Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/2625 K.2025/3877

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında 21.02.1997 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği davalı arsa maliklerine ait taşınmaz üzerine 42 adet daire inşa edileceği, 23 dairenin davacı kooperatife, 19 dairenin arsa maliklerine verileceğinin kararlaştırıldığını, inaşaatın sözleşmeye uygun olarak tamamlandığını, ancak davalı arsa maliklerinin müvekkiline intikal edecek tapuların devrini yapmadığını ileri sürerek, sözleşme gereğince davacıya verilmesi gereken 23 adet bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; inşaatın süresinde bitirilmediğini, sözleşme gereğince inşaat süresinde bitirilmediği takdirde cezai şart uygulanacağının kararlaştırıldığını, 03.09.20 03... .12.2003 tarihli ihtarnameler gönderilerek inşaatların teslimi ve biriken cezai şart bedellerinin ödenmesinin talep edildiğini, belirtilen sürede ödeme yapılmaması halinde temerrüde düşüleceği ve akdin feshedileceğinin ihtar edildiğini, taraflar arasında 16.01.2004 tarihinde protokol imzalandığını, protokole göre yüklenicinin taşınmazları 15.04.2004 tarihinde teslim edeceği ve temerrüde düştüğünü kabul ettiği,

yine yüklenicinin taşınmazları teslim edip cezai şart ödedikten sonra tapu talebinde bulunacağını kabul ve taahhüt ettiğini, yüklenicinin kararlaştırılan teslim süresi içinde bazı iş ve işlemleri yaptığını, ancak inşaatların eksikliklerinin tamalanmadığını, proje ve teknik şartnameye aykırılıkların devam ettiğini ve ruhsatlarının alınamadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalılar karşı dava dilekçesinde; davacı tarafın sözleşmede belirtilen süre içerisinde edimlerini yerine getiremediğini, 28.10.2004 tarihli ihtarname gönderilerek yükleniciden taşınmazları teslim etmesi, cezai şartları ödemesi, işgal ettikleri bekçi evini boşaltmalarının ihtar edildiğini, davacı kooperatifin taşınmazları teslim etmediğini, cezai şart bedelini ödemediğini, inşaatta eksiklikler bulunduğunu ileri sürerek eksik işlerle ilgili talep ve dava hakkı ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 15.000.00 Amerikan Doları karşılığı 20.250,00 TL cezai şart tutarının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davacı-karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 09.09.2015 tarihli kararı ile taraflar arasındaki sözleşmede iskân raporu alınabilecek halde teslimin öngörüldüğü, alınan bilirkişi raporlarından da taşınmazın iskân raporu alınabilecek hale getirildiği, her ne kadar bir kısım imalâtların sözleşmede kararlaştırılan şekilde olmadığı ve bu nedenle maliyet farkı çıktığı, farklı bilirkişiler tarafından farklı miktarlarda maliyet farkı hesaplanmış ise de maliyet farkının yüklenicinin payına düşen tapuların tesciline engel olmadığı,

karşı davacılarca açılmış bir maliyet farkı davasının bulunmadığı gerekçesiyle asıl davada davacı-karşı davada davalı kooperatifin tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, davalı-karşı davacıların cezai şart talebinin kısmen kabul kısmen reddi ile, 10.800 USD karşılığı olan 15.012,00 TL cezai şart tutarının karşı dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davacı-karşı davalı kooperatiften alınarak davalı-karşı davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 09.09.2015 tarihli kararının süresi içinde davalı-karşı davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 12.12.2018 tarihli ve 2016/1095 Esas, 2018/5765 Karar sayılı kararı ile;

taraflar arasında düzenlenen 16.01.2004 tarihli protokolle yüklenici kooperatif, davacı karşı-davalı arsa sahiplerinin 03.09.20 03... .12.2003 tarihli ihtarnamelerinde belirtilen temerrüt halini kabul ettiği, arsa sahiplerinin temerrüt tarihi ile teslim tarihi arasındaki cezai şartı talep edebileceği, ancak 16.01.2004 tarihli adî yazılı protokolde oturma ruhsatı alınmasına ilişkin şart sözleşmenin aksine kararlaştırılmış olup,

Türk Borçlar Kanunu'nun 13. maddesine göre esas sözleşme tadilinin aynı şekil kurallarına uyularak yapılması gerekli olduğundan adi yazılı protokolün yükleniciye ek yük getiren ve esas sözleşmeyi ağırlaştırıcı bu maddesinin geçersiz olması nedeniyle yüklenici kooperatifin oturma ruhsatı alma zorunluluğu bulunmadığı, yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporlarında inşaatlarda bir kısım eksikliklerin bulunduğu, inşaatın bilim ve fen kurallarına göre yapılması asıl olup, yüklenici inşaattaki eksik işleri tamamlayıp arsa sahibine bağımsız bölümleri bu şekilde teslim etmek zorunda olduğu,

mahkemece gerek cezai şart miktarı ve gerekse de eksik iş miktarı yükleniciye mahkeme veznesine depo ettirilerek yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin yüklenici adına tesciline karar verilebileceği veya birlikte ifa kuralı gözetilerek karar verilebileceği gibi cezai şart ve eksik imalâtı karşılayan miktarda yükleniciye isabet eden bağımsız bölüm yönünden tapu iptali ve tescili isteminin reddine de karar verilebileceği gerekçesiyle mahkemenin kararı bozulmuştur.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; mahallinde yeniden icra edilen keşif sonrasında alınan bilirkişi raporu ile sözleşmeye göre iş bitim tarihi olan 21.11.1999 tarihi ile teslim tarihi olan 16.03.2005 arasındaki cezai şart bedelinin 243.960 Amerikan Doları olduğu, eksik işler bedelinin ise dava tarihi itibariyle 121.373,63 TL olduğu, tespit edilen cezai şart bedelinin dava tarihi itibariyle Türk Lirası karşılığı 323.723,20 TL ve eksik işler bedeli 121.373,63 TL olmak üzere toplam 445.096,84 TL'nin davalıya ödenmesi kaydıyla asıl davada tapu iptal ve tescil kararı talebinin kabulüne, karşı dava ile talep edilen cezai şart bedeli asıl davada hüküm altına alınmış olduğundan bu hususta ayrıca karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı-karşı davalı kooperatif vekili temyiz dilekçesinde; eksik iş bedeli ile ilgili usule ve yasaya uygun açılmış bir dava bulunmadığını, dava açma hakkının zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin cezai şartla ilgili 6. maddesinde inşaatın belirlenen sürede bitirilmediği takdirde geciken hergün için 120 ABD Doları cezai müeyyide uygulanacağı, ancak bu süre üç ayı geçtiği takdirde bu sözleşmenin feshedileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin feshedilmediğini, inşaatın başka firmaya yaptırılmadığını, inşaatı müvekkilinin tamamladığını, iskân ruhsatlarının alındığını ve davalı arsa maliklerinin evlerine yerleştiklerini,

taşınmazların bir kısmını sattıklarını, bu nedenlerle cezai şart ve eksik iş bedelinin istenemeyeceğini, BK 19... . maddesindeki sınırlamalar dışında sözleşmelerin tarafları bağlayacağı ve geçerli olacağını, borç doğurmayan sözleşmeleri kuvvetlendirmek üzere konmuş cezai şartın geçersiz olacağını, emsal Yargıtay kararlarına dosya kapsamına usul ve yasaya aykırı olarak, cezai şart ve eksik iş bedelinin kabulüne ilişkin kararın bozulması gerektiğini beyan etmiştir.

Davalı-karşı davacı arsa malikleri vekili temyiz dilekçesinde; bozma ilamının gerekleri yerine getirilmeden davanın kabulüne karar verildiğini, bilirkişi raporlarında 2005 yılı fiyatlarına göre eksik iş bedelinin 121.373,63 TL olarak bulunduğunu, yine plan-projede olmasına,

sözleşmede de bulunmasına rağmen yapılmayan birçok iş kalemi de bulunduğunu, buna ilişkin itirazlarının dikkate alınmadığını, 16.01.2004 tarihli protokolde taşınmazların anahtar teslim yapılacağının açıkça belirtildiğini, iskân raporunun alınması ile ilgili belediye ve vergi dairesine ödenecek bedellerin ödenmediğini, bütün bu eksiklikler ortaya konmadan, bu durumun katlanılabilir sevide olup olmadığı belirlenmeden karar verildiğini, eksik iş ve cezai şart ile ilgili olarak karara en yakın tarihli olarak eksik iş bedelinin ve cezai şart bedelinin belirlenmesi gerektiğini, eksik inceleme ile karar verildiğini beyan etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil ve cezai şart istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, asıl davada davacı-karşı davada davalı yüklenici vekilinin tüm, karşı davada davacı-asıl davada davalı arsa maliklerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Mahkemece bozmaya uyularak birlikte ifâ kuralı gereği cezai şart bedeli ve eksik işler bedeli toplamının davalıya ödenmesi kaydıyla davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiş ise de dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları ve hükme esas bilirkişi raporunda tespiti yapılan eksik ve kusurlu işlerin bedelinin dava tarihi itibariyle 121.373,63 TL olarak hesaplandığı anlaşılmıştır.

Mahkemece birlikte ifâ kuralı gözetilerek karar tarihine en yakın tarih itibariyle eksik ve kusurlu işler bedeli belirlenerek karar tarihine yakın güncel bedelin depo edilmesi kaydıyla tapu iptali ve tescil kararı verimesi gerekirken eksik ve kusurlu işlerin dava tarihi itibariyle rayiç değerinin belirlenerek depo edilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR