Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1294 K.2025/3920

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı...Bankası .... vekilince duruşmalı, davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı... vekili Avukat..., davalı ... San. .... vekili Avukat ... ile davacılar ... ve ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; .... Noterliği'nin 04.06.2015 tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, tapu kayıtlarının ve taşınmazlar üzerindeki tüm takyidatların kaldırılarak, dava konusu taşınmaz tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... San. .... vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın bizzat davacı arsa sahiplerince davalı ...’e satıldığından yolsuz tescilin söz konusu olmadığını, davalı ...’in satın aldığı dava konusu taşınmaza borcuna karşılık olarak 07.01.2016 tarihinde müvekkili lehine ipotek tesis edildiğini, satış tarihinde taşınmaz üzerinde ... Bankası'na ait ipotek bulunduğunu, sonrasında ipoteğin kaldırıldığının görüldüğünü, davacıların ... Bankası borcundan kurtulmuş olmalarının bu satışın gerçek bir satış olduğunu gösterdiğini, alacak haklarına istinaden ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişi müvekkilinin hak ve kazanımlarının korunması gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı...Bankası .... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar ile diğer davalılar arasındaki ilişkilerin iyiniyetli olan müvekkili bankanın ayni hakkını etkilemeyeceğini, resmi senede bağlı hakkını ortadan kaldırmayacağını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Diğer davalılara usulüne uygun meşruhatlı davetiye tebliğ edilmiş olup, cevap dilekçesi sunulmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmazın davalı yüklenici şirkete devredilmesi gerekirken, şirket yetkilisi ... ile aynı soyadına sahip davalı ...'ün, diğer davalı ...’e vekaleten 04.06.2015 tarihinde taşınmazı ... adına davacı arsa sahiplerinden satın aldığı, davalı şirketin taahhütlerini süresinde yerine getirmediği,

sözleşmenin asıl amacından farklı olarak davranan ve dosya kapsamından anlaşıldığı kadarıyla amaçları davacılara ait taşınmazı bedelsiz elde etmek isteyen davalılar yüklenici şirket, ... ve ...'in kötüniyetli olduğu ve işbirliği içinde hareket ettikleri gerekçesiyle davacıların sözleşmenin geriye etkili fesih ve tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne, davalılar ..... ile davalı .... adına olan ipotek şerhlerinin kaldırılması yönündeki taleplerin ise; dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek şerhlerinin taşınmaz davalı ... adına kayıtlı iken konulduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği,

davalı banka ve şirketin kötüniyetli olduğu davacılar tarafından kanıtlamadığı, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği davalılar...Bankası .... ve ... Sanayi ....'nin taşınmaz üzerinde bulunan ipotek haklarını iyiniyetle iktisap ettiği gerekçesiyle, davalılar...Bankası .... ve ... Sanayi .... yönünden açılan ipotek şerhlerinin kaldırılmasına ilişkin davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişilerin, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarının ileri sürülemeyeceği,

bu kişilerin TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile davanın kabulüne, sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline, davalı...Bankası .... ve davalı ...Ş. lehine tesis edilen ipoteklerin kaldırılmasına, dava konusu taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılması talebi hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı...Bankası .... vekili temyiz dilekçesinde; Tapu kaydında sözleşmeyle ilgili şerh olmadığını, müvekkilin iyiniyetli olduğunu, taşınmaz üzerinde inşai faaliyet olmadığını beyan etmektedir. 2. Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; Tapu kaydında sözleşmeyle ilgili şerh olmadığını, müvekkilin iyiniyetli olduğunu, taşınmaz üzerinde inşai faaliyet olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal tescil ile ipoteklerin kaldırılması istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve...Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar...Bankası .... ve ... San. .... yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz üzerine iyiniyetli olarak ipotek tesis ettiklerini, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, davalılar...Bankası .... ve ... San. ....’nin ipotek tesisi anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalıların ipotek hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesidir.

VI. KARAR