Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/388 K.2026/92

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... İnşaat ... Isı Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacıya ait .... İli, ... İlçesi, ...

Mahallesi, 4871 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalılar tarafından bina yapımı için taraflar arasında 05.06.2020 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve davalılara taşınmazdan ayrı ayrı pay devri yapıldığını, davalıların 29.06.2020 tarihinde inşaat yapı ruhsatını aldıklarını, yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 60 ayda inşaatın bitirilmesi kararlaştırılmasına rağmen davalılar arasındaki ortaklık ilişkisinin bozulduğunu, oysaki davacının davalıların birlikte inşaatı tamamlayabileceklerine güvenerek davalılarla sözleşme imzaladığını,

davalıların iş ortaklığının bozulması nedeniyle davacıdan sözleşmeye devam etmesinin beklenemeyeceğini, inşaat yapımına halen başlanmadığı gibi ortaklık ilişkisinin bozulmasından dolayı inşaatın kalan sürede tamamlanma ihtimalinin de kalmadığını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshine taşınmazda davalılar adına tapuya tescil edilen payların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... İnşaat Asansör Isı Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 05.06.2020 tarihinde imzalanmasından sonra bir aylık süre içinde 29.06.2020 tarihinde yapı ruhsatının alındığını ve inşaat projesi için araştırmalara başlandığını, sözleşmede kararlaştırılan 60 aylık inşaat teslim süresinin bu tarihten itibaren işlemeye başladığını, daha yedi ay dolmadan bu davanın açılmasının hayatın olağan akışına ve hukuka aykırı olduğunu, davalıların ortaklık ilişkisindeki olayların davacıyla ilgisinin bulunmadığını, sözleşmenin ifa olanağı olduğu sürece fesih kararı verilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 05.06.2020 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazda 76 daireden oluşacak binanın yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 60 içinde tamamlanarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, yapılan keşifte taşınmazın boş arsa halinde olduğunun tespit edildiği, davalılar tarafından inşaat yapımına başlanılmamış olması ve sözleşmenin de resmi şekil şartına uyulmadığından hükümsüz olmasından dolayı davacının sözleşmeden dönerek tapu iptal tescil talebinde bulunmakta haklı olduğu, dava sırasında ...

Yapı Gıda Turizm ..... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi dava konusu taşınmaz payını davacıya devrettiğinden onun yönünden davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle bu davalı yönünden karar verilmesine yer olmadığına diğer davalı ... İnşaat Asansör Isı Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş. yönünden davanın kabulüne sözleşmenin geriye etkili feshine bu davalı adına kayıtlı payın davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 05.06.2020 tarihinde adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmamış ise de davacının sözleşmenin yapıldığı tarihte davalılara tapuda pay devri yaptığı anlaşılmakla artık şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği,

geçerli bir sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilebilmesi için yüklenicinin teslim süresi içinde inşaatı %90 oranında tamamlamamış ya da teslim süresi dolmamış olmasına rağmen kalan sürede inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılmasının gerektiği, davalıların yapı ruhsatını 29.06.2020 tarihinde aldığı, 60 aylık teslim süresinin 29.05.2025 tarihinde dolacağı, teslim süresi dolmadan 22.01.2021 tarihinde dava açılmış ise de 17.12.2021 tarihinde yapılan keşifte davalıların inşaata hiç başlamadıklarının anlaşıldığı, adi ortaklık ilişkisi içinde inşaatı yapacak olan davalılardan ...

Yapı Gıda Turizm Kimya ve Otomotiv San. Tic. Ltd. Şti'nin davayı kabul mahiyetinde dava sırasında davacıdan aldığı taşınmaz payını davacıya devretmesiyle de geriye kalan sürede inşaatın tamamlanmayacağının anlaşıldığı, mahkemece fesih kararı verilmesinde ve taşınmazın belirlen değeri üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... İnşaat Asansör Isı Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 05.06.2020 tarihinde imzalanmasından sonra bir aylık süre içinde 29.06.2020 tarihinde yapı ruhsatının alındığını ve inşaat projesi için araştırmalara başlandığını, sözleşmede kararlaştırılan 60 aylık inşaat teslim süresinin bu tarihten itibaren işlemeye başladığını, her davanın açıldığı hal ve şartlara göre değerlendirileceğini ve hüküm tesis edileceğini,

yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 7 ay dolmadan başka bir ifadeyle teslim süresinin dolmasına daha 4,5 yıl varken bu davanın açılmasının hayatın olağan akışına ve hukuka aykırı olduğunu, kalan süre dikkate alındığında davalı şirketin inşaatı tamamlayabilecek ekonomik güce sahip olduğunun resmi kayıtlarla sabit olduğunu, sözleşmenin ifası mümkün olduğu sürece davacının fesih talebinde bulunamayacağını, kalan 4,5 yıllık sürede inşaatın tamamlanmasının mümkün olup olmadığının teknik bir konu olduğunu, bu hususta bilirkişilerden rapor alınmadığını,

diğer davalının davadan sonra taşınmazdaki payını davacıya devretmesinin inşaatın yapılmayacağına gerekçe kabul edilerek karar verilmesinin doğru olmadığını, dava açıldıktan sonra sonuçlanıncaya kadar inşaata başlanılması ve yapılmasınında basiretli bir tacir olarak davalıdan beklenemeyeceğini, davacının soyut ve kötüniyetli iddialarla dolu davasının reddi gerektiği, kabule göre de dava erken açıldığında ve davanın bu şekilde sonuçlanmasına da davalı sebebiyet vermediğinden davalının yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasının doğru olmadığını,

ayrıca diğer davalının devrettiği hisse üzerinden müteselsilen sorumlu tutulmalarının da hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Görüş

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde istinaf başvurusunun esastan reddine karar verebilecektir (HMK m. 353/1-b/1).

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından duruşma yapılmaksızın istinaf başvurusunun reddine karar verilebilmesi için dosyanın tekemmül etmiş bulunması, başka bir anlatımla, İlk Derece Mahkemesi tarafından toplanan delillere göre istinaf başvurusunda bulunan taraf ya da tarafların itirazının incelenip denetlenerek bir kanaate varılmasının mümkün bulunması zorunludur.

Bir başka deyişle, İlk Derece Mahkemesi kararında hiçbir eksiklik veya yanlışlık olmadığı duruşma açılmaksızın anlaşılabilecek kadar açık ve netse, bu kapsamda bir değerlendirme yapılabilecektir. Ayrıca, yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında karar verilebilecektir.

Diğer taraftan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b/3. bendi kapsamında delil olarak bir eksiklik tespit edilmesi ve bu eksikliğin duruşma yapılmadan tamamlanmasının mümkün olması halinde, bu eksikliğin giderilmesinden sonra İlk Derece Mahkemesi kararının hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde de istinaf başvurusunun b/1. bendi kapsamında reddine karar verilebilecektir.

İlk Derece Mahkemesi kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuda devir borcunu içermesi nedeniyle noterde düzenleme şeklinde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekil şartına uygun yapılmadığından hükümsüz olduğu ve yapılan keşifte de halen inşaata başlanılmamış olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmişken, davalı taraf vekillerinin istinaf başvurusu üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi,

İlk Derece Mahkemesi gerekçesinin tam aksine taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup kanunun aradığı şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılmış bir sözleşme bulunması da, davacının sözleşmenin yapıldığı tarihte davalılara tapuda pay devri yaptığı, artık şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, inşaatın teslim süresi dolmadan dava açılmış ise de, yapılan keşifte davalıların inşaata hiç başlamadıklarının anlaşıldığı, adi ortaklık ilişkisi içinde inşaatı yapacak olan davalılardan ...

Yapı Gıda Turizm Kimya ve Otomotiv San. Tic. Ltd. Şti'nin davayı kabul mahiyetinde dava sırasında davacıdan aldığı taşınmaz payını davacıya devretmesiyle de geriye kalan sürede inşaatın tamamlanmayacağının anlaşıldığı gerekçesiyle davalılar vekillerini istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

HGK’nın 24.02.2010 tarihli, 2010/1-86 Esas ve 2010/108 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere; “...Yasa’nın aradığı anlamda oluşturulacak kararların hüküm fıkralarının açık, anlaşılır, çekişmesiz, uygulanabilir olmasının gerekliliği kadar kararın gerekçesinin de, sonucu ile tam bir uyum içinde, o davaya konu maddi olguların mahkemece nasıl nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi nedenlere ve hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyacak kısaca, maddi olgular ile hüküm arasındaki mantıksal bağlantıyı gösterecek nitelikte olması gerekir...”.

Kararın gerekçesi ile hüküm sonucu çelişkili ise tarafları, adalete uygun karar verildiği ve yargılamanın adil yapıldığına ikna edebilecek, mantıksal tutarlılık taşıyan kanuna uygun verilip, yazılmış yasa yolu denetimine elverişli bir hüküm bulunduğundan söz edilemez.

Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası arasında çelişki yaratılması Anayasa ile teminat altına alınan yargılamanın açıklığı, adil yargılanma hakkı prensibine ve kararların gerekçeli olması gerektiğine dair Anayasa ve Yasa hükümlerine aykırılık teşkil eder (Örnek; Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 11.01.2017 tarihli, 2016/4164 Esas, 2017/118 Karar; 08.10.2019 tarihli, 2019/2679 Esas, 2019/3826 Karar). Belirtilen nedenlerle gerekçesi ile sonucu arasında çelişki yaratılmaksızın hüküm kurulmalıdır.

Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi karar gerekçesi değiştirilerek yazılan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği kabul edildiğine göre, HMK'nın 353/1-b/2. bendi gereğince kararın gerekçesi düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekir. Bu husus gözden kaçırılarak, HMK'nın 353/1-b/1. bendine istinaden "başvurunun esastan reddine" karar verilmesi doğru olmamıştır. Bu nedenle, diğer temyiz itirazları bu aşamada incelenmeden hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR