Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3108 K.2024/4283

Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; davacı ile dava dışı yüklenici firma olan Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San Ltd.

Şti. arasında 30.12.2015 tarihli daire satış sözleşmesi yapılmış olduğunu, yüklenici firmanın Erbaa ilçesi, 91 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapmak üzere dava dışı arsa sahipleri ile anlaşmış olduğunu, binanın anahtar teslimi olacak şekilde inşa edileceğinin kararlaştırılmış olduğunu, müvekkilinin de 30.12.2015 tarihli sözleşme ile inşa edilecek binadan 1. kat 4 no.lu bağımsız bölümü yükleniciden satın (temlik) almış olduğunu, müvekkilinin dairenin satış bedelinin tamamını ödediğini ve sözleşmeden kaynaklı yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğunu,

arsa sahipleri tarafından taşınmazın arsa payı (inşaatı yapıp bitirmesi karşılığında avans olarak) yükleniciye devredilmiş olduğundan kat irtifakı kurulduğunda yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd.

Şti. adına tescil edilmiş olduğunu, yüklenici firmanın, davalı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O.'dan kredi kullanarak, bu krediye 3. kişilere sattığı bağımsız bölümleri teminat olarak göstermiş olduğunu, davalı banka tarafından, diğer bağımsız bölümlerle birlikte müvekkilinin satın aldığı 4 nolu bağımsız bölüm üzerinde de, müvekkili tarafından daire satın alındıktan sonra, hukuka aykırı şekilde ipotek konulmuş olduğunu, davalı banka tarafından dava konusu taşınmaza yönelik yapılan ipotek tesis işleminin yolsuz olduğunu belirterek davanın kabulü ile,

Erbaa ilçesi, 91 ada 2 parselde bulunan 4 no.lu bağımsız bölümün davalı banka adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı bankanın Erbaa şubesi ile dava dışı Korkmaz Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmeler ile anılan şirkete krediler kullandırıldığını ve sözkonusu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere.

Tokat İli, Erbaa İlçesi, 91 ada, 2 parsel, 1, 3, 4, 10, 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar üzerinde davalı banka lehine 1. derecede 2.000.000,00 TL bedelli müşterek ipotek tesis edildiğini, kredi ödemelerinin süresinde yapılmaması üzerine Korkmaz Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd.

Şti. hakkında Samsun İcra Müdürlüğü'nün 2018/67428 Esas sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapıldığını ve ipotekli taşınmazların satışa sunulduğunu, Erbaa İcra Müdürlüğü'nün 2018/375 Tal. sayılı dosyasından yapılan ihale neticesinde ise;

işbu dava konusu olan Tokat ili, Erbaa ilçesi, 91 ada, 2 parsel, 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 116.500,00 TL bedelle alacağa mahsuben davalı banka tarafından satın alındığını,müvekkili olan bankanın tapu kaydına iyiniyetle güvenerek TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapuya hak kazandığını, ipotek tesis tarihinde, taşınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat/tedbir şerhi bulunmadığı gibi, satış vaadi sözleşmesi ya da benzer bir sözleşmeye ilişkin şerh de bulunmadığını, davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerine 21.12.2016 tarihinde ipotek tesis edildiğini,

ipotek tesis tarihinde taşınmaz üzerinde hiçbir şerh bulunmadığını ve bu nedenle davalı Bankanın satış işleminden haberdar olmasının imkansız olduğunu, davalı bankanın da tapu kaydına güvenmek suretiyle kullandırdığı krediler karşılığında Korkmaz Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmazlar üzerine ipotek tesis ettiğinden, anılan yasal hükme istinaden kazanımının korunmak zorunda olduğunu, davacı ile dava dışı borçlu Korkmaz Müh. Har. İnş. Yem.

İş. Dış Tic. ve San. Ltd.

Şti. arasında düzenlenen sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi ve ipotek tesis tarihinde tapu kayıtları üzerinde herhangi bir şerh/takyidat/tedbir kararı vs. yer almaması nedeniyle iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki davalı bankanın ipotek hakkı kazanımının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerektiğini, davalı bankanın taşınmazın mülkiyetini cebri icra satışı ile elde ettiğini, mevcut durumda davalı bankanın cebri icra satışı neticesinde taşınmaz mülkiyetini de kazanmış olduğunu, davalı bankanın taşınmazı cebri icra yolu ile satın alırken de taşınmaz üzerinde satış vaadine ya da başkaca bir sözleşmeye ilişkin şerh bulunmadığını,

davacı ile Korkmaz Mühendislik arasında imzalandığı iddia edilen sözleşmenin tarihinin 2016 olduğunu, davacı tarafın yaklaşık 6 senedir, iddia edilen sözleşme gereklerinin yerine getirilip getirilmediğini dikkate almadığını, mağduriyetinin giderilmesini Korkmaz Mühendislik firmasından talep etmediğini, taşınmazın 2016 yılından 2022 yılına kadar Korkmaz Mühendislik firması adına kayıtlı olduğunu, davacının bu süreç boyunca taleplerini birinci muhatabı olan Korkmaz Mühendislik firmasına karşı ileri sürme hakkına sahip iken bu yolu tercih etmediğini, kimsenin kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemeyeceğini,

kendi kusuru nedeniyle karşılaştığı zararın tazminini de isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince, davalı bankanın dava dışı şirkete kredi vermeden önce ekspertiz raporu aldırdığı, ekspertiz raporu aldırıldığında dava konusu taşınmazın kaba inşaat halinde olduğu, yani ikamet eden herhangi birisinin bulunmadığı, davacının dava dışı şirketle yapmış olduğu alacağın temliki hükmündeki sözleşmesini tapuya şerh ettirmediği, bu hali ile de davalı bankanın davaya dayanak yapılan alacağın temliki sözleşmesinden haberdar olmasının mümkün bulunmadığı, davalı bankanın basiretli bir tacir olarak yapması gereken her şeyi yaptığı, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Davacı, dava dışı yüklenici şirketten 30.12.2015 tarihli adi yazılı "Daire Satış Sözleşmesi" ile dava dışı yüklenici şirketin inşa ettiği binada 4 nolu bağımsız bölümü satın almıştır. Anılan bağımsız bölümü temlik eden dava dışı yüklenicinin kendi taşınmazında bina yapan (yapsatçı) mı olduğu, yoksa dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yaparak mı davacıya sattığı dosya içeriğinden anlaşılamamaktadır.Mahkemece bu husus araştırılıp incelenmeden yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı, dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. ile 30.12.2015 tarihinde düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd.

Şti. çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu parselin maliki ve binaların yapımcısı ise, yani dava dışı şirkette, arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, şirket yapsatçı konumunda ise, yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanması gerekir.

Dava dışı Korkmaz..Ltd ile davacı arasındaki sözleşme 6098 sayılı TBK'nın 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın devri hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle temlik eden yapsatçı yüklenici şirketin de davada taraf olması gerekir.

Dava dışı temlik eden yüklenici şirket, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşaat yapmakta ve davacı da yapılan bu binadan dava konusu bağımsız bölümü satın almış ise, temlik işlemine dayalı bu nitelikteki davalarda, arsa sahipleriyle yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Hal böyle olunca inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerekir.

O halde, mahkemece yapılacak iş, dava dışı yüklenici şirketin, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı mı, yoksa kendi taşınmazında bina yapan yapsatçı sıfatıyla mı inşa ettiğinin araştırılarak, eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşa edilmiş bir bağımsız bölüm ise, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San.

Ltd. Şti. ile, arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yapılacak araştırma sonucunda dava dışı yüklenici şirketin yapsatçı sıfatıyla taşınmazı inşa ettiğinin tespiti halinde de, mahkemece, bu taşınmazdaki bağımsız bölümü temlik eden Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd.

Şti. hakkında dava açmak üzere davacı tarafa mehil verilmeli, dava açılırsa o dava eldeki dava dosyasıyla birleştirilmeli, bu şekilde taraf teşkili sağlanarak davacının talebi hakkında bundan sonra esasa ilişkin bir karar verilmelidir.

Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesince taraf teşkili tam olarak sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi ve bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.