Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1240 K.2025/3915

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ... San. ve Tic. Ltd. Şti. aleyhine yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı olarak açılan davada İstanbul ili, ... ilçesi, 14 55... parsel sayılı taşınmazdaki A Blok 17. Kat ..., B Blok 11. Kat 96, 97... , 17. Kat 156, 23. Kat 2 15... , 25. Kat ... numaralı bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Yargılama sırasında dava konusu B Blok 11. Kat 96 numaralı bağımsız bölümün ..., B Blok 17. Kat 156 numaralı bağımsız bölümün ..., Blok 23. Kat 215 numaralı bağımsız bölümün ..., B Blok 25.Kat 238 numaralı bağımsız bölümün ...'e satıldığı, HMK'nın 125. maddesi uyarınca davacının yeni maliklere karşı tapu iptal ve tescil davası olarak davaya devam ettiğini bildirmesi üzerine yeni maliklerin davaya dahil edildiği anlaşılmıştır.

Yine yargılama sırasında davalı ... .... ve .... . Şti. ve dahili davalı ... yönünden davadan feragat edilmesi nedeniyle bu davalılar bakımından davanın tefriki ile ayrı bir esasa kaydedilmesine karar verilmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... Gayrimenkul ... ve .... . Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin, dava dışı yüklenici şirket ile davacı arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, bağımsız bölümleri yatırım amacıyla satın alındığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile dava dışı ... Ltd.

Şti. arasında dava konusu taşınmazların bulunduğu parsele ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşmenin yüklenicinin kendi üzerine düşen edimini tam olarak yerine getirmemesinden dolayı Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/78 Esas sayılı kararı ile geriye etkili feshine karar verildiği, kararın kanun yollarından geçmeyerek kesinleştiği, davalıların dava dışı yüklenici şirketten fesholan sözleşme uyarınca taşınmazları satın aldıkları, sözleşme feshedilmiş olmakla yüklenici şirketin sözleşmeden doğan şahsi hakkına ilişkin devrettiği taşınmazlara ilişkin tescilin yolsuz hale geldiği,

bu şahsi hakkın arsa sahibine karşı ayni hakka dönüşemeyeceği, üçüncü şahısların arsa maliki davacı tarafından arsa payının iptal ettirilebileceği riskini göze alarak tapuyu devraldıklarını bilmeleri gerektiği, davalıların TMK 1023.maddesindeki iyi niyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... . kain 14 55... parsel sayılı taşınmazdaki B Blok 11. Kat 96 numaralı bağımsız bölüm, B Blok 17. Kat 156 numaralı bağımsız bölüm, B Blok 23. Kat ... numaralı bağımsız bölümün davalılar adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Davalı müvekkilinin yurtdışında ikamet ettiği tüm kayıtlarda sabit olmasına rağmen usulsüz tebligat yapılarak gıyabında yargılama yapılıp hüküm kurulduğunu, b. Daire tesliminin bizzat davacı tarafından yapıldığını, davalının iyiniyetli olduğunu, tapu üzerinde şerh bulunmadığını, taşınmazın yükleniciye sözleşme değil bedel mukabilinde devredildiğini, taşınmazın davacının vekili ...tarafından müvekkiline teslim edildiğini ve hak iddiasında bulunulmayacağına dair ibraname verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Yargılama aşamasında dava konusu B Blok 23. Kat 215 numaralı bağımsız bölüm ...’e satılmış, davacı vekilince söz konusu kişinin davalı olması için dahili davalı dilekçesi verilmiştir. Mahkemece dahili dava dilekçesinde bulunan adrese davalı adına dava dilekçesi, dahili dava dilekçesi tebliği için tebligat çıkartılmış, ancak dönen tebligat parçasının dosya arasında olmadığı anlaşılmıştır.

İlk Derece Mahkemesince dosyaya kazandırılan PTT tebligat sorgulamasında “21. maddeye göre 26.08.2020 tarihinde muhtara teslim” olarak tebligatın yapıldığı belirtilmiş ise de, Tebligat Kanunu’nun ilgili maddesi uyarınca tebligatın hangi fıkraya göre yapıldığı anlaşılamadığından söz konusu tebligat usulüne uygun olmayıp, geçersizdir. İş bu nedenle mahkemece dahili davalı ...’ün adil yargılanma hakkı ile bu kapsamdaki hukuki dinlenilme hakkının ihlal edildiği tartışmasızdır.

Dahili davalı vekili temyiz aşamasında, dava konusu bağımsız bölümün davacı arsa sahibinden satın alındığını, onun tarafından teslim edildiğini ve tapu siciline güven ilkesi uyarınca iyiniyetli olarak bağımsız bölümün satın alındığını savunduğundan bu hususların mahkemece araştırılması gerekir.

İş bu nedenle mahkemece yapılacak iş; yukarıda dahili davalı vekilinin iddiaları doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılması, ayrıca Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda avans tapuya itibar edilemeyeceğinden, davacı arsa sahibince dahili davalı üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi için delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR