Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/6839 K.2022/1283

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı tarafından, davalı aleyhine 05.03.2013 gününde verilen dilekçe ile ecrimisil talebi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30.03.2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı ... Genel Müdürlüğü vekili dava dilekçesinde, yönetimi davacıya ait 800 ada 15 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından işgal edildiğini, davalı ile aralarındaki kira sözleşmesinin 31.12.2010 tarihinde sona ermesine rağmen tahliye edilmediğini belirterek, 01.01.2011-31.07.2012 tarih aralığı için ecrimisil talep etmiştir.

Davalıya usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen cevap dilekçesi sunulmamış, yargılamadaki beyanında taşınmazı tahliye ettiğini, davacı kuruma başvurduğunu ancak sözleşmesinin yenilenmediğini beyan etmiştir.

Makemece yapılan yargılama sonunda, davanın kabulüne dair verilen karar, davacı vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin bozma ilamı ile, kısa ve gerekçeli kararın çelişkili olması nedeniyle hüküm bozulmuştur. Mahkemece bozmaya uyulduktan sonra, davanın kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.

1-Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Ecrimisil hesabına ilişkin itiraza gelince;

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.

Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Somut olayda, dava konusu taşınmaz kargir ev vasfında olup, bilirkişi raporunda yapılan emsal değerlendirmesine göre, 2015 yılı aylık kira bedeli 3000 TL olarak belirledikten sonra, geriye ÜFE uygulamak suretiyle talep edilen 2011 yılı aylık kira bedelini 2.222 TL olarak belirlemiştir. Ne var ki, dosyada bulunan ve davacı ... Genel Müdürlüğü tarafından davalıya gönderilen hesap pusulasında, 2011 yılı aylık kira bedeli 796 TL, 2012 yılı aylı kira bedeli 1000 TL olarak belirlendiği görülmektedir.

Hal böyle olunca, bilirkişi raporunda hem aradaki farkın açıklanmaması, hem de geriye ÜFE uygulanması nedeniyle rapor denetime elverişli bulunmamış, bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda anlatılan ilkeler doğrultusunda, dosya içindeki evraklar da dikkate alınarak, dava konusu taşınmaz hakkında uzman bilirkişiye ecrimisil hesabı yaptırılarak karar vermek olmalıdır.