Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/282 K.2025/4510

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği yapılacak binadan 3 adet bağımsız bölümün davacı arsa sahibine verilmesinin kararlaştırıldığını, yüklenici tarafından sözleşme gereği edimlerin ifa edilmediğini, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden olan 1 no.lu bağımsız bölümün para karşılığında arsa sahibi tarafından satın alınıp önce eşinin akrabası olan kişiye daha sonra davacının eşine devredildiğini,

bu bağımsız bölüm hakkında dava açıldığından elden çıkma ihtimali bulunduğunu öne sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile 1 no.lu bağımsız bölüm ile yüklenici tarafından satılan 6 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Yargılama sırasında geriye etkili feshin mümkün olmaması halinde sözleşmenin ileriye etkili feshini talep etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında yapılan sözleşmede süre öngörülmediğini, 1 no.lu bağımsız bölüm için para ödenmediğini belirterek davanın reddini istemiştir. 2-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; 6 no.lu bağımsız bölümü yükleniciden değil 3. kişiden aldığını, iyiniyetli olduğunu, tapuda sözleşmeye ilişkin şerh bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. 3-Davalı ... davayı kabul etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin % 90 seviyesinin altında olması gerektiği, iki ayrı bilirkişi heyeti raporunda da dava konusu taşınmazdaki inşaat seviyesinin % 91,37 olarak belirlendiği, her ne kadar davalı ...’nın davayı kabul beyanı olsa da fesih talebi için gerekli koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; tespit dosyasında inşaat seviyesinin % 75 olarak belirlendiğini, bilirkişi raporlarında çelişkinin resmi kurumlar aracılığı ile giderilmesi gerektiğini, geriye etkili fesih kararı verilmese bile ileriye etkili fesih kararı verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istemine ilişkindir. TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 124. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir.

Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir.

Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır.

Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir.

Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bağımsız bölüm ya da bedel alması anlamına gelmektedir. 25.02.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalâtın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.

Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 26.04.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede 3,4,5 no.lu bağımsız bölümlerin arsa sahibine, 1, 2, 6 no.lu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye verilmesinin ve yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin inşaat oranına göre kademeli devrinin kararlaştırıldığı görülmüştür.

Mahkemece hükme esas alınan her iki bilirkişi raporunda da inşaatın tamamlanma oranının % 91,37 olarak belirtildiği anlaşılmıştır.

Bu durumda, davacı arsa sahibinin temyiz dilekçesinde sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği ve sözleşmenin tasfiyesini istediği dikkate alındığında işin gerçekleşme oranı doğrultusunda sözleşmenin ileriye etkili fesih koşulları çerçevesinde inşaatın durdurulmadığı da dikkate alınarak hüküm anına en yakın tarihteki inşaat seviyesinin dikkate alınarak karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR