Önalım davalarında kural olarak taşınmazın değeri, tapu memuru önünde yapılan satış sözleşmesinde satış bedeli olarak gösterilen miktardır. Türk Medeni Kanunu'nun 734/2. Maddesine göre de, ön alım hakkını kullanan paydaş, adına tescil kararı verilmeden önce satış bedelini; yani, satış sözleşmesinde tarafların kararlaştırdıkları bedeli hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Davalı vekili tarafından temyize getirilen somut olayda ise; davacı vekili dava dilekçesinde, davalı ile üçüncü kişi malik arasında kararlaştırılan bedelin muvazaalı olduğu iddiasında bulunmuş, taşınmazın metrekare birim fiyatının 200 TL civarında olduğunu beyan etmekle birlikte, taşınmazın toplam değerinin ne kadar olduğunu açıkça belirtmemiş, taşınmazın gerçek değerinin ne kadar olduğunun mahkemece belirlenmesini talep etmek suretiyle, taşınmazın değeri konusunda niza çıkarmıştır.
Davalı vekili ise 03/09/2014 tarihli cevap dilekçesinde; bedelde muvazaanın söz konusu olmadığını, resmi senetteki satış bedeli olan 45.000 TL üzerinden davayı kabul ettiklerini beyan etmiştir.
Davacının muvazaa iddiasından dolayı dava 24/07/2014 tarihinde açılmış olmasına rağmen, mahkemece -yapılan keşif sonunda- belirlenen değer olan 34.772,4 TL'yi mahkeme veznesine depo etmesi için davacıya 17/12/2015 tarihinde iki haftalık kesin süre verilmiş, belirlenen bedel 29/12/2015 tarihli Tahsilat Makbuzu ile mahkeme veznesine depo edilmiştir.
Vaki temyiz üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 17/10/2019 tarih, 2016/10021 Esas, 2019/6793 Karar sayılı ilamı ile, davacının muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı, bu nedenle satış sözleşmesinde gösterilen bedel ile masrafları depo etmesi gerektiğinden bahisle ilk derece mahkemesinin kararı bozulmuştur.
Mahkemece bozma kararına uyularak, bakiye satış bedelini mahkeme veznesine depo etmesi için davacıya süre verilmiş, 18/12/2020 tarihli makbuz ile bakiye 11.738,00 TL satış bedeli davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmiş, bunun üzerine mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın müvekkili tarafından 26/12/2014 tarihinde 45.000 TL bedelle satın alındığını, satışın üzerinden 7 yıl geçmiş olmasına rağmen aynı bedel üzerinden depo kararı verilmesinin müvekkilini mağdur ettiğini, bu durumun hukukun temel prensipleri ile bağdaşmayacağını, depo edilmesi gereken değerin satış bedeli değil, objektif değer artışı da dikkate alınarak günümüze göre uyarlanan bedel olması gerektiğini, aksi takdirde müvekkilinin fakirleşeceğini ileri sürerek kararın bozulması talebinde bulunmuştur. Ancak davalı vekilinin temyiz itirazları sayın çoğunluğun görüşü ile reddedilerek, kararın onanmasına karar verilmiştir.
Türk Medeni Kanununun 2/2. maddesi "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" hükmünü içermektedir. Yukarıda da değinildiği gibi, davacı dava dilekçesinde, taşınmazın satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek kanıtlayamayacağı bir iddiada bulunmuş, bu iddianın mahkemece araştırılması nedeniyle, satış sözleşmesinde yazılı bedelin bir kısmını 29/12/2015 tarihinde, bir kısmını da 18/12/2020 tarihinde depo etmiştir.
Ülkemizdeki enflasyon oranı dikkate alındığında davacı, kanıtlayamayacağı bir iddiada bulunmak suretiyle maddi menfaat elde etmiş; yani Türk Borçlar Kanununun ifadesi ile, sebepsiz olarak zenginleşmiştir. Bunun karşılığında da davalı, resmi satış bedeli, yani 45.000 TL üzerinden davayı kabul etmiş olmasına rağmen, geçen süre içerisinde paranın alım gücündeki azalma nedeniyle fakirleşmiştir.
TMK'nun yukarıda açıklanan 2/2. maddesi gereğince, böyle bir sonucu hukuk düzeni korumaz. Bu sonuç, adil yargılanma hakkını ihlal ettiği gibi, dairemizce geliştirilen içtihatlara da aykırıdır.
Aksinin kabulü, her ön alım davasında bedelde muvazaa iddiasının ileri sürülmesini, bu iddianın araştırılması sırasında geçen süre içerisinde, davacının satış bedeli olarak depo etmesi gereken bedeli uhdesinde tutarak ve nemasından faydalanarak kazanç elde etmesini meşru ve yasal hale getirir.
O halde; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın bozulması, öncelikle mahkeme veznesine yatırılan bedelin, bankaya yatırılarak nemalandırılması, ön alım talebinde bulunan davacının resmi satış senedindeki satış bedeli olan 45.000 TL'yi, taraf vekillerinin, aralarında çekişme olduğunu ve uzlaşma taleplerinin bulunmadığını mahkemeye bildirdikleri ön inceleme duruşmasının yapıldığı 12/05/2015 tarihinde mahkeme veznesine yatırması gerektiği kabul edilerek, bu tarihten, karar tarihine en yakın tarihte ulaşacağı değerin denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda bilirkişiye hesaplattırılarak,
bu bedelden daha önce yatırılan miktar da düşüldükten sonra, bakiye miktarı mahkeme veznesine depo etmesi için uygun bir süre vermesi, davacı bakiye bedeli de yatırdığı takdirde davanın kabulüne karar verilmesi, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaati ile, sayın çoğunluğun onama yönündeki görüşüne katılmıyorum.