Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/4072 K.2022/4102

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.07.2012 gününde verilen dilekçe ile harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.05.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili; dava konusu 233 ada 6 parselde kayıtlı taşınmazda, davalılar murisi ...’den intikal eden hisseleri haricen dava dışı ... ile imzalanan satış sözleşmesi ile satın aldığını, üzerine bina yapıp oturduğunu, ancak davalıların tescile yanaşmadıklarını beyanla; taşınmazda davalılar adına kayıtlı olan payların iptali ile davacı adına temliken tescili, olmadığı taktirde gayrimenkuldeki muristen intikal eden miras payının harici satış sözleşmesi ile bedeli ödenmek suretiyle satın alınmış olmasına rağmen resmi işlemlerin yapılamamasından dolayı fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 2.000,00 TL'nin kanuni faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın tek parsel olduğunu, davalıların bu taşınmazın bir kısım hisselerini miras yoluyla edindiklerini, taşınmazın davalılar dışında da hissedarları olduğunu, taşınmazın müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olduğundan mecburi dava arkadaşlığı olduğunu, usul bakımından da davanın reddi gerektiğini, davanın açılmasında hukuki bir yarar bulunmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulü ile; davaya konu ...'da kayıtlı taşınmazdan davalı ...'e ait tapunun 26 m2'lik kısmının davalı ...'ya ait tapunun 26 m2'lik kısmının ...'e ait tapunun 26 m2'lik kısmının davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ...'a ait tapularının her birinden 8,67 m2'lik kısımlarının tapularının iptal edilerek toplam 130 m2'lik yerin davacılar ... ve ...'ya yarı yarıya tapuda adlarına tesciline, bakiye alanın davalılar adına tapuda tesciline karar verilmiştir.

Hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. (743 S.K'nun 634.. 4721 S. Türk Medeni Kanunu m. 706. Borçlar K. m. 213.

Tapu Kanunu m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur. (Yargıtay H.G.K.'nun 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar; H.G.K.'nun 16.04.2008 gün ve 2008/8-324 Esas, 2008/328 Karar; H.G.K.'nun 27.05.2009 gün ve 2009/1-181 Esas, 2009/220 Karar; H.G.K.'nun 16.06.2010 gün ve 2010/14-290 Esas, 2010/328 Karar) Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir.

(TMK m.706, BK m.213, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m.60, 89) Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak bu durumda, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme olduğundan dava, sözleşme zamanaşımı süresine tabidir. TBK’nın 146. maddesinde (818 sayılı BK m. 125) sözleşmeye dayanan alacakların, başka türlü hüküm mevcut olmadığı takdirde 10 yıllık zaman aşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır.

Yine 10/07/1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez (07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır ve bu ilke; haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından istifade ederek kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirme yükümlülüğü altında bulunduğunu ifade eder.

Somut olayda, davacı 01/06/1993 tarihli basit yazılı harici satış sözleşmesine dayanmakta olup, resmi satışa yönelik dosya kapsamında bir iddia ve ispat da bulunmamaktadır. Hal böyle olunca, davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulü mümkün değildir.

Mahkemece resmi satış senedi olmadığı halde, davalılar murislerinin davacıya haricen satış yapan ...’e belirli yetkiler içerecek şekilde verdikleri vekaletnameye ilişkin 14/10/1987 tarihli noter evrakının satış senedi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup dosya içeriği ile de uyuşmamaktadır. Kaldı ki yukarıda da açıklandığı üzere taşınmazların satışının geçerli olabilmesi noter huzurunda değil, yetkili Tapu Müdürlüğü huzurunda yapılmasına bağlıdır. Davalılar vekilinin bu yönüyle temyiz itirazları yerindedir.

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu, harcın alınmasını veya tamamlanmasını tarafların isteklerine bırakmayıp, anılan hususun (temyiz edenin sıfatına bakılmaksızın) mahkemece kendiliğinden gözetileceğini düzenlemiş ve buyurucu nitelikteki 32. maddesinde, yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağını öngörmüştür.

Davacı davasını açarken 2.000,00 TL üzerinden harçlandırmış, keşfen dava konusu 233 ada 6 parsel sayılı taşınmazda bulunan arsa ve üzerindeki yapının dava tarihi değerinin toplam 59.981,00 TL olduğu tespit edilmiştir.

Bu durumda mahkemece keşfen saptanan miktar üzerinden eksik harcın tamamlanması, bu zorunluluk yerine getirildiği takdirde davaya devam edilmesi gerekirken, anılan husus gözardı edilerek işin esası bakımından hüküm kurulması da isabetsizdir.