisselere sahip olacağını ve haksız kazanç sağlayacağını beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile açılmış olan iş bu davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olduğu, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak davacının da hissedar olarak yer aldığı arsa sahipleri ile davalılardan .... İnşaat arasında .....

Noterliği' nin 02.12.2003 tarihli ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşmeye göre her 160,00 m²'lik arsa oranı için brüt bir adet verileceği ve dairenin belirlenme usulünün çekilecek kura ile belirleneceğinin kararlaştırıldığı, tevhit ve ifraz işlemleri neticesinde taşınmazın ... ada, ... parsele dönüşmüş olduğu ve ....

Noterliği' nin 25.01.2009 tarihli ve ... yevmiye numaralı kura çekimi ile B blok, 7. kat, 19 no'lu dairenin davacıya isabet ettiği, kat irtifakı ile bu daire ..., ... ve ... adına hisseli olarak tescil edildiği, kat irtifakı kurulduğunda her hissedara bir daire verilmemiş olup bazı hissedarların birden fazla daireye hissedar olarak bazı arsa sahiplerinin de bir daireye birden fazla hissedar olarak tapuda tescil işlemlerinin gerçekleştirildiği, dolayısıyla davacının kura çekimine dayalı olarak davaya konu dairenin kendi adına tescilini talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, Kayseri 6. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2020/59 E. 2023/244 K. sayılı kararının yeniden esas hakkında karar verilmek üzere kaldırılmasına; davanın yeniden esasıyla ilgili olarak; davanın kabulü ile ... ada, ... parselde, B blok, 7. kat, 19 no'lu mesken vasıflı taşınmazda; davalılar ..., ..., ..., ... ve ...'nün paylarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; kura çekimine dayalı olarak dava konusu dairenin davacı adına tesciline karar verilmesinin mümkün olmadığını, dava konusu dairenin bulunduğu binada 2006 yılında kat irtifakı kurulurken yüklenici tarafından her hissedara bir daire düşecek şekilde irtifak kurulmadığını, bir kişinin birden fazla daireye hissedar edildiğini, çoğu dairenin ise birden fazla kişi adına tescil edildiğini, hal böyle iken davacının bu temelsiz iddiaları karşısında davanın kabulüne yönelik karar verilemeyeceğini, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde somut olayın yorumlanması gerektiğini, bu süreçte birçok paydaşın mağduriyet yaşadığını,

noter kurasını dayanak alarak hak talep edenler olduğu gibi kurada adına isabet eden bölümün tapuda yüklenici ... adına tescil edilmesi hasebiyle cebri icra sürecini durdurmaya çalışanlar yahut başka bir hissedarın borcu nedeniyle yine aynı sebepten kurada adına isabet eden dairenin satışına engel olamayanlar, kuraya katılmayanlar veyahut kurada hak etmesine rağmen kendisine daire isabet etmeyenler bulunduğunu, malikler arasında geçmiş tarihli kura nezdinde bir irade bütünlüğü bulunmadığını, kura tutanağı ile fiili kullanımın aynı olmadığını, 25.01.2009 tarihli ve 2414 yevmiye numaralı kura tutanağının tescile dayanak kabul edilemeyeceğini,

yüklenici tarafından inşa edilen ve dolayısıyla da kuraya dahil edilmesi gereken toplam 84 bağımsız bölüm/mesken bulunmaktayken, bunlardan sadece 78 tanesi için çekiliş yapıldığını, A ve B blokta bulunan 40, 41 ve 42 numaralı 6 adet konut için işlem yapılmadığını, hem KKİS hem de tapu kayıtları gereği sadece 50/5000 arsa payı ile buna karşılık gelen bir daireye sahip olması gereken ve de bu daireninde B blok, 19 numaralı daire olduğunu savunan davacıya, kura çekişinde ayrıca B blok, 17 numaralı daire içinde hak sahipliği çıktığını,

hukuken icrası ve bağlayıcılığı mümkün olmayan kura tutanağına dayanarak cebren tescil talebinde bulunulamayacağını, davacının başkalarına neden olacağı zararı hesaba katmaksızın salt kendi menfaatini düşünerek ikame etmiş olduğu davada dürüst olmadığını ve hakkını açıkça kötüye kullandığını, davacının kurada başkasına isabet eden ama tapuda kendi adına tescil edilmiş hisseleri elinde bulundurmasına rağmen davalılardan, kurayı dayanak göstererek davaya konu taşınmaz hisselerinin devrini talep etmesinin çelişkili davranma yasağının ihlali anlamına geldiğini, davasında dürüst olmayan davacının hakkını kötüye kullandığını,

dosya kapsamında dinlenen tanıkların da davacının davasında haksız olduğunu çeşitli gerekçelerle ortaya koyduklarını, davacının talebinin açıkça usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazdaki hissesini satış sözleşmesi karşılığında iktisap etmiş olup, diğer davalılar ile davacının katıldığı çekiliş noter kurasına hiç katılmadığını, müvekkili ile ... arasında 10.01.2011 tarihli satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazın bulunduğu arazide hisse sahibi olmayıp, arsa sahiplerinden dava dışı ...'in Noter Kurası sonucunda hissesine isabet eden ... ada, ... parselde bulunan B (D) blok, 11. kat, 31 numaralı bağımsız bölümü 10.01.2011 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesiyle satın aldığını,

taraflar arsanın devrini yaptıktan sonra müvekkilin, dava dışı ...' den satın aldığı ... ada, ... parselde bulunan B (D) blok, 11. kat, 31 numaralı bağımsız bölüm yerine müvekkile dava konusu taşınmazdan hisse verildiğini, müvekkilin noterde yapılan kuraya katılmadığını, müvekkilinin asıl sahip olduğu ve bedel ödediği taşınmazın 5835 ada 5 parselde bulunan B (D) blok, 11. kat, 31 bağımsız bölüm mesken olduğunu ancak işbu taşınmazın devri kendisine gerçekleştirilmediği gibi dava dışı ...' e ait diğer taşınmazlarda bulunan hisseler oranında parça parça hak sahibi olduğunu,

31 no'lu bağımsız bölüm için ödediği 65.000,00 Euro' nun da karşılığını alamayarak dava konusu taşınmazdaki hisse payı da iptal edilmesi durumunda büyük bir mağduriyet yaşayacağını, müvekkilinin taşınmaz hissesini satış yoluyla iktisap eden iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu ve taşınmaz üzerindeki mülkiyetini tapuya tescil anında kazandığını, iyiniyetli olduğu yönünde tüm delillerin toplanıp değerlendirilmesi gerektiğini, emsal teşkil eden kararda tüm davalıların dava konusu yapılan taşınmazın noterdeki kurasına katılmış oldukları için iyiniyetli sayılmadıklarını, işbu davada ise müvekkilin Noter kur'asına katılmadığını,

hisseyi sonradan devraldığını ve ... tarafından kendisine dava konusu taşınmazda hak tescil edildiğini, emsal teşkil edeceği iddia edilen dosya ile işbu davada müvekkilinin durumunun uyuşmadığını, müvekkilinin işbu davada iyiniyetli 3. kişi konumunda olup hakkının korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... ve davalı ... vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Somut davada, davacı arsa sahibi ve diğer paydaşlar ile yüklenici arasında 02.12.2003 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, işbu sözleşmenin 6. maddesinin (e) bendinin ikinci paragrafının. "Şöyle ki. 250 m² arsası olanlara 1 daire, 500 m² arsası olanlara 2 daire, 750 m² arsası olanlara 3 daire vermeyi şirket taahhüt etmiştir.

Arsa sahiplerine verilecek daireler 160 m² (bürüt) olacaktır." şeklinde düzenlendiği ve yine sözleşmenin 6. maddesinin (h) bendine göre; arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin, inşaatın kabası bittikten sonra noter vasıtası ile kur'a çekilerek belirleneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazda kuradan önce 12.05.2006 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, kat irtifakı kurulurken B blok 19 nolu bağımsız bölümün, ... 3/50, ... 24/50, ... 11/50, .....

12/50 hisse paylarıyla adlarına tescil edilmek suretiyle sözleşmedeki tahsis maddesi olan 6/(h) bendine aykırı davranıldığı dosya içeriğine göre sabittir.

Mahkemece yapılacak iş, davacı ile yüklenici arasında akdedilen 02.12.2003 tarihli "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" nin 6. maddesinin (h) bendine göre noter vasıtası ile çekilen kuranın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, kura neticesinde tüm arsa sahiplerine Sözleşmenin 6/(e) bendinde belirtildiği şekilde bağımsız bölüm ya da hisse tahsisi yapılıp yapılmadığı araştırıldıktan sonra davacının, dava konusu sözleşme akdedilirken sahip olduğu arsa miktarı da dikkate alınarak, bağımsız bölüm ya da bağımsız bölüm üzerinde sözleşme gereğince hakettiği hisse oranı belirlenerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR