Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3470 K.2025/3564

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı şirket arasında davacıya ait Konya İli, ....

İlçesi, 21119 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz ile 21160 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin 12.11.2015 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, diğer davalı ...'in sözleşmeye müteselsil kefil olarak imza attığını, ancak davalı şirketin inşaatı yarım bıraktığını, teslim süresi dolmasına rağmen inşaatın %53 oranında tamamlanmış olduğunun mahkeme kararı ile tespit edildiğini, davalı şirketin edimini yerine getirmeyeceğinin sabit olduğunu, davalı şirketin sözleşme kapsamında kendisine devredilen 21160 ada,

1 parsel sayılı taşınmazı 03.12.2015 tarihinde davacının bilgisi dışında diğer davalı ...'a devrettiğini ve davalı ...'ında aynı gün diğer davalı banka lehine taşınmaz üzerine ipotek tesis ettirdiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle bu davalıların iyiniyetli olsalar bile taşınmaz üzerinde ayni hak kazanmalarının mümkün olmadığını, yapılan tescil işlemlerini yolsuz hale geldiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine, Konya İli, ....

İlçesi, 21160 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, ipotek işleminin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı...Bankası vekili cevap dilekçesinde; davalı ...'a kullandırılan kredinin teminatı olarak dava konusu taşınmaza ipotek tesis edildiğini, sözleşmenin noterden düzenlenmediğini, sonradan düzenlenmesinin her zaman mümkün olduğunu, taşınmazın tapuda resmi şekilde düzenlenen satış sözleşmesi ile devredildiğini, tapu kaydında sözleşmeye ilişkin her hangi bir şerh bulunmadığını, tapu kaydına güvenilerek ipotek tesis edildiğini, ipotek tesis edilmeden önce alınan ekspertiz raporunda da taşınmazın boş arsa halinde olduğunun belirlendiğini, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olup, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca ipotek hakkının kazanıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmekle, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlü olduğu,

sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli projesi, inşaat ruhsatı ve kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "avans'' niteliğinde olduğu,

yüklenicinin yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebileceği ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebileceği, yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde şahsi hakkının, ayni hakka dönüşeceği, nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişilerin, Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi ve aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden yararlanamayacakları, inşaatın hukuki anlamda teslimine kadar arsa sahibinin avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahip olduğu,

Hukuki teslimin ise yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi (iskân izninin alınması) halinde gerçekleşmiş sayılacağı, somut olayda dava konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsmaında avans olarak davalı yüklenici şirkete devredilmiş olduğu, teslim süresi geçmesine rağmen inşaatın % 68,10 oranında tamamlandığı,

davalı şirketin temerrüte düştüğü, davalı şirketin ve bu şirketten dava konusu taşınmazı satın alan davalı ...'ın ve ...'ın borcu için ipotek koyan davalı bankanın iyiniyet savunmalarını dinlenemeyeceği, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. ve 1024. maddelerinden yararlanmayacakları, davacı arsa sahibinin avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahip olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı banka vekilinin istinaf başvurusunu esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin varlığının şüpheli olduğunu, sözleşmenin noterden düzenlenmediğini, sonradan düzenlenmesinin her zaman mümkün olduğunu, davacının varlığını iddia ettiği sözleşmeden doğan haklarını uzun süre ileri sürmemesinin şüpheyi arttırdığını, taşınmazın peşin bedel karşılığında tapuda yapılan satış işlemi ile devredildiğini, tapu kaydında sözleşmeye ilişkin her hangi bir şerh bulunmadığını, tapu kaydına güvenilerek ipotek tesis edildiğini, ipotek tesis edilmeden önce alınan ekspertiz raporunda da taşınmazın boş arsa halinde olduğunun belirlendiğini, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olup,

Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca ipotek hakkının kazanıldığını, ayrıca davacının dava dilekçesinde ipoteğin fekkine yönelik bir talebinin olmadığını, müvekkili bankanın taşınmazda inşat yapılacağına ilişkin bilgisi olup olmadığına ve bu hususta taşınmaz malikinin bankaya bilgi verip vermediğine ilişkin tanıklarının dinlenmesini talep ettiklerini beyan etmektedir

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tecil ve ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları'nı, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişiyle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalı ... A.Ş’nin 21160 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine ipotek tesis tarihinde TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesinden ibarettir.

Bozma nedenine göre davalı banka vekilinin şimdilik diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR