Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/841 K.2026/159

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı şirket arasında önce 22.07.2020 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, akabinde Yozgat Tapu Sicil Müdürlüğü'nde 6306 sayılı Kanun kapsamında 18.09.2020 tarihli ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, dava konusu taşınmazdaki müvekkillere ait hisselerin davalıya kat karşılığı temlik edildiğini, taşınmazda belirtilen süre içerisinde işe başlanmadığı gibi üç yıldır halen inşaatın başlamadığını ileri sürerek sözleşmenin feshi ile 2354 ada, 1 parsel sayılı taşınmazdaki davacılar hisselerinin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile her türlü takdiyattan ari olarak davacılar adına tescilini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu müvekkil hisselerinin asıl dava davalısı yükleniciye tapu devrinden sonra yüklenicinin davalı bankadan kredi kullandığını ve banka tarafından hiçbir araştırma yapılmadan kredinin teminatı olarak taşınmaz üzerine 14.09.2021 tarihinde 50.000.000,00 TL ipotek konulduğunu, taşınmaz üzerinde bulunan ipotek yolsuz olduğundan ipoteğin fekki gerektiğini, bankalar ağırlaştırılmış özen yükümlülüğü altında olup kredi verdikleri tacirlerin ticari faaliyetlerini, krediye konu taşınmazın satış sözleşmesine konu olup olmadığını,

üzerinde ipotek bulunup bulunmadığını araştırmakla yükümlü olduklarını, tapuların kat karşılığı temlik edildiğine dair tapu kayıtlarında şerh/beyan olup kentsel dönüşüm kapsamında inşaat yapıldığının da diğer kamu kurum kayıtlarıyla sabit olduğunu, dava konusu ada parsel üzerine kentsel dönüşüm uygulaması nedeniyle inşaat yapıldığının herkes tarafından dahi bilindiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazda müvekkil hissesi üzerindeki ipoteğin fekkini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı cevap dilekçesi sunmamıştır.

2. Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili bankanın TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, tapu kaydına güvenerek ipotek hakkı devralmış iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki müvekkili bankanın TMK'nın 1023. maddesi koruyuculuğundan faydalanma hakkına sahip olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, 1. Asıl dava yönünden; 20.07.2020 tarihli sözleşmeye göre inşaatın yapım ve teslim süresinin yapılacak olan binaların ruhsatının belediyece onaylanmasının ardından toplam 18 ay olduğu, davalı yüklenici cevap vermediği ve gecikme sebebine ilişkin bir açıklama yapmadığı gibi 01.02.2022 keşif tarihinde de inşaata başlanmadığı gerekçesiyle taraflar arasında imzalanan sözleşmenin feshi ile davacının tapu iptal ve tescil talebinin davacıların arsa payı dikkate alınarak kabulüne, takyidat alacaklarına karşı usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

2. Birleşen dava yönünden; dava konusu taşınmaza ipotek konulduğu tarihte kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya bildirildiği, tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün olmadığı,

bankalar kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı gerekçesiyle ipoteğin fekkine ilişkin birleşen davanın davacının arsa payı dikkate alınarak kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 6306 sayılı Yasa kapsamında inşaat sözleşmesi yapıldığı ve bu sözleşme gereğince arsa sahibinin taşınmazını yükleniciye tapuda devrettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiş ise de taraflar arasında yapılan sözleşme kat karşılığı temlik işlemi olup bu hususun tapu kaydı dayanak belgelerinde açıkça görüldüğü,

taşınmazın beyanlar hanesinde "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" şerhinin de bulunduğu, davalı bankanın anılan şerhi de tapuda görmesine rağmen taşınmaza ipotek tesis ettirdiği, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği davalı bankanın taşınmaz üzerinde bulunan ipotek hakkını iyiniyetle iktisap ettiğini ispatlayamadığı, ipoteğin fekkine ilişkin davanın davacının arsa payı dikkate alınarak kabulünde isabetsizlik bulunmadığı, dava konusu taşınmazda davacıların hissesi üzerinden ipoteğin fekkine karar verilmesi,

harç ve vekalet ücretinin, ipotek değerinin davacıların hissesi üzerinden hesaplanmasının dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; davacının ödemesi gereken harcın arsa payı üzerinden değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, beyanlar hanesindeki "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" şerhinin ve tescil sebebinin kat karşılığı temlik olmasının iyiniyet karinesini ortadan kaldırmayacağını, istinaf sebeplerinin kararda hiç değerlendirilmediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediği halde mahkemece tapuya şerh edilmiş gibi aynileştirildiğini, müvekkili bankanın tapu kaydına güvenerek ipotek hakkı devralmış iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu beyan etmektedir.

Birleşen davada davalı vekili 07.07.2025 tarihli ek beyan dilekçesinde; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E. sayılı içtihadı birleştirme kararı gereği kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile dava konusu taşınmazın her türlü takdiyattan ari olarak hisseleri oranında tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescili, birleşen davada taşınmaz üzerindeki ipoteğin fekki istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup birleşen davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR