Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3397 K.2025/2797

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının da aralarında olduğu arsa malikleri ile davalı arasında 15.10.2016 tarihinde Noterde Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile davalının 5684 ada, 509 ve 510 parsellerdeki binaların yıkılarak yeniden inşası ile ilgili bina yapmayı taahhüt ettiğini, davalının 2 adet 3+1 (B7 blok 13 ve 14 no'lu meskenler), 2 adet 1+1 (B7 blok 21 ve 22 no'lu meskenler) daire ile 8 adet dükkanın (B1 blok, 82 ve 83 no'lu, B3 blok 83 ve 84 no'lu, B6 blok 65 ve 66 no'lu, B7 blok 65 ve 66 no'lu dükkanların) müvekkili adına tapuda tescilini yaptığını,

sözleşmenin 5. maddesinde hak mahrumiyeti ve taşınma bedelleri düzenlendiğini, bu maddede yer tesliminden itibaren her bir konut için aylık 2.000,00 TL hak mahrumiyeti ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu ödemenin kira desteğinden bağımsız olarak ödeneceğinin belirlendiğini, ayrıca yıllara göre tüfe+üfe/2 oranında artırılması gerekirken oranında da artırılmadığını, konutların teslim edilmemesinden ötürü kira kaybı zararı olduğunu,

davalının edimlerini yerine getirmediğini ifade ederek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile sözleşemeye göre 2 adet 3+1 konut ve 8 adet dükkan hissesi için ödenmeyen hak mahrumiyeti bedelleri için şimdilik 2.500,00 TL ve 2 adet 3+1, 2 adet 1+1 konut ve 8 adet dükkan hissesi için kira kaybı alacağı şimdilik 2.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile arsa sahipleri arasında kira sözleşmesi olmadığını, inşaat ruhsatının 28.02.2018 tarihinde alındığını, sözleşmenin 14.1 maddesinde süresinde inşaatın sözleşmeye göre zamanında teslim edilmemesi halinde uygulanacak ceza hükmünün kira mahrumiyeti tazminatı olarak düzenlendiğini, bu tazminatın koşullar oluştuğunda hak mahrumiyeti bedelinin % 25 fazlası kadar olduğunu, sözleşmede gecikme tazminatı adı altında alacak düzenlenmediğini, davacının temerrüde düşürülmediğinden takip öncesi faize hükmedilememesi gerektiğini, dava konusu ihtilafı da kapsayan konularda bir tadil protokolünün imzaya açıldığını,

yapılan ödemelerin avans mahiyetinde olduğunu, sözleşme hükümlerinin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiğini, hak mahrumiyetinin bedellerinin kira ödemesi olmadığını, bina inşaatı süresinde ödeneceğini, inşaat süresinin temel ruhsatı alındığından itibaren 30 ay olduğunu, İstanbul Anadolu 24. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/442 E. sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporları ile arsa maliklerinin yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve inşaat faaliyetinin 05.03.2018 tarihinde başlaması ile hak mahrumiyeti yükümlülüğünün başladığının kabul edilmesi gerektiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın sözleşmede öngörülen sürede teslim edilmediği ,inşaatın henüz tamamlanmadığı, kira tazminat alacağının toplam olarak 220.372,62 TL olduğu, banka kayıtları ve dosyadaki belgelerle bir kısım hak mahrumiyet alacağının ödendiği, taraf kabulleri ve dosyadaki belgelerle ödenen hak mahrumiyeti alacağının tespit edilen değerlerden düşülmesi itibari ile alacak miktarının tespit edildiği,

davalı tarafından ödenmiş hak mahrumiyeti bedeli 123.535,01 TL' nin, hak mahrumiyeti bedelinden düşülmesi ile 176.793,50 TL hak mahrumiyet bedeli, 220.372,62 TL kira tazminatı olmak üzere toplam 397.166,12 TL' nin kabul edilmesi gerektiğinin anlaşıldığı, davacının birden çok bağımsız bölüm ve işyeri sahibi olarak alacaklı olduğu kabulü dikkate alınarak davanın ticari alacak niteliği göz önüne alındığında dava konusu alacağa talep gibi avans faizinin işletilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; belirsiz alacak davası açılmasının hukuka aykırı olup davanın usul yönünden reddine karar verilmeyecekse kısmi dava olarak açıldığının kabulü ile ıslah edilen tutara dava tarihinden itibaren faiz uygulanmasının açıkça yanlış olduğunu, bu konudaki istinaf itiraz dilekçesinin ilk maddesinde ifade edilmiş olmasına karşın bu konuda istinaf başvurusu bulunmadığından bahisle kararın bu yönden kaldırılmamasının hukuksuz olduğunu, kararın, tek yanlı olarak hazırlanmış yanlış değerlendirmeler ve hesaplamalar yapılmış olan bir bilirkişi raporuna dayanılarak verildiğini,

bilirkişi raporunun sözleşme açıkça anlaşılmadan düzenlendiğini, müvekkil şirketin temerrüde düşürülmediği gibi avans faizi uygulanması talebinin sözleşmeye aykırı olduğunu, bilirkişi raporunda tazminat artış tarihlerinin keyfi olarak farklı dönemlerde yapılarak hesaplama yapıldığını, davacıya yapılan ödemelerin tespit edilmekten imtina edildiğini,

dava konusu taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri kapsamında yapılmakta olup arsa sahiplerinin 2/3'üne kadar ulaşan bir çoğunluğu ile dava konusu hak mahrumiyeti bedellerine ilişkin anlaşma yapılarak sözleşmenin tüm arsa sahipleri yönünden revize edildiğini, müvekkil şirketin arsa sahiplerinden alacaklı olduğu gibi talep edilen tutarda bir hak mahrumiyeti bedelinin söz konusu olmadığını, arsa sahiplerinin sözleşme gereği yerine getirmeleri gereken edimleri yerine getirmediklerini,

bu nedenle bu sürede inşaat süresi ilerlemeyeceğinden hak mahrumiyeti ödemelerinin de askıda kaldığının kabul edilmesini, bilirkişi raporunda delillerin ve ihtarnamelerin incelenmediğini, sözleşme hükümlerinin parça parça değerlendirilerek eksik ve hatalı yorumlar yapıldığını, müvekkilin arsa sahipleri ile arasında kira sözleşmesi olmadığını, hak mahrumiyetini düzenleyen 5. maddede sözleşmenin 6.2. maddesine yapılan atfın bir aylık hak mahrumiyeti ve taşınma bedelleri ile sınırlı olduğunu, hak mahrumiyeti bedellerinin arttırılma vadesinin Eylül ayı olduğu iddiasının haksız olduğunu,

müvekkil şirketin ticari defter ve kayıtlarının incelenmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hak mahrumiyeti bedeli ve kira mahrumiyet tazminatı istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR