Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2869 K.2025/1357

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında davacının hissedarı olduğu Konya İli, Meram İlçesi, Dedekorkut Mahallesi, 27256 ada, 3 parsel numaralı taşınmaza inşaat yapımı için 21.06.2016 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve davacının sözleşme uyarınca dava konusu gayrimenkulde bulunan hissesinin yarısını davalı yüklenici şirkete devrettiğini, inşaatın tüm hissedarlarla sözleşme yapıldıktan sonra alınacak yapı ruhsatından itibaren en geç 2,5 yıl içerisinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığını ancak davalının halen inşaata başlamadığını,

edimin yerine getirilmediğini ileri sürerek taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini, sözleşmenin geriye dönük feshi sebebiyle uğramış olduğu zararların tazminini ve davacı tarafından davalıya devredilen taşınmazdaki hissesinin davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazdaki diğer hissedarlarla sözleşme yapma aşaması tamamlanmadığından yapı ruhsatının alınmasının dolayısıyla da teslim süresinin başlamasının mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 21.01.2016 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, dava konusu taşınmazda davacıdan başka paydaşların bulunduğu, dosya kapsamında yansıyan beyan ve belgelere göre davalı yüklenicinin tüm paydaşlar ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmediği, TMK'nın 692. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tüm paydaşlar tarafından yapılması gereken sözleşmelerden olup tüm paydaşlarca akdedilmemesi halinde sözleşmenin geçersiz olduğu,

davalı yüklenicinin inşaata hiç başlamadığı ve temerrüde düştüğü, sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmediği, bu haliyle geçersiz sözleşmeye göre ise tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini geri isteme hakkının olduğu, davacı tarafından davalıya sözleşme uyarınca devredilen hisseyi geri isteme hakkının olduğu gerekçesiyle sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile davacı tarafından devredilen hisse miktarı kadar davalı adına kayıtlı olan hissenin iptaline, ilk sahibi olan davacı adına kayıt ve tesciline, davacının diğer hissesi ile birleştirilmesine,

maddi tazminat isteminin feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına; taraflar arasındaki uyuşmazlığın davalı şirketin temerrüte düşüp düşmediğine ilişkin olduğu,

sözleşmeye konu Konya İli, Meram İlçesi, Dedekorkut Mahallesi, 27256 ada, 3 numaralı parsel numaralı taşınmazın tapu kaydına üzerinde bulunan bir kısım yapılardan dolayı ''6306 sayılı sayılı Yasa kapsamında riskli yapıdır.'' şerhlerinin 28.07.2015 ve 16.12.2015 tarihleri arasında konulduklarının anlaşıldığı,

bu halde 6306 sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği 16.05.2012 tarihinden sonra imzalanan sözleşmelerin geçerli olması için aynı Kanunun sözleşmelerin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6. maddesi uyarınca taşınmazlardaki hissedarların 2/3 çoğunluğu ile sözleşme imzalanmış olmasının gerektiği, ayrıca sözleşmede inşaatın taşınmazların tevhidi sonucu oluşacak parsel üzerine yapılacağının kararlaştırılmış olması da dikkatte alındığında yine anılan madde uyarınca dava konusu taşınmazlar yönünden 2/3 hissedarla sözleşme yapılması gerektiği,

tapu kayıtları incelendiğinde taşınmazda çok sayıda hissedar bulunduğu ve davalı şirketin kendi kabulüyle sabit olduğu üzere halen hissedar sayısının 2/3 çoğunluğu ile sözleşme yapamadığı ve davacı ile yapmış olduğu sözleşmenin geçersiz olduğu,

davalı şirketin diğer hissedarlarla sözleşme imzalaması için gereken makul sürenin de çoktan geçtiği dikkate alındığında geçersiz sözleşme kapsamında davacı tarafından davalıya devredilen taşınmazdaki 189999/776368 oranındaki payın (94,995 m²) tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verileceği, İlk Derece Mahkemesince,

sonradan yürürlüğe giren ve daha özel nitelikte bir yasa olan 6306 sayılı Yasa kapsamında değerlendirme yapılarak açıklanan gerekçeyle sözleşmenin geçersizliğinin tespitine ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken TMK'nın 692. maddesi kapsamında yapılan değerlendirme ve yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, geçersiz sözleşme kapsamında devredilen hissenin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, maddi tazminat feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; her ne kadar eldeki sözleşmenin noterden yapılması geçerlilik şartı olsa da taraflar arasında adi yazılı yapılan sözleşmenin edimlerinin yerine getirilmesi durumda geçerli hale geldiğini, sözleşme kapsamında teslimin ruhsat tarihinden itibaren en geç 2,5 yıl olduğunu, diğer arsa sahipleriyle henüz anlaşma sağlanamadığını, ruhsatın henüz alınmadığını ve bu sebeple öngörülen sürenin de başlamadığını, dava konusu taşınmazdaki diğer hisse sahipleri ile davacının kusurundan kaynaklı olarak anlaşma sağlanamadığını,

müvekkilinin kentsel dönüşüm kapsamında olan bu parsel içerisinde başta davacıya ait riskli yapı olması sebebiyle yapılan toplantılara davacının da katıldığını ve 2/3 çoğunluğun bu sebeple alınamadığını, davacının kendi kusurlu davranışı sebebiyle bu sürecin uzadığını ve hiç kimsenin kendi kusurlu davranışı nedeniyle hak iddia edemeyeceğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti, tapu iptali ve tescil ve tazminat istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR