Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/616 K.2025/2419

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar birleşen 2016/107 E. sayılı dosyada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1. Asıl davada davacı kooperatif vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi ... ile yüklenici ...arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı yüklenicinin yapacağı inşaattaki dairelerden bir bölümünü davacı kooperatife verilmesi için müvekkili kooperatif ile yüklenici ... arasında sonradan sözleşme yapıldığını, müvekkili kooperatifin edinimini yerine getirmesine rağmen davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ileri sürerek davalı ...'a ait arsa üzerinde davalı ... tarafından yapılan inşaattaki bir kısım bağımsız bölümlerin yapılan sözleşme gereği davacı kooperatif adına tescilini talep etmiştir.

2. Birleşen Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1998/852 E. sayılı (bozma sonrası tefrik edilen) dosyada davacı arsa sahibi vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tespit edilen muayyen zamanda ve makul sürede inşaatın bitirilmediği gibi sözleşme şartlarına da uyulmadığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile satılan dairelerin tapusunun iptalini, davalı yüklenicinin inşaattan men ile müdahalesinin önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Birleşen Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/107 E. sayılı dosyasında davacı arsa sahibi vekili, yüklenici ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden C blok, 15 no.lu bağımsız bölümün bina henüz inşaat halinde iken bu yolla temin olunan vekaletname ile yüklenici ... tarafından 06.01.1997 tarihinde dava dışı ...'a satıldığı, davalı ...'ın bu bağımsız bölümü bu dava devam ederken 26.11.2007 tarihinde satın aldığını ileri sürerek davalı ... adına kayıtlı olan C blok, 15 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

4. Diğer birleşen dosyalarda davacı arsa sahibi yükleniciden bağımsız bölüm alanlara karşı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen dosyada davalılar davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece bozma ilamına uyarak verilen 12.05.2017 tarihli ve 2014/156 Esas, 2017/371 Karar sayılı kararı ile, davalı yüklenicinin yapmış olduğu %50 inşaat yüzdesine karşılık alabileceği bağımsız bölümün sayısının 22 olduğu, yüklenicinin yapmış olduğu temliklerden tarih sırası itibari ile ilk yirmi iki tanesinin geçerli olup bunların tapu kayıtlarının istenemeyeceği,

ilk 22 temlikten sonra yaptığı temliklerin yüklenicinin sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmemesi ve sözleşmenin feshi nedeni ile tapu iptal ile arsa sahibi adına tapuya kayıt ve tescilinin istenebileceği gerekçesiyle asıl dava yönünden verilen red kararı kesinleştiğinden karar verilmesine yer olmadığına, birleşen Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1998/852 E. sayılı dosyasında sözleşmenin feshine ve yüklenicinin inşaattan müdahalesinin men'ine, ilk 22 sırada yapılan temliklere ilişkin birleşen dosyalarda davanın reddine,

ilk 22 sıradan sonra yapılan temliklere ilişkin Birleşen Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/107 E. sayılı dosya ve diğer birleşen dosyalarda davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkeme kararına karşı süresi içinde birleşen dosya davacıları arsa sahibi ile bir kısım birleşen davada davalılar vekillerince ayrı ayrı temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 05.03.2020 tarihli ve 2020/70 Esas, 2020/923 Karar sayılı kararlarıyla;

birleşen Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/107 E. sayılı dosyada davalı ...’ın temyiz itirazları yönünden, 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 21. maddesine göre bilinen son adrese tebligat çıkarılıp, tebliğin yapılamaması halinde Tebligat Kanunu’nun 21/son maddesi gereğince tebliğin yapılması gerekmekte olup, davalı ...’a daha önce Tebligat Kanunu'nun 21/1. maddesi gereğince tebligat çıkartılmadığından doğrudan Tebligat Kanunu’nun 21/2. maddesi ve gereğince yapılan tebligat usulüne uygun olmadığı,

açıklanan nedenlerle davalı ...’ın 6100 sayılı HMK’nın 27. maddesinde düzenlenen hukuki dinlenme hakkının ihlal edildiği anlaşıldığından diğer temyiz itirazları incelenmeksizin hükmün davalı ... yararına bozulmasına karar verilmiş, ayrıca birleşen dosya davacısı arsa sahibi, birleşen Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/6 55... /188 Esas sayılı dosyalarda davalı ... mirasçıları,

birleşen Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/752 Esas sayılı dosya davalısı ...'in temyiz itirazlarının kabulü ile ilâmda belirtilen gerekçelerle hükmün birleşen dosya davacısı arsa sahibi ve birleşen dosya davalıları ... ve ... yararına bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamına uyularak davalısı ... olan ve birleşen Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/107 Esas sayılı dosyasında dava dilekçesinin yeniden usulünce davalıya tebliğ edildiği, dilekçeler aşaması tamamlanarak yargılamaya devam edildiği, bu birleşen dosyada davanın kabulüne dair verilen kararın sadece tebligat yönünden bozulduğu anlaşılmakla bu eksiklik giderilerek tekemmül eden birleşen Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/107 Esas sayılı dosyada davanın kabulüne, asıl dava yönünden verilen red kararı kesinleştiğinden karar verilmesine yer olmadığına, birleşen 2014/495 E., 2014/729 E. ve 2014/556 E. sayılı dosyalarda davanın reddine, diğer birleşen dosyalar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Birleşen 2016/107 E. sayılı dosyada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; kararda müvekkille ilgili kısımda herhangi hukuki bir gerekçelendirme olmadığını, müvekkilin çekişmelerden habersiz iyiniyetli olan kişi olduğunu, aksini kabule yarar herhangi bir tespitin dosya içerisinde bulunmadığını, TMK'nın 1023. maddesi gereği tapuya güven ilkesi kapsamında taşınmazı edindiğini, keza müvekkilin taşınmazı yükleniciden değil kaçıncı malik olduğu bilinmeyen ...'den satın aldığını, müvekkil hakkında herhangi bir inceleme gerçekleştirilmeden tesis edilen hükmün hukuki mesnetten yoksun olduğunu,

davacı ile yüklenici arasında hukuken geçerli olan bir satış vekaletnamesi sonucu yüklenici tarafından taşınmazların satışının gerçekleştirildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin ve vekalet ilişkisinin tarafı olmayan diğer kimseleri bağlamayacağını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre asıl dava davacı kooperatif tarafından arsa sahibi ve yüklenici aleyhine açılan tapu iptali ve tescil, birleşen davalar arsa sahibi tarafından yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilere karşı açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Bu durumda Mahkemece yapılması gereken iş; birleşen 2016/107 E. sayılı dosya yönünden anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatlarına ilişkin yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR