Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/2350 K.2021/4170

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.08.1989, 12.09.1991, 21.02.1992 ve 22.03.2000 günlerinde verilen dilekçeler ile asıl davada satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat; birleştirilen davalarda satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ve satış vaadi sözleşmesinin iptali talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların reddine dair verilen 31.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi asıl davada davacılar vekili, birleştirilen 1992/136 Esas ve 1991/652 Esas sayılı davalarda davacı kısıtlı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat; birleştirilen davalar satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil ve satış vaadi sözleşmesinin iptali isteğine ilişkindir.

Asıl davada davacı vekili, İstanbul 19. Noterliğinin 14.05.1980 tarih ve 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile ...ve ...’in muris ....’den intikal eden ve edecek olan İstanbul Bakırköy Şenlik mevki 298 ada 114 parsel sayılı tarlanın 627220/1658972 hissesinden intikal edecek olan hisselerin tamamı, aynı ada 128 parsel sayılı tarlanın 720814/1658972 hissesinden intikal edecek olan hisselerin tamamı;

aynı ada 129 parsel sayılı gayrimenkulun murise ait 648465/1658972 hissesinden intikal edecek hisselerin tamamını 15.000.000TL karşılığında...ve ...’a satmayı vaad ettiğini, ancak vaad borçlularının mirasçıları olan davalıların dava konusu taşınmazların davacılar adına tapuda devrine yanaşmadıklarını belirterek, dava konusu taşınmazlarda payı bulunan davalıların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, tescil istemi kabul edilmediği takdirde 650.000TL tazminatın sözleşme tarihinden itibaren faiziyle davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalılar asıl davaya sundukları cevap dilekçesi ve karşı dava dilekçesinde; 17.05.1989 tarihinde vaad alacaklısı ... tarafından satış vaadi sözleşmesinin feshedildiği beyanıyla davanın reddini savunmuş, karşı dava olarak İstanbul 19. Noterliğinin 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin feshedilmiş olduğunun tespitine karar verilmesini istemiştir.

Birleştirilen 1991/652 Esas, 1992/713 Karar sayılı dosyada, davacı vekili Üsküdar 2. Noterliğinde yapılan 18.09.1987 tarih 60868 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile davalılar ..., ..., ... ve ...’in murisleri ...’den intikal edecek olan İstanbul Bakırköy Şenlik mevki 298 ada 114 parsel sayılı tarlanın 627220/1658972 hissesinden, aynı ada 128 parsel sayılı tarlanın 720814/1658972 hissesi; aynı ada 129 parsel sayılı gayrimenkulun 707814/1658972 hissesinden muris ..’den intikal edecek hak ve hisselerin tamamını 500.000.000TL bedelle müvekkili ...’a satmayı vaad ettiklerini ancak tapuda devir yapmadıklarını beyanla dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1992/136 Esas 1992/318 Karar sayılı dosyası ile davacı ... vekili, Üsküdar 2. Noterliğinden tanzim edilen 18.09.1987 tarih 60868 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, müvekkilinin bir müddet sonra bahse konu taşınmazların davalıların murisleri tarafından daha önce 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ana dosyanın davacılarına satışını vaad ettiklerini öğrendiklerini beyanla 14/05/1980 tarih 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin iptaline, müvekkilinin yaptığı satış vaadi sözleşmesine göre davalılar hissesinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleştirilen 2000/182 Esas, 2002/115 Karar sayılı dava dosyasında davacılar vekili; muris ...in 14.05.1980 tarih 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesindeki imzasının sahte olduğunu, hukuki ehliyetinin bulunmadığını, bu muamelenin yapıldığı tarihte yaşının da hayli geç ve gözlerinin de iyi görmemesi nedeniyle yapılan işlemin yani ilk işlem olan 14.05.1980 tarih 22148 yevmiyeli satış sözleşmesinin geçersizliğine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece;

1- 1989/762 Esas sayılı ana dava dosyasında davacıların açmış oldukları tapu iptali tescil davasının reddine, davacıların istemiş oldukları tazminatın güncellenmiş haliyle 362.460,00TL 'nin davalı karşı davacılardan alınıp davacılara verilmesine,

2- 1989/762 Esas sayılı dava dosyasında karşı davalarının ispat edilememesi nedeniyle reddine,

3- Birleştirilen 1991/652 Esas, 1992/713 Karar sayılı ve birleştirilen 1992/136 Esas, 1992/318 Karar sayılı dava dosyaları hakkında; dosyada mevcut bilirkişi raporuna dayanarak sözleşme yapıldıktan sonra gayrimenkulün birçok parsele ifraz edildiği ve infaz kabiliyeti olmadığı gerekçesiyle birleştirilen her iki davanın ayrı ayrı reddine,

4- Birleştirilen 2000/182 Esas 2002/115 Karar sayılı davanın ispat edilememesi nedeniyle reddine; karar verilmiştir.

Hükmü, birleştirilen 1992/136 Esas ve 1991/652 Esas sayılı dosyalarda, davacı kısıtlı ... vekili tapu iptali ve tescil talebinin hukuki imkansızlık nedeniyle reddinin doğru olmadığı gerekçesiyle; 1989/762 Esas sayılı asıl dava yönünden davacılar vekili, tapu iptali ve tescil istemi yönünden davanın reddinin doğru olmadığını, tazminat istemi yönünden ise günümüze uyarlama işleminin hatalı olduğu iddiasıyla temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesine konu yapılan bir taşınmazın sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunulması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır.

Somut olayda; ana dava konusu olan satış vaadi sözleşmesi 14.05.1980 tarihli olup birleştirilen davalardaki satış vaadi sözleşmesinden önce yapılmıştır. Dava konusu aynı taşınmazlara yönelik birden fazla satış vaadi sözleşmesinin bulunması halinde mahkemece önceki tarihli satış vaadi sözleşmesine değer verilmesi gerekir.

Tapu sicil müdürlüğünden getirtilen tapu kayıtlarından satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların ifrazı sonucu çok sayıda parselin oluştuğu anlaşılmaktadır.

1- Asıl dava davacıları vekilinin temyiz itirazları yönünden; mahkemece, tapu iptali ve tescili talebi yönünden dava konusu taşınmazların birden fazla parsele ifraz edilmesi nedeniyle infaz kabiliyeti bulunmadığı gerekçesiyle reddine, tazminat talebi yönünden ise kabulüne karar verilmiş ise de tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekçesi yerinde ve doğru değildir.

Mahkemece yapılması gereken iş; dava konusu taşınmazların tedavüllü tapu kayıtlarının celbi ile ifraz sonucunda gittiği parsellerin mahalinde keşif de yapılmak suretiyle belirlenmesidir.

İfrazen oluşan parsellerin satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazlar olduğu ve davalılar adına kayıtlı olduğu tespit edilirse, başka bir deyişle satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti mümkün ise tapu iptali ve tescil hükmü kurulması; taşınmazların son hali itibariyle satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti mümkün değil ise şimdiki gibi hüküm kurulması gerekmektedir.

Açıklanan hususlar değerlendirilmeden eksik inceleme ile tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile tazminata karar verilmiş olması doğru olmadığından davacı vekilinin temyiz taleplerinin bu yönden kabulü gerekmiştir.

2- Birleşen dava davacısı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden; önceki tarihli olan İstanbul 19. noterliğinin 15.05.1980 tarih ve 22148 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine itibar edilmesi gerekeceğinden bu dosyalar yönünden tapu iptali ve tescil taleplerinin reddine karar verilmesinde bir yanlışlık bulunmayıp davacıların tazminat talepleri de bulunmadığından temyiz taleplerinin reddine karar vermek gerekmiştir.