Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/141 K.2025/2807

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı, dahili davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekilleri Avukat ..., Avukat ... dahili davalı ... vekili Avukat ... ile davacılar ... vd. vekili Avukat ... 'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin Samsun ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3628 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerine 4 blok halinde çok katlı bina yapmak üzere yüklenici ... ile ....

Noterliği’nin 08/03/2006 tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, yüklenicinin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlayamadığını, müvekkilleri tarafından sözleşmenin geriye etkili feshi için Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/192 Esas sayılı davanın açıldığını, mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıya ait tapu kaydının avans niteliğinde olduğunu ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde oluşacak riskleri üçüncü kişi davalının kabul ettiğini belirterek Samsun ili,

... ilçesi, ... Mahallesi, 3628 ada 12 parsel C Blok 47 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ve müvekkilleri adına tapuya tesciline, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı üçüncü kişi vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazı tapuya güvenerek satın alan müvekkilinin ayni hakkının korunması gerektiğini, müvekkilinin taşınmazı üçüncü bir şahıstan satın aldığını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları ile herhangi bir bağı olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı banka vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmaz üzerine iyiniyetli üçüncü kişi olarak ipotek konulduğunu, tapuda herhangi bir şerh olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili fesholduğundan yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine verilmesi,

imalat bedelinin de yükleniciye arsa sahiplerince iade edilmesinin gerektiği, yüklenici tarafından bu dairenin üçüncü kişiye veya dördüncü kişiye satılması halinde de, bu kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceğinden tapu iptal ve tescil davasının kabulü ile basiretli tacir gibi hareket etmesi gereken davalı bankanın henüz inşaat halinde olan binada, taşınmazda sözleşmenin feshi ile karşılaşılabileceği hususunu ön görmesi gerektiği ve ipotek tesisi aşamasında yapılan eksper incelemesinde açıkça görülebilecek hususların öngörülmediği,

alacaklı lehine verilen krediden ve borçtan dolayı tesis edilen ipotekten sözleşmenin feshi halinde arsa sahibinin sorumlu tutulmasının yerinde olmayacağı gerekçesiyle davacıların tapu iptali ve tescil taleplerinin kabulü ile; dava konusu Samsun ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 3628 ada, 12 parsel, C Blok, 47 Bağımsız Bölüm Sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına kat irtifakı tesisinden önceki hisseleri oranında ve vefat eden arsa sahipleri olan Mehmet Ali Doğan ve Halil Ersun'un veraset ilamındaki payları oranında tapuya kayıt ve tesciline, ipoteğin terkinine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davacı arsa sahipleri tarafından bilerek, isteyerek üçüncü bir şahsa 2010 yılında devredilen taşınmaz için, gelinen aşamada, 2021 yılında mülkiyet hakkı kazanan müvekkiline, 11 yıl sonra bu davanın açılmasının kanuna aykırı olduğunu, b. Dava konusu bağımsız bölümün inşaat halinde olmadığını,

c. Müvekkilinin, hiçbir surette taraflar arasındaki sözleşmeyi bilmeden ve bilebilecek durumda olmadan 15 yıl sonra taşınmazı üçüncü kişiden satın alındığını beyan etmektedir.

B. Davalı Banka vekili temyiz dilekçesinde

a. Davanın açılmasına müvekkili banka sebebiyet vermediğinden vekalet ücreti/yargılama harç ve giderlerinden sorumlu tutulmaması gerektiğini,

b. Davalının 3. kişiden satın almış olduğu taşınmaz üzerine müvekkil banka tarafından usul veya yasaya uygun ipotek tesis edildiğini, dava konusu taşınmaz üzerine tapu siciline güven ilkesi uyarınca ipotek tesis edilmiş olup, ipotek tesis edilirken müvekkili banka tarafından gerekli araştırma yükümlülüğünün yerine getirildiğini, tapu sicilinde herhangi bir takyidatın şerhin olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal tescil ile ipoteğin kaldırılması istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hissesini iyiniyetli olarak satın aldıklarını ve ipotek tesis ettiklerini, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, davalı gerçek kişinin taşınmaz hissesinin adına tescili anında ve davalı bankanın ipotek tesisi anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması,

ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalıların mülkiyet ve ipotek hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesidir.

Bozma sebebine göre davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada davalılar vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harçların istek hâlinde davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,