Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/308 K.2026/24

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... A.Ş. vekili, davalı ... vekili, davalılar ... ve .......... vekili, davalılar ..., ..., ....... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkil arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 28.11.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı yüklenicinin taşınmazların kat irtifaklarını oluşturmak suretiyle kendisine kalan bağımsız bölümleri diğer davalılara devrettiğini, 8 no.lu bağımsız bölüm üzerine ... A.Ş. lehine, 9 ve 11 no.lu bağımsız bölümler üzerinde ...... T.A.Ş. lehine ipotek tesis edildiğini, davalı yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığını belirterek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, davalı bankalar lehine konulan ipoteklerin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... A.Ş. vekili, davalı ...A.Ş. vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalılar ..., ......, ... ve ... ... vekili, davalılar ..., ...,.........vekili cevap dilekçelerinde özetle; iyiniyetli 3. kişi olduklarını, dava konusu bağımsız bölümleri tapuya güven ilkesi çerçevesinde, hiçbir takyidat ve engel olmadığı için satın aldıklarını, mağdur olduklarını, TMK'nın 1023. maddesi çerçevesinde iyiniyetli kazanımın korunması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, inşaat tamamlanma oranının %64 oranında kaldığından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalıların dava konusu taşınmazda yüklenici payına düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarını doğrudan yükleniciden veya onun sattığı kişiden almak suretiyle malik oldukları, yapı yüklenici tarafından tamamlanmaksızın davalılarca pay iktisap edildiğinden Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile 5, 8, 9,

11... no.lu bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tesciline, 8 ve 11 no.lu bağımsız bölüm yönünden davalı bankaların iyi niyeti dinlenemeyeceğinden ipoteğin fekkine, 9 no.lu bağımsız bölüm üzerinde ipotek bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına, tapu maliki olmayan davalılar ..... ... ve ... yönünden davanın pasif husumetten reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... A.Ş. vekili, davalı ... vekili, davalılar ... ve ..... .... vekili, davalılar ..., ..., ......... vekili, davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... A.Ş. vekili, davalı ... vekili, davalılar ... ve ..... ... vekili, davalılar ..., ..., .......... vekili temyiz dilekçelerinde ayrı ayrı özetle; iyiniyetli 3. kişi olduklarını, dava konusu bağımsız bölümleri tapuya güven ilkesi çerçevesinde, hiç bir takyidat ve engel olmadığı için satın aldıklarını, mağdur olduklarını, TMK'nın 1023. maddesi çerçevesinde iyiniyetli kazanımın korunması gerekiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal tescil ve ipoteğin fekki istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.04.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.04.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini, bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş;

1.Hükmü temyiz eden davalılar ..., ..., ............., ..., ............ın tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda davacı arsa sahiplerinin ispata yarar delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

2.Davalı ... A.Ş’nin temyiz itirazları yönünden; Dosya kapsamından 8 nolu bağımsız bölümün davalı ... tarafından davalı ...'e satıldığı ve bu bağımsız bölüme davalı ... A.Ş. lehine 02.02.2012 tarihinde ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, ipotek tesisinden önceki hususlar da değerlendirilerek ipotek konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yönünden durumu, bağımsız bölümün davalı ...'e devrinin muvazaaya dayalı olup olmadığı ve bankanın ipotek tesisi anında kötüniyetli olup olmadığının yukarıda anılan içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda değerlendirilerek sonucuna göre karar vermektir. Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR