Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/6060 K.2022/6400

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 12.05.2017 tarihinde verilen dilekçeyle sınırdaş parsel hakkında önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 08.07.2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesince davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile hükmün kaldırılmasına, davanın reddine dair verilen kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinde düzenlenen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı ... vekili, dava dilekçesinde dava konusu 109 ada 12 parsel sayılı taşınmaza sınır olan 109 ada 4 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalı tarafından dava konusu taşınmazın 12.04.2017 tarihinde satın alındığını belirterek 5403 sayılı Yasa'dan kaynaklı önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalı vekili, davacının109 da 4 parsel sayılı taşınmazda tek başına malik olmadığını, taşınmazı resmi akitte gösterilen bedelden daha yüksek bedelle satın aldığını, taşınmazlar arasında bütünlüğün bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davacı ...'in 1/2 pay sahibi olduğu taşınmazda 1/2 paya sahip diğer paydaş ... davaya müdahele isteminde bulunmuştur.

İlk derece mahkemesince, 5403 sayılı Yasa kapsamında hazırlanan Tarımsal Arazi Büyüklükleri Cetvelinde Salihli ilçesinde, yeterli gelirle tarımsal arazi büyüklüğünün kuru tarımda 10 dekar olarak belirlendiği, ... gelirli tarımsal arazi bütünlüğü ve Yasada önalım ... için belirlenen şartların oluştuğu, gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin istinaf istemi üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesince "...5403 sayılı Kanunun 8/3 maddesinde dikili tarım arazilerinin 0,5 hektardan küçük olamayacağı ve 5403 sayılı Kanunun 8/A maddesi kapsamında oluşturulan (1) sayılı listede Manisa ili, Salihli ilçesinde 10 dekardan büyük dikili arazilerin ... gelirli tarım arazisi olarak kabul edildiği düzenlenmiştir.

Davalıya ait 109 ada 12 parsel sayılı taşınmaz 168.063,76 m² olup, 5403 sayılı Yasanın 8/3 maddesindeki 0,5 hektardan büyüktür. Davalıya ait taşınmazın 5403 sayılı Yasanın 8/A maddesindeki listeye göre 10 dekardan da büyük olduğu anlaşıldığından bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde belirtildiği gibi.

Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz..." gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvuru talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal önalım hakkını düzenleyen 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Kanunun 733. maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım ..., satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Türk Medenî Kanununun sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa, 8. maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir.

Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan önalım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile 30.04.2014 tarihinde değişiklik yapılarak, arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek amacıyla sınırdaş arazi malikine önalım ... tanınmıştır.

5403 sayılı Kanunun;

1- "Amaç" başlıklı 1. maddesinde; Kanunun amacı, tarım arazilerini sınıflandırmak, asgari tarımsal arazi ve ... gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirlemek ve bölünmelerini önlemek, tarımsal arazi ve ... gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak sayılmış,

2- "Tanımlar" başlıklı 3. maddesinde, "asgari tarımsal arazi büyüklüğü" kavramı, üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğü olduğu ifade edilmiş,

3- "Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi" başlıklı 8. maddesinin üçüncü fıkrasında; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazilerinde, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği; Bakanlığın asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabileceği; tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği ve hisselendirilemeyeceği belirtilmiştir.

6537 sayılı Kanunla getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.

Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.

Somut olaya gelince; Bölge Adliye Mahkemesince, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, davalıya ait taşınmazın 5403 sayılı Yasanın 8/A maddesindeki listeye göre 10 dekardan ve davacıya ait taşınmazdan çok daha büyük olduğu gerekçeleriyle, davanın reddine karar verilmiş ise de yasa metninden anlaşılmayan ve miktar yönünden genişletici yorum ile karar verilmesi doğru değildir.

Dava konusu 109 ada 14 parsel sayılı taşınmaza davalının tek başına malik bulunduğu; davacıların ise iki kişi birlikte sınırdaş olan 109 ada 12 parsel sayılı taşınmaza malik oldukları, önalım taleplerinin kabulü halinde dava konusu tek kişinin malik olduğu 14 parsel sayılı taşınmazın tek kişi yerine iki kişinin paylı mülkiyetine dönüşeceği anlaşıldığına göre, davacıların bu davayı açmalarında kanunun aradığı amaç gerçekleşmemiş olacaktır.

Taşınmaz mal mülkiyetinin Kanundan kaynaklanan sınırlandırılmalarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorum ve değerlendirmeler, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım ... sahibi lehine genişletilemez. Bu durum karşısında, davacıların önalım davası açmasında haklı bir gerekçeleri bulunduğundan bahsedilemeyeceğinden, davanın bu gerekçeyle reddedilmesi gerekirdi. Bölge Adliye Mahkemesince, davanın reddine karar verilmesi doğru ise de, davanın reddine yönelik gerekçe doğru değildir. Ancak bu husus, kararın bozulmasını ve yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, Bölge Adliye Mahkemesi kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle, hükmün gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.

Bu husus kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HMK’nın 370/2. maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde gerekçesinin değiştirilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.