Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3399 K.2025/2461

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... vekilince duruşmasız, davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz talebinde bulunan davalı vekili avukat ... ile davacı vekili avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile davalı arasında davacının arsası üzerinde 40 normal daire (bağımsız bölüm), 4 çatı katlı dubleks daire ve 4 de zemin katta asma kat dahil iş yeri olmak üzere zemin kat dahil toplam 13 katlı bir binanın yapılması konusunda 08 Temmuz 2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmenin 10. maddesi gereğince müvekkil arsa sahibi davacının inşaata başlanması için gerekli olan borçlarını yerine getirdiğini, davalı şirkete, şirket adına şirket müdürü ve şirket ortağı olarak dava dışı ...'a,

11.10.2013 tarihli beyannamesi ile inşaat yapılacak arsayı üstlerindeki binalar tahliye edilmiş vaziyette 11.10.2013 tarihinde teslim ettiğini, sözleşmenin 11. maddesi gereğince 1 ay içinde gerekli inşaat ruhsatının alınarak ruhsat tarihinden itibaren 28 ay içinde de inşaat bitirilip arsa sahibine teslim edeceğini, ancak dava tarihine kadar inşaata başlamadığını ve sözleşmenin hükümlerini yerine getirmediğini ileri sürerek,

sözleşmenin feshini taşınmazın tapu kaydı üzerine konulan şerhin terkinini, taşınmaza vaki davalının müdahalesinin men'ine, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle davacının uğramış olduğu müspet ve menfi zarara ilişkin bu aşamada 50.000,00 TL lira zararın, sözleşmenin feshi tarihi olan 13.04.2021 itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacı tarafından zorunlu arabuluculuğa başvurmadığını ve davacının eksik nispi harç yatırdığını, öncelikle dava şartı yokluğundan davanın reddini talep ettiklerini, sözleşmenin imzalanmasından sonra bazı müteahhitler ile de davacının harici görüşme yaptığını, bu görüşmelerde müvekkili tarafından davacıya verilen daire ve iş yeri sayısının azlığından bahsedildiği,

bu şekilde müvekkili ile davacı arasında sözleşmede davacı tarafın zarar ettiği şekilde bir öngörüm sağlandığını, müvekkili tarafından davacı yan ile imzalanan sözleşmenin tüm edimlerinin yerine getirildiğini, müvekkilinin sözleşmeye istinaden ruhsat alabilmek için proje çizdirttiğini, bu projenin onaylanması için davacının iznine gerek duyduğunu, davacı tarafça bu iznin bir türlü verilmediği,

hatta davacı ile imzalanan sözleşme haricinde tasarlanan projeye istinaden davacı yana 4 adet taşınmazın m2 alanları ile birlikte arttırıldığını, davacı yanın bu projeyi onaylamadığını, davacı tarafın yapılması istenilen inşaat hususunda samimi davranmadığını, müvekkil firmanın kötü niyetinin bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda henüz fiilen hiçbir çalışmanın başlamadığı boş arsa vaziyetinde olduğu,....

Belediyesi İmar Müdürlüğü'nün 09.12.2022 tarihli yazısına göre dava konusu taşınmaz ile ilgili herhangi bir proje ve ruhsat belgesinin bulunmadığı, sözleşmenin imzalanmasından sonra proje aşamasında kalındığı, davacıya sunulan projenin onaylanmadığı, sözleşmenin 11. maddesinin B bendinde proje çizimi ve tasdiki... işlemleri davalı müteahhidin görevi olarak düzenlendiği, ilk aşamada davacıya düşen edimin taşınmazı davalıya devretmek, davalıya düşen yükümlülük ise anlaşmaya uygun proje hazırlamak olduğu,

davacının sözleşme uyarınca taşınmazı 11.10.2013 tarihinde noter nezdinde düzenlenen belge ile teslim ettiği, davalı tarafın ise hazırladığı projenin öncelikle sözleşmeye uygun olmadığı, çatı dubleksine dair "En az 4 adet çatı katlı dubleks konut inşa edilecektir" maddesini karşılamadığı, taraflar arasındaki ihtarnameler incelendiğinde, davacının ısrarla çatı katı dublex talep ettiği buna karşılık davalı inşaat şirketinin ise 13-14 katlarda arsa sahibine düşen dairenin dubleks daire olarak yapılabileceği, 15. katın ise normal katlardan alan kaybetmemek adına yapıldığının bildirildiği,

buna göre sözleşme ile kararlaştırılandan farklı olarak davalı şirketin 15. katı tasarladığı ve kapıcı dairesi ile mescit gibi ortak alanlarını oluşturduğu ancak davacının "çatı dubleksi" talebini karşılamadığı, davalı şirket bunun davacının zararına olmadığı savında bulunsa da, bu hususun anlaşmanın dışında olduğu ve davacının ısrarlı şekilde kabul etmediği davalı şirket tarafından yapılacak iş; tasarladığı 15. katı projeden çıkartarak davacı ile anlaştıkları konularda ve imar mevzuatı ile mimari tekniklere uygun ölçüde proje tasarlamaktan ibaret olduğu,

zemin katta bulunan asma kat bağlantılı işyerlerinin cephe mesafeleri bakımından sözleşmedeki anlaşmayı sağlamadığı, anca ncak imar yönetmeliğiindeki düzenleme gereği yasal zorunluluk olup, bu hususta 3 metre çekme zorunluluğu gereği projenin bu haliyle aykırılık oluşturmadığı, sözleşmede proje ve ruhsat işlemleri için 1 aylık süre belirlenmişse de bilirkişi heyet raporundaki tespit doğrultusunda bu sürenin gerçekçi olmadığı,

teknik olarak ve belediye işlemlerinin tamamlanması için çok daha uzun bir süre gerektiği bu noktada gecikmenin davalıya yüklenemeyeceği, ancak sözleşmenin akdedildiği tarihten dava tarihine kadar atıl vaziyette kaldığı gözönüne alındığında 1 aylık sürenin neticeye etkisinin olmadığı, tarafların proje tasdiki aşamasına gelememesinde ifa imkansızlığı olmadığı, yüklenicinin bağıtlandığı sözleşme koşullarını sağlar mahiyette projeyi hazırlamadığı,

davalı yüklenicinin temerrüde düştüğü gerekçesi ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi ile birlikte müspet zararları talep edemeyeceği, menfi zararları talep edebileceği, davacı her ne kadar taşınmazın öncesinde otopark olarak kullanıldığını bu sebeple bu süredeki kira kaybını menfi zarar kapsamında talep etmişse de; sözleşmenin 37. maddesinde yazılı delille ispat kuralı düzenlendiğinden taraflar arasındaki delil anlaşması gereği bu hususun da yazılı delil ile ispat olunabileceği, bu yönde delil sunmadığı,

dosya kapsamındaki bir takım fotoğrafların dava konusu taşınmaz ile illiyetinin kurulamadığı gerekçesi ile menfi zarar talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; a. Sözleşmenin feshinin istenebilmesi için diğer yüklenici ...’ın da dosyada taraf olmasının zorunlu olduğunu,

b. Sözleşmenin 16. maddesine göre projeleri tasdik ettirilmeden önce arsa sahibinden onay alınmasının zorunlu olduğunu, davacının onay vermediğini,

c. Ruhsatlandırma aşamasında 13 kat yerine 15 kat yapılacağının ve bağımsız bölüm sayısının 52 ye çıkabileceğinin anlaşıldığını, çatı katı dublex olarak yapılmamasında akde aykırı bir durum oluşmadığını,

d. Davacının daha lehine olan bu projenin onaylanmasının hakkın kötüye kullanılması kağsamında olduğunu,

e. Davacıya gönderilen ihtarname ile istediği mimara proje çizdirilebileceğinin ihtar edildiğini ancak cevabi ihtarnameden de anlaşılacağı üzere davacının amacının çözüm üretmek değil sözleşmeyi feshetmek için bahane aramak olduğunu, beyan etmektedir.

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a. Dava konusu arsanın şehir merkezinde ve değerli bir yer olduğunu, otopark olarak kullanılabileceğini, belediyenin buranın otopark olarak kullanılması nedeni ile etrafının çevrilmesini istediğine dair yazının bulunduğunu, zarar taleplerinin reddedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, menfi zararın tazmini ve men-i müdahale istemine ilişkindir.

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili ve davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin taraflardan karşılıklı alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan birbirlerine verilmesine,

Aşağıda yazılı harçların temyiz eden taraflardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve menfi zararın tazmini talebinden ibarettir.

Mahkemece sözleşme fesh edilmiş, menfi zararın ise yazılı delille ispatlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.

Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, menfi zararın yazılı delille ispatının zorunlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 37. maddesi gereği yazılı delil şartı getirilmiş ise de bu şart, sözleşme kapsamındaki ihtilafların halli bakımından geçerlidir. Sözleşmenin ifa edilmemesi ve geriye etkili feshi nedeniyle, bu sözleşme hiç yapılmasaydı davacının kazanacağı kazanç veya bir başka ifade ile sözleşmenin yapılması nedeniyle mahrum kaldığı kazanç kaybı sözleşmenin 37. maddesi kapsamında değildir.

Sözleşme kapsamında olmayan bir zararın ispatı için sözleşme maddesi kapsamındaymış gibi değerlendirme yapılması doğru olmamıştır.

Hal böyle olunca; her türlü delille ispatı mümkün olan, somut olaydaki otopark olarak kullanılmasının mümkün olup olmadığı hususunda davacı delilleri toplanarak, gerekirse bilirkişi incelemesiyle mahrum kalınan kazanç kaybı da hesaplanarak hüküm altına alınması gerekirken, bu talebin reddi yönündeki kararın bozulması gerektiği düşüncesiyle, onama yönünde oluşan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.