Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3210 K.2025/2455

Mahkeme kararı davalılar vekilince duruşmasız temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından temyize cevap dilekçesinde duruşma talep edilmiş olmakla; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili kooperatif ile davalıların murisi ...'e vekaleten ... arasında Kartal 10. Noterliği'nin 04.10.19 96... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, müvekkili kooperatif tarafından arsa sahiplerine yapımı ve teslimi taahhüt edilen dairelerin tamamı teslim edilmiş olmasına rağmen, arsa sahipleri tarafından tapu devir işlemi yerine getirilmediğini ileri sürerek, arsa tapularının tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili kooperatif tüzel kişiliği adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının asli ediminin imar mevzuatına, projesine uygun bina yapmak olduğunu, oysa davacının yapmış olduğu binada imara aykırılıklar mevcut olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacının inşaatı projesine uygun şekilde kat irtifakı alınabilir hale getirmesi, tüm eksiklikleri gidermesi ve müvekkilinin kira kayıplarını karşılaması, iskan ruhsatının alınması halinde müvekkillerinin hisselerini devredeceklerini, geriye dönük kira bedeli ve sözleşmenin feshine ilişkin dava ve talep haklarını saklı tuttuklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.01.2023 tarihli kararı ile sözleşmeye göre arsanın önce davacı kooperatife satılacağı, daha sonra inşaa edilen dairelerden 14 tanesinin arsa sahibi adına tescil edileceği, ancak tapudaki satışın yapılmadığı, kooperatifin ilk yöneticileri tarafından ruhsat alınmadan inşaatlara başlandığı ve yapıldığı, son zamanlarda davacı kooperatifin yapılan inşaatları yasal duruma getirmek için sonradan inşaat ruhsatı aldığı ve kat irtifakı- kat mülkiyeti kurmak için belediye ve Tapu Müdürlüğünden gerekli girişimlerde bulunduğu, ancak kooperatif arsa sahibi olmadığı için kat irtifakı -kat mülkiyetini kuramadığı,

bu amaçla mahkemeden 26.10.2010 tarihinde yetki belgesi aldığı halde Tapu Müdürlüğündeki işlemlerin mevzuat gereği yapılamadığı ve davalıların da hisselerini şifai görüşmelere rağmen devretmedikleri, bunun üzerine kooperatifin arsa sahibi davacılara hisselerini kooperatife devretmeleri için noterden ihtarname çektiği, ancak bir sonuç alınamadığı, karar tarihine kadar davalıların tapudaki hisselerini kooperatife devretmedikleri, bu durumda, davacı kooperatifin yapabileceği bir iş veya işlem kalmadığı,

davalılar kooperatifin inşaatları zamanında ve tam olarak teslim etmediğini iddia ederek davanın reddini savunmuş iseler de, sözleşmelerde arsa sahiplerinin arsanın tümünü başlangıçta kooperatife satmayı kabul etmeleri sebebiyle davalıların savunmalarının geçerli olmadığı, sözleşmede arsa payları konusunda bir oran yok ise de, aynı kooperatifin diğer sözleşmelerde arsa sahiplerine %40, müteahhite %60 pay verildiği,

taraflar arasında pay oranı konusunda bir anlaşmazlık görülmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile ... ilçesi, Merkez Mahallesi, ... mevkiinde bulunan 68 52... parsel sayılı taşınmazda davalılar adına olan paylardan 60/100 payların ayrı ayrı iptal edilerek davacı adına tapuya tesciline, 40/100 payların davalılar üzerinde ipkasına karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 30.01.2023 tarihli kararının süresi içinde davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince, sözleşmenin anahtar teslim şartını taşıdığı, mahkemece, öncelikle yargılama sırasında davalılarca imara aykırılık savunması ileri sürüldüğünden bu hususun denetlenmesi, imara aykırılık varsa bunların giderilebilir olup olmadığının ve yapı kullanma izni alınıp alınamayacağının tespit edilmesi, bu iznin alınabilecek olması mümkün ise yükleniciye gereken yetki ve sürenin verilerek izni almasının sağlanması,

bununla birlikte bilhassa İstanbul Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/672 Esas sayılı ve eldeki davada arsa sahiplerince eksik ve kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatı talep edildiği dikkate alınarak, tescil talebinin kabul edilebilmesi için arsa sahiplerinin alacak ve tazminat haklarının belirlenip, bunların ödenmesinin birlikte ifa kuralı gereğince zorunlu olması karşısında, halen derdest ise anılan dosya ile eldeki dosyanın birleştirilmesi, arsa sahiplerinin herhangi bir alacak ve tazminat hakları o dosyada hüküm altına alındığı takdirde ödenmesi koşuluyla tescil talebinin kabulünün düşünülmesi,

yine yapı kullanma izin belgesinin alınmasının mümkün olmaması halinde ise talebin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her ne kadar davalılar kooperatifin inşaatları zamanında ve tam olarak teslim etmediğini iddia ederek davanın reddini savunmuş iseler de, sözleşmelerde arsa sahiplerinin arsanın tümünü başlangıçta kooperatife satmayı kabul etmeleri sebebiyle davalıların savunmalarının geçerli olmadığı, sözleşmede arsa payları konusunda bir oran yok ise de, aynı kooperatifin diğer sözleşmelerde arsa sahiplerine %40, müteahhide %60 pay verildiği ve taraflar arasında pay oranı konusunda bir anlaşmazlık görülmediği,

bu sebeple %60 payın davacı kooperatife verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile, ... ilçesi, Merkez Mahallesi, ... mevkiinde bulunan 68 52... parsel sayılı taşınmazda davalılar adına olan paylardan 60/100 payların ayrı ayrı iptal edilerek davacı adına tapuya tesciline, 40/100 payların davalılar üzerinde ipkasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde; sözleşme yapıldıktan sonra bölgede imar planının çok defa değiştiğini, bir kısım tapunun kamuya geçtiğini, davacının boş parsellerde hak iddia etmesinin mümkün olmadığını, kıyas yolu ile paylaşım oranının belirlenmesinin mümkün olmadığını, inşaatın tam ve hukuka uygun şekilde tamamlanıp teslim edilmediğini, edimini yerine getirmeyen davacının talepte bulunmasının mümkün olmadığını, davanın açılmasına sebep olmadıkları için müvekkilleri aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücreti takdirinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla, temyiz eden davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı kooperatif ile davalıların murisi ...'e vekaleten ... arasında .... Noterliğinin 04.10.19 96... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı yüklenici, davalıların murisi ise arsa malikidir.

Sözleşmede İstanbul ili, ... ilçesi, Merkez Mahallesi, 282 numaralı parsel sayılı taşınmaz üzerinde 3 blok 36 adet daireden ibaret inşaatın anahtar teslim yapımı kararlaştırılmış olup, arsa malikine 14 adet dairenin teslim edileceği, inşaatın 3 ay içinde temel ruhsatı alındıktan sonra 36 ay içinde tamamlanacağı belirtilmiştir.

... Kaymakamlığı'nın 24.02.2012 tarihli ve 578 numaralı yazısından imar uygulaması sonucunda sözleşme konusu parselin 68 52... parsel numarasını aldığı, 6852 parsel sayılı tarla vasıflı taşınmaz üzerinde 3 adet yapı bulunduğu ve davalılar adına kayıtlı olduğu, 6853 parsel sayılı tarla vasıflı taşınmazın ise boş vaziyette olup, imar planında okul alanında kaldığı ve davalılar adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

İstanbul ili, ... ilçesi, Merkez Mahallesi, 6852 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde bulunan 3 adet blok için yapı kullanma izin belgesi dava tarihinden sonra 16.02.2022 tarihinde düzenlenmiştir. Ancak dosya kapsamından taşınmaz üzerinde kat irtifakının kurulu olmadığı anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece; kat irtifakı kurulması ve arsa paylarının hesaplanması konusunda uzman, aralarında harita mühendisi, inşaat mühendisi ve mimar bilirkişilerin de olduğu teknik bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine elverişli ve gerekçeli rapor alınarak, inşaattaki tüm yasal bağımsız bölümler belirlenerek ve bu bölümlere ilişkin arsa payları da bilirkişi marifetiyle hesaplatılarak bağımsız bölümlerle bağlantılı şekilde kat irtifakına esas proje ile liste hazırlatılıp, buna göre ileride kat irtifakı tesisi halinde kat irtifakına esas olacak şekilde tespit hükmü yanında, halen taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olmadığından pay tesciline ilişkin karar verilmesi gerekirken, dava konusu 6852 parsel sayılı taşınmaz bakımından yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuştur.

3. İstanbul ili, ... ilçesi, Merkez Mahallesi, 6853 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat bulunmadığı ve imar planında okul alanı olarak gösterildiği halde sözü edilen parsel bakımından tescil hükmü kurulması doğru olmamıştır.

4. Sözleşme gereğince yüklenicinin yükümlülüğünde olan tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin davadan çok sonra alındığı, davanın açılmasına davalı arsa maliklerinin sebebiyet vermediği dikkate alındığında yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı arsa maliklerine yükletilmesi de doğru görülmemiştir.

Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yanlış değerlendirme sonucu karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Mahkeme kararının temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA,

Takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılara verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde taraflara iadesine,

Dosyayı kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,