Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1090 K.2025/4230

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili tarafından tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili Avukat ... , davalı ...Ş. vekili Avukat ..., ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici .. Müh. Har. İnş... Ltd.

Şti. arasında 2017 yılında ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiğini, sözleşmelere konu parsellerin sonradan tevhid edildiğini, inşaat süresi ruhsattan itibaren iki yıl olmasına rağmen yüklenicinin hiçbir iş yapmadığını, tevhid sonucu oluşan parseli, kullandığı kredilerin teminatı olmak üzere, davalı ...Ş. lehine ipotek ettirdiğini, bankanın, davalı yüklenici şirketin inşaat işleri ile uğraştığını, kredileri inşaatın finansmanı için verdiğini, ayrıca taşınmazın tapu kaydına, yüklenici şirketin borçları nedeniyle diğer davalılar tarafından hacizler konulduğunu ileri sürerek,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, taşınmazın tapu kaydının iptali ile tüm takyidatlardan ari olarak hisseleri oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacılar ile yüklenici şirket arasında düzenlendiği iddia edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuya şerh edilmemiş olduğunu, müvekkili bankanın iyiniyetle tapu siciline itimat ederek, yükleniciye kullandırdığı kredinin teminatı olmak üzere söz konusu ipoteği tesis ettirdiğini, davacılar ile yüklenici şirket arasındaki hukuki ilişkilerden haberdar olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Asıl ve birleşen davada diğer bir kısım davalılar vekilleri, tapu kütüğünde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmadığını, yükleniciden olan alacaklarının tahsili amacıyla giriştikleri icra takiplerinde, taşınmazın tapu kaydına haciz şerhleri işlendiğini savunarak, davaların reddini istemişlerdir.

Asıl ve birleşen davada davalı yüklenici ... Müh. Har. İnş... Ltd. Şti. cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl ve birleşen davada davacılar ile davalı yüklenici ... Müh. Har. İnş... Ltd.

Şti. arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, işin süresinin ruhsattan itibaren 2 yıl olarak belirlendiği, davacı arsa sahiplerinin sözleşmelere konu taşınmazları yüklenici şirkete tapuda devrettikleri, yüklenicinin inşaat ruhsatı başvurusu yapmadığı, herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadığı, bu nedenle davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil taleplerinde haklı oldukları, yüklenici şirket, arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirerek kendisine avans olarak verilen tapuya hak kazanamadığından,

yüklenicinin borçları nedeniyle diğer davalılar lehine taşınmazın tapu kaydına konulan ipotek ve hacizlerin dayanağının kalmadığı, ipotek ve haciz sahibi diğer davalıların iyiniyet iddialarının dinlenme olanağı bulunmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline, taşınmazın tapu kaydına, davalı ...Ş. lehine tesis edilen ipoteğin ve diğer davalılar lehine konulan hacizlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... Yatırım İzleme ve Koordinosyan Başkanlığı, ... A.Ş., ... Bankası A.Ş., ... Varlık Yönetim A.Ş., Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı, ... Bankası A.Ş., ... Bankası A.Ş. vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde;

a. Zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmediğini,

b. Davanın zamanaşımına uğradığını,

c. Davada ticaret mahkemesinin görevli olduğunu,

d. Davacının yeterli teminat göstermediğini,

e. İpotek bedeli üzerinden harç yatırılmadığını,

f. Birleşen davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olduğunu,

g. Tapu sicilinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmadığını, tapu sicilindeki kayda güvenerek, kayıt maliki yüklenici şirkete kullandırılan kredinin teminatı olmak üzere, söz konusu ipoteğin tesis edildiğini, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetinin korunması gerektiğini, davacılar ile yüklenici şirket arasındaki hukuki ilişkilerden haberdar olmadığını, bunları araştırma yükümlülüğü de bulunmadığını, taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğunu bilmediğini, bilmesinin de mümkün olmadığını,

h. Sözleşmeyi tapu şerh ettirmeyen davacı arsa sahiplerinin kusurlu olduklarını, karşı akidleri olan yüklenici şirkete karşı ileri sürebilecekleri şahsi haklarını, ayni hak sahibi bankaya karşı ileri süremeyeceklerini,

ı. Davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden müvekkili aleyhine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal tescil ile ipoteğin ve hacizlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep ya da ipoteğin kaldırılmasını talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalı ...Ş.’nin yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu ipoteğin tesisi sırasında iyiniyetli olduğunu, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını savunduğundan, davalı bankanın ipoteğin tesisi anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda, asıl ve birleşen davada davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek sonucuna uygun karar verilmesidir.

Bozma sebebine göre davalı ...Ş. vekillinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının, asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. lehine BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekille temsil olunduğundan takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl ve birleşen davada davacılardan alınarak davalı bankaya verilmesine,

Yargıtay duruşmasında vekilleri hazır bulunan asıl ve birleşen davada davalı ... Yönetim A.Ş. ve ... kararı temyiz etmediklerinden, lehlerine duruşma vekalet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalı bankaya iadesine,