Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/389 K.2026/273

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 20.03.2003 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ve müvekkiline ait 124 m²'lik arsa içerisindeki evin verilmesi karşılığında 118 pafta, 6 30... numaralı parselde 100 m²'lik zemin daire verilmesinin ve yıkılan evi karşılığında kira bedeli ödenmesinin kararlaştırıldığını, 703 numaralı üye kimlik numarası verildiğini, arsa dışında ayrıca müvekkili tarafından bugüne kadar ödemeler yapıldığını, ancak davalı tarafça bugüne kadar dairesinin tapusunun verilmediğini ve 19.000,00 TL daha ödeme yapılmasının istendiğini ileri sürerek,

118 pafta, 630 ada, 7 numaralı parselde bulunan 100 m²'lik zemin dairelerden bir adedinin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline; mümkün olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL evin bugünkü değeri karşılığının yasal faizi ile davalıdan tahsiline; müvekkiline ait evin yıkıldığı tarihten itibaren belirlenecek kira yardım parasının yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın genel hükümler dairesinde asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini, talebin zamanaşımına uğradığını; davacı ile kooperatif eski yönetim kurulu başkanı tarafından yapılan sözleşmenin şekil şartları bakımından kooperatifin çift imza ile temsil edilmesi nedeni ile davalı kooperatifi borç altına sokamayacağını, ayrıca davacının devrettiği taşınmazın 124 m² değil, 66,95 m² olduğunu, kooperatifçe en az 160 m²'lik arsaya karşılık 100 m² daire verme sözleşmeleri yapıldığını, davacının tapusunu devir ettiği taşınmaza ilaveten 1.200,00 TL para ödemesinin, arsa eksikliğini tamamlamaya yetmediğini, müvekkilinin sözleşmede kira parası vereceğine dair bir kayıt ve beyanda bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.07.2017 tarihli ve 2014/424 Esas, 2017/618 Karar sayılı kararıyla; mevcut hali ile taşınmazda ruhsat alınması, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması mümkün olmadığından, ayrıca zemin katta 100 m²'lik dairenin bulunmaması ve başkalarına tahsis edilmiş olması nedeni ile tapu iptali ve tescil talebinin mümkün olmadığı, bu dairenin dava tarihindeki değeri olan 90.900,00 TL'yi davacının talep etme hakkı bulunduğu, davacının kooperatife verilen ve yıkılan evi ile ilgili kira yardımı parasının işlemiş faizi ile birlikte toplam 4.722,26 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 2014/424 Esas, 2017/618 Karar, 19.07.2017 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 2017/1517 Esas, 2019/727 Karar, 02.05.2019 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 2017/1517 Esas, 2019/727 Karar, 02.05.2019 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin (Kapatılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi) 12.02.2020 tarihli ve 2019/2596 Esas, 2020/409 Karar sayılı ilamıyla, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının yerinde görülmediği, taraflar arasında yapılan sözleşmenin konusu olan ve imar uygulaması sonucu oluşan arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapımı ile ilgili davacı dışında diğer pay sahipleri ile kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı,

imzalanmamış olsa dahi diğer arsa sahiplerinin mevcut sözleşmeye muvafakat edip etmedikleri araştırılarak tüm arsa sahiplerince imzalanmadığı ya da muvafakat etmediklerinin anlaşılması halinde TMK’nın 692. maddesi hükmünce sözleşme geçersiz olacağı ve bu halde ifa yerine geçen tazminat ile kira tazminatı ve kira yardımı olarak adlandırılan olumlu zarar niteliğindeki tazminatlar talep edilemeyeceği ve bu halde taraflar ancak verdiklerini geri isteyebileceklerinden davacının devrettiği arsa payının dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle bedeli hesaplattırılıp hüküm altına alınması,

sözleşmenin tüm paydaşların katılımı ile imzalanmış olup geçerli olduğunun saptanması halinde davanın şimdiki gibi sonuçlandırılması gerekirken bu husus üzerinde durulmadan eksik inceleme ile hüküm tesisinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin 2020/191 Esas, 2022/203 Karar, 09.03.2022 tarihli kararı ile sözleşmenin tüm arsa sahiplerince imzalanmadığı ve muvafakat da etmediklerinden TMK 692. maddesi uyarınca sözleşmenin geçersiz olacağı, bu halde yalnızca tarafların verdiklerini geri isteyebileceklerinden davacının dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle devrettiği arsa payının bedelini isteyebileceği, davacının tapu kayıtlarına göre devrettiği arsa payının 66,95 m² olduğu dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle bedelinin 25.869,48 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 2020/191 Esas, 2022/203 Karar, 09.03.2022 tarihli kararının süresi içinde taraflar vekillerince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 2022/2947 Esas, 2023/3207 Karar, 10.10.2023 tarihli ilamıyla, davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddiyle, davacının ve dava dışı ..... davalı kooperatife hisselerini devrettiği tevhit ile oluşan 3926 ada, 2 parselde davacı hissesinin 31/2400 olduğu, dava dışı ...ile birlikte hisselerinin 62/2400 olduğunun anlaşıldığı, bilirkişi raporu ekinde davacı hisse hesabına dayanak belgeye rastlanılmadığından raporun denetime elverişli olmadığı,

kaldı ki tapu senedi ile bilirkişi raporunda bulunan davacıya ait hisse miktarının da uyuşmadığı, öte yandan, bilirkişi raporunun m² hesabına, davacı vekili tarafından dava dışı ...hissesinin de müvekkiline devredildiği iddiasıyla itiraz edildiği, mahkemece itiraz üzerine alınan 04.02.2022 tarihli ek rapora itibar edilmediği gibi gerekçesinin de kararda açıklanmadığı,

bu durumda mahkemece, tapu kayıtları ve dava dışı ..... hissesini davacıya devrettiği iddiası üzerinde durularak davacının, davalı kooperatife devrettiği hisse konusunda davacının kooperatife ödediğini iddia ettiği bedelleri ödeyip ödemediğini de belirleyen yeterli, denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu aldırılıp, sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Kocasinan Tapu Sicil Müdürlüğü'nün 14.04.2003 tarihli, 2574 yevmiye numaralı resmi senedi ile davacı .......... ait 31/2400 hisse ile dava dışı ............ait 31/2400 hisse olmak üzere toplam 62/2400 oranında hissenin davalı kooperatife devredildiği,

........'in bozma öncesi 10.11.2021 tarihli duruşmada tanık sıfatıyla alınan beyanında hissesini davacıya verip alacağını aldığını, dava konusu edilen taşınmaz ile ilgili herhangi bir alacağı kalmadığını beyan ettiği, yine bozma öncesi alınan 04.02.2022 tarihli ek raporun alternatifli 2. hesaplamasında davalı kooperatife 144 metrekare verildiğinin kabul edilmesi halinde 55.641,60 TL davacının alacaklı olduğu hesap edilmiş ise de resmi tapu kayıtlarına göre devredilen hisse yüz ölçümünün 66,95 metrekare olduğu, bu miktar baz alındığında davacının hak ettiği bedelin ilgili ek raporun birinci alternatif hesaplaması olan 25.869,48 TL olduğu,

bu nedenle davacının tapu iptal talebinin reddine, 25.869,48 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, tüm paydaşlar sözleşmeye muvafakat etmediklerinden TMK 692. maddesi uyarınca sözleşmenin geçersiz olacağı ve bu halde ifa yerine geçen tazminat ile kira tazminatı ve kira yardımı olarak adlandırılan olumlu zarar niteliğindeki zararların talep edilmesi mümkün olmadığından kira bedeline ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Genel kurulda alınan kararlar gereği, evi yıkılan arsa sahiplerine kira ödeme yapılmasına karar verildiğini, davacının da arsasını devrettiğini ve arsa üzerindeki evin yıkıldığını, yıkılan eve ilişkin olarak kira yardımı talebin reddedilmesinin hatalı olduğunu,

b. Davacının sözleşmeden ... borcunu ifa ettiğini, hem arsayı devrettiğini hem de ödemesini yaptığını, davalının da buna itirazı olmadığını, sözleşmenin davalı kooperatif tarafından benimsenerek, davacının 703 numaralı üye olarak kaydedildiğini,

c. ...........’in hissesinin tamamını davacıya devrettiğini hem yazılı hem de duruşmada sözlü olarak ifade ettiğini,

d. İstinaf dilekçesinin 3. sayfasının 3. maddesinde kooperatifin davacı tarafından kendisine 144 m² arsa devrini yaptığını açıkça kabul ettiğini, davalı kooperatifin savunmasında davacının 66,95 m² arsa verdiğini söylemediğini, davalı kooperatif istinaf dilekçesinde 180 m² arsaya 100 m² daire verdiklerini, oysa davacının 144 m² daire verdiğini, eksik arsa verdiğini, arsasını 180 m²'ye tamamlaması gerektiğini iddia ettiğini,

e. Mahkeme ve son bilirkişi raporunun müvekkilinin hissesi oranında hatalı ve eksik karar verdiklerini, bilirkişinin duruşmada dinlenen ve diğer hissedar olduğu iddia edilen tanık beyanını da dikkate almadan ve önceki raporun aynısı olan raporunu hiçbir değişiklik yapmadan kopyala yapıştır yaparak ek rapor olarak tanzim ettiğini,

f. Davacının eksik arsa bedeli olan parayı da ödediğini ve makbuzun da davalı kooperatiften aldığını, yapılan ödemeden hiç bahsedilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği verilmesi gereken dairenin tapu kaydının davacı adına tescili, olmadığı takdirde belirlenecek değerinin ve ödenmeyen kira parasının tahsili istemine ilişkindir.

1. Dairemiz ilk bozma ilamında davacı dışında diğer pay sahipleri ile kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı, imzalanmamış olsa dahi diğer arsa sahiplerinin mevcut sözleşmeye muvafakat edip etmedikleri araştırılarak tüm arsa sahiplerince imzalanmadığı ya da muvafakat etmediklerinin anlaşılması halinde TMK’nın 692. maddesi hükmünce sözleşmenin geçersiz olacağı,

sözleşmenin geçersiz olması halinde de tarafların aldıklarının iadesine karar verileceği belirtilmiş olup yapılan yargılamada mahkemece tüm hissedarlar sözleşmeye dahil olmadığından sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilerek taşınmaz bedelinin tahsiline karar verilmiştir.

Dosyada mevcut raporda; taşınmaz üzerine yapılmış bir bina bulunduğu, binada boş daire olmadığının tespit edildiği, hisse bedeli yönünden emsal hesaplamasına gidildiği, emsal metrekare birim fiyatından dava konusu taşınmaz kadastro parseli olduğundan DOP kesintisi yapılmak suretiyle toplam hisse bedelinin hesaplandığı belirtilmiştir.

Mahkemece yazılı şekilde hesaplanan taşınmaz bedelinin tahsiline karar verilmiş ise de davacının devrettiği taşınmazın da içinde bulunduğu parselde bina yapılmış olup henüz imar uygulaması görmeyen yerde ne oranda kesinti yapılacağı belli değil iken, DOP kesintisi uygulanmak suretiyle hesaplama yapılması ve buna göre karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

2. Diğer yönden; az yukarıda bozma ilamında da bahsedildiği üzere sözleşmenin geçersiz olması halinde tarafların aldıklarının iadesine karar verilmesi gerekmektedir. Dosya kapsamından davacının devrettiği taşınmazın yanı sıra 20 m² karşılığı 1.200,00 TL ödediği de tespit edilmektedir. Davacı tarafından taşınmaz devrinin yanında 1.200,00 TL bedel ödendiği göz önünde bulundurulmak suretiyle bu miktarın denkleştirici adalet ilkesi dikkate alınarak ve buna uygun hesaplama yapılarak iadesine karar verilmesi gerekirken aksi şekilde hüküm kurulması hatalı olmuş, kararın bu nedenle de bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR