Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2838 K.2025/1698

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı ... Mimarlık Mühendislik İnşaat Turizm Sanayi Tic. Ltd.

Şti. arasında Zile Noterliği’nin 03.09.2019 tarihli ve 08526 yevmiye numaralı “Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” imzalandığını, anılan sözleşme ile müvekkili adına tapuda kayıtlı 268 ada, 29 parsel sayılı arsası üzerine davalı şirket ile daire yapımı konusunda sözleşme yapıldığını, anılan sözleşmenin 8. numarasında “Müteahhitin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren en geç 24 ay içinde yapıyı bitirmeye mecbur olduğu” belirtilmesine ve 26.09.2019 tarihinde inşaat ruhsatı almasına rağmen bu zamana kadar inşaatı tamamlamadığını,

yüklenici tarafından süresi içinde bitirilemeyen yapının aynı zamanda % 90 mertebesine de gelmemişse arsa sahibi tarafından müteahhite temlik olunan bağımsız bölümlerin kaç kez el değiştirirse değiştirsin tapu kaydının iptali ve arsa sahibine tescili talebiyle açılacak davada arsa sahibi adına tescil olunacağını, bu durumda iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceğini, satışın arsa sahibinin verdiği vekalet yolu ile yüklenici tarafından 3. şahsa yapılmasının da öneminin olmadığını, binanın süresinde tamamlanmaması nedeniyle müvekkilinin büyük bir mağduriyet yaşadığını,

davalı müteahhit şirketin süresinde binayı tamamlamadığı için tamamlamadığı her ay için daire başına aylık 1.000,00 TL kira bedeli talep ettiklerini, davalı müteahhit şirketin süresinde binayı tamamlamaması nedeniyle, müvekkilin dairelerini satması ve para kazanmasının engellendiğini, yine davalı şirket ile yapılan sözleşmeden dolayı müvekkilinin başka müteahhitlerden gelen teklifleri de geri çevirmek durumunda kalarak zarar ettiğini müvekkilinin uğradığı menfi zararların da tazminini de talep ettiklerini belirtilen nedenlerle; davalı ...

Mimarlık Mühendislik İnşaat Turizm Sanayi Tic. Ltd.

Şti’nin sözleşmede belirtilen sürede binayı tamamlamaması-edimini ifa etmemesi nedeniyle, müvekkil ile davalı şirket arasında düzenlenen Zile Noterliği’nin 03.09.2019 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, 268 ada, 29 parsel sayılı taşınmazda davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkil adına tapuya tesciline, müvekkilinin uğradığı menfi zararlara karşılık fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5,000, TL’nin sözleşmenin feshinden itibaren işleyecek faiziyle davalı ...

Mimarlık Mühendislik İnşaat Turizm Sanayi Tic. Ltd. Şti’nden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Mimarlık Mühendislik İnşaat Turizm San. ve Tic. Ltd.

Şti. vekili cevap dilekçesinde; öncelikle davacının söz konusu sözleşmeyi kendi ihtiyacına yönelik düzenlemiş olduğundan davacı tüketici pozisyonunda olup dava şartı arabuluculuk kapsamında olmasına rağmen bu dava şartı gerçekleştirilmeden davanın açılmış olması nedeni ile davanın reddi gerektiği, davacı taraf her ne kadar dava dilekçesinde inşaatın % 90 seviyesinden aşağıda olduğunu belirtmiş ise de müvekkil şirket tarafından üstlenilen inşaatın bu seviyenin üzerinde olduğunu,

bu nedenle davacı tarafın gelinen aşamada dilekçede belirtilen iddialar çerçevesinde taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, ayrıca davacı tarafça müvekkil şirkete çekilmiş bir ihtar olmadığından müvekkil şirketin temerrüdü de oluşmadığını,

diğer taraftan davacı taraf dilekçesinde her ne kadar kira kaybına ilişkin dava açtığını beyan etmişse de aynı dava dilekçesinde taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin ve dolayısı ile menfi zararın talep edilmesi karşısında sözleşmenin ancak devamı ile birlikte istenebilecek kira kaybının bu aşamada aynı dava dilekçesinde istenilmiş olması çelişkili bir durum olup taleplerin birbiri ile çelişen talepler olması nedeni ile kira kaybına ilişkin istemin bu nedenle reddi gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

2.Davalılar ..., ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu Zile Noterliği'nin 03.09.2019 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi arsa parsa karşılığı inşaat sözleşmesinin 14. maddesi gereğince tarafların mahkemeye ait olan yargı yetkisini hakeme devrettiğini, bu nedenle davacının tahkime başvurması gerekmekte olup ilk itirazların kabulü ile davanın usulden reddine karar verilmesini, esasa yönelik olmak üzere davaya konu tapu kaydında taşınmaz satış vaadi arsa parsa karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkillerin yükleniciden bir kısım arsa payını temellük ettiklerini,

kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilmediğinden müvekkil ...'ın malik sıfatında olan yükleniciden diğer müvekkil ...'ın da malik sıfatında olan ...'dan arsa payı temellük ettiklerini, yüklenicinin tapu üzerinde yapacağı tüm tasarrufların geçerli olduğunu, eldeki davanın müvekkillere yöneltilmesinin mümkün olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

3.Davalı ... cevap dilekçesinde; davalı taraf ile herhangi bir taşınmaz alım-satım sözleşmesi imzalamadığından kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, öte yandan dava konusu taşınmaz üzerine inşa edilen yapının tamamlandığını beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapılan keşfin ardından alınan bilirkişi heyet raporunun; "inşaatın ilk keşif tarihinde bilirkişilerce yapılan hesaplamalarda bir yanlışlık yapıldığının tespit edildiği,

önceki bilirkişi heyeti her ne kadar eksik imalatları maliyet açısından hesaplamış olsalar da yapının tamamlanma yüzdesini Resmi Gazete'de yayınlanan 12.05.2010 tarihli 27579 sayılı Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliği'nin ek 11 İnşaatın İkmal Edilen Kısmının Bina Maliyetine Oranlarını Gösterir Cetvel'e göre hesapladıklarını belirttiklerini ve yapının tamamlanma yüzdesini % 88 olarak verdiklerini, taraflarınca, önceki bilirkişi raporunda belirlenen eksik imalatlara ait maliyetler dikkate alınarak yapılan hesaplamalarda ise yapının tamamlama yüzdeleri, çevre düzenleme hariç % 93,1 olduğu,

çevre düzenleme dahil % 92,3 olduğunun hesaplandığı rapor edilmiştir." şeklinde düzenlendiğini, dolayısıyla davacının, davalı müteahhit ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini talep ettiği ancak yerleşik Yargıtay içtihatları kapsamında inşaatın yüzde 90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması halinde geriye etkili feshin talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı, dava tarihi itibariyle de inşaatın %90'ın üzerinde tamamlanmış olduğu, ayrıca davacının eksik imalatlar nedeniyle oluşan menfi zararı için tazminat talebinde bulunduğu,

yapılan keşfin ardından inşaatın tamamlanmayan içinde ve çevre düzenlemelerindeki eksiklikler göz önüne alınarak bilirkişiler tarafından hesaplanan bedel üzerinden davalının ıslah beyanı da dikkate alınarak davanın kısmen kabul kısmen reddi ile; sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil talebi yönünden davanın reddine, menfi zarara ilişkin talebi yönünden davanın kabulü ile. 14.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı ...

Mimarlık ve Mühendislik İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti'den tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; inşaat sözleşmesinin tarafı olan davalı ... Mimarlık Mühendislik İnşaat Turizm San. ve Tic. Ltd.

Şti'nin her iki yetkilisi Murat Karaboyun ve Serkan Kandur'un yargılandığı Zile Ağır Ceza Mahkemesi' nin 2023/53 E. sayılı dosyasının değerlendirilmediğini, şirket yöneticisi sanıkların inşaat aşamalarında kendilerine satış yetkisi verilen daireleri dolandırıcılık kastı ile defalarca farklı kişilere sattıklarını, tamamlanamayan inşaatı, yüklenicinin ihtiyati tedbir kararına rağmen göstermelik eklemeler yaparak yeniden keşif talep edip, sanki inşaat tamamlanıyor izlenimi verdiklerini, Ağır Ceza Mahkemesinde sanıkların cezalandırılmasına karar verildiğini, artık inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshinin dahi anlamının kalmadığını,

inşaatın 4 yıldır ortada bırakıldığını ve hırsızların yağmasına uğradığını, bundan sonra da yüklenici tarafından tamamlanmasının mümkün görülmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, müspet ve menfi zarar istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR