Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/175 K.2025/1178

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında noterlikçe düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davacının sözleşme gereği inşaatı tamamlayarak, iskan ruhsatını almak suretiyle teslimi gerçekleştirdiğini, davalıların ise sözleşme uyarınca davacıya düşen bağımsız bölümlerin tapu devirlerini yapmadıklarını belirterek, Isparta ili, ...Mahallesi, 2136 ada, 490 parselde kayıtlı, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin 10 maddesi gereğince şimdilik 10.000,00 TL cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; her ne kadar taraflar arasında düzenleme şeklinde sözleşme imzalanmış ise de, hukuki ilişkinin kat karşılığı inşaat yapma işi olmayıp, arsa sahiplerinin inşaat maliyetini ödeyerek inşaat yaptırma taahhüdü olduğunu, davacı şirketin sahibi olan ...'ın, davalı ...'nun damadı olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasının nedeninin akrabalık ilişkisi ve davacının inşaat maliyetini ticari defterlerinde gider olarak göstermesi talebi olduğunu, tüm inşaat maliyetlerinin davalılarca karşılandığını, davacı şirket sahibinin davalı ...

Erkan'ın kızı ve mirasçısı olan Merve'nin kendisine karşı azilname göndermesi ve boşanmak istediğini söylemesi üzerine intikam alma düşüncesiyle iş bu davanın açıldığını, davacının hak ettiği ve kendisine verilmesi gereken hiçbir taşınmaz olmadığını, inşaatta bir çok eksiklik bulunmasından kaynaklanan haklarını saklı tuttuklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 20.10.2020 tarihli ve 2018/478 Esas, 2020/180 Karar sayılı kararı ile "Taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği davacı yüklenicinin sözleşmeye ilişkin edimlerini yerine getirdiğinin anlaşıldığı, sözleşmenin 3/a maddesi uyarınca davacı müteahhit firmanın, davalı olan arsa sahiplerinden hiçbir bedel talep etmeyeceğinin belirtildiği, davalılar tarafından inşaatın yapımı için ödedikleri bedelin kabulü halinde dahi, yapmış oldukları ödeme davacının sözleşme gereği kendisine verilmesi kararlaştırılan dairelerin mülkiyetinin kendisi adına tescilini talep etmesine engel olmadığı,

ancak bu durumun farklı bir davanın konusunu oluşturabileceği, mevcut dosya ve deliller değerlendirildiğinde, her ne kadar davalı taraf resmi sözleşmenin aksine taraflar arasında başka bir hukuki ilişkinin var olduğunu ve bu nedenle sözleşmede yer almamasına rağmen karşı tarafa müvekkillerinin para ödediğini, bu durumda karşı tarafın ödenen paranın neye ilişkin olduğunu ispatlaması gerektiği, aslında bu davanın taraflar arasındaki ailevi meselelerden ötürü açıldığını ve karşı tarafın tarafların gerçek iradesine uyan gizli anlaşmayı yok sayarak daireleri istediğini iddia etmiş ise de;

ortada taraflarca usulüne uygun olarak üzerinde anlaşılmış resmi bir sözleşmenin olduğu, davacının da söz konusu sözleşmenin uygulanmasını istemeye yasal hakkının bulunduğu, resmi sözleşmenin davalı tarafın iddiaları doğrultusunda yok sayılmasının hukuken mümkün olmadığı, davalı tarafın belirttiği ödenen bedele ilişkin iddianın ayrı bir dava konusu olabileceği ve bu hususta açılmış bir dava da bulunmadığının anlaşıldığı,

davacı tarafın cezai şart talebi yönünden yapılan değerlendirmede ise, sözleşmenin 10. maddesinde "..zikredilen şartlar dahilinde iş bu mukavelenin imzasından itibaren cayan veya vazgeçen taraf karşı tarafa mevcut arsanın rayiç bedeli ".... karşı tarafın cezai şart bedeli olarak ödenecek..." dendiği, cezai şartın ayrı bir edim olmayıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fer’isi niteliğinde olduğu, somut olayda cayma veya vazgeçmenin söz konusu olmadığı, cezai şarta ilişkin koşulların oluşmadığı,

zaten dava konusu edilen dairelerin davacıya verilmesi halinde sözleşme ayakta tutulmuş olmakla davacının herhangi bir zararından da bahsedilemeyeceğinin anlaşıldığı" gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine, dava konusu Isparta ili, Merkez ilçesi, ...Mahallesi, 2136 ada 490 parsel sayılı taşınmazın üzerinde tapuya kayıtlı 1-2-3-4-5-6-7-8 nolu bağımsız bölümlerin davalılar ve dahili davalılar üzerine kayıtlı tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının cezai şarta ilişkin talebinin reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 20.10.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 01.07.2022 tarihli ve 2021/49 Esas 2022/812 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesi kararının süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Daire'mizin 09.02.2023 tarih ve 2022/4434 Esas, 2023/503 Karar sayılı kararı ile, "...Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imâr mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan deprem yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

3194 sayılı İmar Yasa'sı uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. Şayet inşaatta kısmen veya tamamen tasdikli projesine aykırı imalât var ise kaçak inşaatın, aynı Yasa'nın 32. maddesi uyarınca yıkımı gerekir. Yıkılacak yerlerle ilgili olarak da, kazanılmış ekonomik değerden söz edilemez. İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup mahkemenin resen göz önünde bulundurması gerekir.

İlke olarak, İmar Kanununun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş kaçak yapılar için imalât bedeli talep edilemez ise de, bu yapıların ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmeleri durumunda hukuki korumanın başlayacağı, imalât bedelinin talep ve dava edilebileceği kuşkusuzdur.

Somut olayda mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 22.11.2018 tarihli bilirkişi raporunda, mimari projeye göre bodrum katın sığınak, enerji odası ve otoparktan ibaret olduğu, mahallinde ise bodrum katta 5 adet daire yapıldığı, yine mimari projeye göre çatı arasının 97,90 m² ve 18,10 m² teras olmak üzere brüt alanının 116,00 m² olduğu, mahallinde ise çatı arasında 5 adet daire olduğunun görüldüğü, tapu kayıtlarına göre zemin kat, 1. kat ve 2. katta görülen 15 adet daire dışında bodrum katta ve çatı arasında görülen 10 adet daire ile taşınmazda toplam 25 adet daire olduğunu belirtildiği,

27.12.2019 tarihli ek bilirkişi raporunda ise "Isparta Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden dava konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı ana taşınmaz için 18.02.2016 tarihli ve 52 no.lu yapı ruhsatı ile 20.10.2016 tarihli ve 391 no.lu yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığı, dava konusu bağımsız bölüm dairelerin yer aldığı ana taşınmaz için iskan alındıktan sonra çatı katında 5 adet ve bodrum katta 5 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 10 adet bağımsız bölümün teşkil edildiği" açıklamasına yer verilmiştir.

Dosya kapsamında bulunan 20.10.2016 tarihli ve 391 no.lu yapı kullanma izin belgesinin 15 adet bağımsız bölüm için düzenlendiği görülmektedir. Bilirkişi asıl ve ek raporlarında, binanın iskan ruhsatı alınmış olmasına rağmen ruhsattan sonra projesine aykırı ve kaçak imalatlar yapıldığı belirtilmiştir. Bu durumda davacının edimini sözleşme, proje ve mevcut imar mevzuatına uygun bir şekilde yerine getirdiğinden söz edilemez. İskân ruhsatının alınmış olması bu haliyle edimin yerine getirildiğini kabule yeterli değildir. Binada iskân alındıktan sonra projeye aykırı imalatlar yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bilirkişi rapor ve ek raporlarında, yukarıda açıklandığı gibi iskan alındıktan sonra projeye aykırı olarak bodrum ve çatı katında değişiklikler yapılarak binaya fazladan 10 adet bağımsız bölüm eklendiği belirtilmesine rağmen mahkemece inşaatın statiğinin bozulup bozulmadığı, yasal hale getirilmesinin mümkün bulunup bulunmadığı konusunda herhangi bir inceleme yapılmamıştır.

Bu durumda mahkemece ilgili belediyeden de sorularak binanın imara uygun ve yasal hale getirilip getirilemeyeceği konusunda bilirkişi kurulundan ek rapor alınması, imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesini mümkün olduğunun tespiti halinde bunların giderilip yasal hale getirilmesi hususunda yükleniciye yetki ve uygun süre verilmesi, inşaatın yasal hale getirilmesi halinde talep ve davalı savunması ile toplanan deliller gözetilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması, inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığının anlaşılması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerektiği" belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "dava konusu yerde mimari projeye göre bodrum katın sığınak, enerji odası ve otoparktan ibaret olduğu, mahallinde ise bodrum katta 5 adet daire yapıldığı, yine mimari projeye göre çatı arasının 97,90 m² ve 18,10 m² teras olmak üzere brüt alanının 116,00 m² olduğu, mahallinde ise çatı arasında 5 adet daire olduğunun görüldüğü, tapu kayıtlarına göre zemin kat, 1. kat ve 2. katta görülen 15 adet daire dışında bodrum katta ve çatı arasında görülen 10 adet daire ile taşınmazda toplam 25 adet daire olduğu,

ilgili belediyeden dava konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı ana taşınmaz için 18.02.2016 tarihli ve 52 nolu yapı ruhsatı ile 20.10.2016 tarih ve 391 no.lu yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındığı, dava konusu bağımsız bölüm dairelerin yer aldığı ana taşınmaz için iskan alındıktan sonra çatı katında 5 adet ve bodrum katta 5 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 10 adet bağımsız bölüm yapıldığı anlaşılmaktadır.

Ardından davalılar tarafından 10 adet bağımsız bölümler için ilgili merciden Yapı Kayıt Belgesi alındığı anlaşılmaktadır.

İlgili Belediye'den gelen yazı cevaplarında ve alınan bilirkişi ek raporlarında dava konusu yerin sözleşmeye uygun hale getirilmesinin mümkün olduğunun belirlendiği, bunun için davalılar tarafından alınan yapı kayıt belgesinin iptalinin gerektiği, davalıların/vekilinin duruşmada alınan beyanlarında yapı kayıt belgesinin iptal ettirmek istemedikleri yönündeki beyanları da gözetilerek davacı yükleniciye makul süre verilememiş olup dava konusu yerin taraflar arasındaki sözleşmeye uygun hale getirilebilmesi için gerekli olan güncel bedel hesaplatılmış ve davacı tarafa depo ettirilmiş olup bozma ilamı eksiklikler tamamlanmıştır."gerekçesiyle,

dava konusu Isparta İli, Merkez İlçesi, ...Mahallesi, 2136 ada, 490 parsel sayılı taşınmazda tapuya kayıtlı 1-2-3-4-5-6-7-8 no.lu bağımsız bölümlerin davalılar ve dahili davalılar üzerine kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafça davalılar adına açılan hesaba depo edilen 1.102.850,00 TL'nin işlemiş nemaları ile birlikte karar kesinleştiğinde davalılara tapu kaydındaki payları oranında ödenmesine, davacının cezai şarta ilişkin talebinin reddine, karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyiz dilekçesinde;

a. Bozma ilamına uyulduktan sonra ilam doğrultusunda Isparta Belediye Başkanlığı'na müzekkere yazıldığını, davaya konu taşınmaz üzerinde bulunan binanın imara uygun ve yasal hale getirilip getirilemeyeceği ve imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesinin mümkün olup olmadığının bildirilmesinin istendiğini, müzekkere cevabında kaçak ve imâra aykırı kısımların mühendislik hizmetleri alınarak, işçilik marifetiyle yasal hale getirilmesinin mümkün olduğu, ancak 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine istinaden kaçak olarak yapılan kısımlar için Yapı Kayıt Belgesi alındığının bildirildiğini, söz konusu Yapı Kayıt Belgesi'nin Yasa'nın imkan tanıması nedeniyle müvekkilleri tarafından alındığını,

b. Müvekkillerinin yasanın kendilerine tanıdığı imkanı yasal süresi içinde kullanarak Yapı Kayıt Belgelerini aldıklarını, bu belgeleri iptal ettirmelerinin davalılardan beklenemeyeceğini, bu durumun davanın kabulüne gerekçe olamayacağını,

c. Taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekli olarak yapıldığını, tarafların gerçek iradesini göstermediğini, inşaat yapımında davacıya mali ve sigorta anlamında yarar sağlanmasının amaçlandığını beyan etmektedir. .

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptali ve tescil ile cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,