Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/8244 K.2023/2282

Taraflar arasındaki elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf itirazlarının 2 nci bendin kapsamı dışında kalan hususlar yönünden esastan reddine, ecrimisil alacağına ilişkin faiz başlangıç tarihi ve faizin niteliğine yönelik istinaf başvurusunun kabulüne, istinaf incelemesine konu yerel Mahkeme kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davalının dava konusu taşınmalara vaki elatmasının önlenmesine, taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL ecrimisil alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Avukat ... ve Avukat ... ile karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu 134 ada 1, 2 ve 3 parsel ile 135 ada 1, 4, 5, 6 ve 7 numaralı parsellerde yer alan taşınmazlarına davalı tarafından haksız şekilde elatıldığını, taşınmazların önceki maliki olan İller Bankası tarafından 08.11.2017 tarihinde Beşikdüzü Belediyesine kiralandığını, kira ilişkisinin 25.11.2018 tarihinde sona erdiğini, Beşikdüzü Belediyesinin ise alt kira sözleşmesi ile 01.01.2018 tarihinde davalıya kiraya verildiğini, davalı ile imzalanan alt kira sözleşmesinin ise 24.11.2018 tarihinde sona erdiğini açıklayarak; davalının taşınmazlara haksız elatmasının önlenmesine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL ecrimisil bedelinin ödemesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçelerinde (özetle), vekil edeni ile Beşikdüzü Belediyesi arasında 01.03.2015 tarihinde kira sözleşmesi yapıldığını, taşınmazların ilgili tarihte Belediye adına kayıtlı olduğunu, 06.04.2015 tarihinde İller Bankasına satıldıklarından müvekkilinin haberdar olmadığını, Beşikdüzü Belediyesinin de bu yönde bir bilgilendirme yapmadığını, kira ilişkisinin aynen devam ettiğini, davalının alt kiracı olmayıp asıl kiracı olduğunu, TBK'nın 347 nci maddesi gereğince müvekkiline bildirimde bulunulmaması nedeniyle 24.11.2018 tarihinden itibaren sözleşmenin bir yıl uzamış sayılacağını, davacının yeni malik olarak kira sözleşmesinin tarafı olduğunu, yerlerin kira akdine dayalı olarak kullanıldığını ve ecrimisil taleplerinin de haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile (özetle); 1. Dava konusu taşınmazların en son 25.11.2017-25.11.2018 tarihleri arasında İller Bankası tarafından Beşikdüzü Belediyesine kiraya verildiği,

2. Beşikdüzü Belediye Başkanlığı ile davalı arasında yapılan en son kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesinin tarihleri göz önüne alınarak 01.01.2018- 24.11.2018 tarihleri arasında yapılmış olduğu,

3. İlgili tarihten sonra ek protokol yapılarak kira sözleşmesinin uzatılmadığı ve akabinde taşınmazların 27.12.2018 tarihinde davacıya satıldığı,

4. İller Bankası ile Beşikdüzü Belediyesi arasından yapılan protokolün 4 üncü maddesinde tarafların anlaşarak ve ek protokol yapmak suretiyle kira süresini uzatabileceklerinin düzenlendiği,

5. İller Bankası ile Belediye arasındaki asıl kira sözleşmesinin uzatılmaması sebebi ile davalı ile yapılan kira sözleşmenin de sona erdiği,

6. Davalının hiçbir hakka dayanmayarak dava konusu taşınmazlara elattığı,

7. İhtarnamenin 28.01.2019 tarihinde tebliğ edildiği, bu tarihe göre hesaplama yapıldığında aylık 21.682,57 TL üzerinden 43.365,14 TL ecrimisil bedeli saptandığı ve taleple bağlı kalınarak karar verildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, davalının dava konusu taşınmalara vaki elatmasının önlenmesine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL ecrimisil tazminatının ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 28.01.2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekilinin istinaf sebepleri (özetle); 1. Müvekkilinin dava konusu taşınmazlarda hiçbir zaman alt kiracı olmadığı,

2. Vekil edeni ile Beşikdüzü Belediyesi arasındaki kira ilişkisinin davacı tarafça iddia edildiğinin aksine 01.03.2015 tarihli kira sözleşmesi ile başladığı,

3. Kira ilişkisinin 01.03.2015 tarihinden bugüne kadar kesintisiz devam ettiği,

4. 01.01.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiraya verenin Beşikdüzü Belediyesi olup kira sözleşmenin hiçbir yerinde İller Bankasının malik olduğundan, Beşikdüzü Belediyesinin İller Bankasından kiralama yapıp müvekkiline alt kira ilişkisi kurulduğundan söz edilmediği,

5. Kira bedellerinin tamamının Belediyeye ödendiği,

6. Kiraya verenin malik olma zorunluluğu bulunmadığı,

7. Taşınmazların Belediye tarafından İller Bankasından kiralanmasının Belediye ile müvekkili arasındaki kira sözleşmesini kendiliğinden alt kira sözleşmesine dönüştüremeyeceği, sözleşmenin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının açıklanması ile kurulacağından alt kira sözleşmesi düzenlemek isteniyorsa bu hususun sözleşmede açıkça belirtilmesinin, icap ve kabulünün bu doğrultuda karşı tarafa ulaşmasının zorunlu olduğu,

8. Beşikdüzü Belediyesi ile vekil edeni arasındaki kira ilişkisine TBK’nın 339 ve devamı maddelerinin uygulanması gerektiği,

9. Davacı tarafından gönderilen 14.01.2019 tarihli ihtarnamenin TBK'nın 351 inci maddesinde düzenlenen şartları taşımadığını ve bu ihtarnameye dayanılarak taşınmazın kira hükümlerine göre tahliyesinin de talep edilemeyeceği,

10. Dava konusu yerlerin İller Bankasına satıldığından haberi bile olmayan davalının alt kiracı olamayacağı,

11. Vekil edeninin haksız işgalci sıfatını taşımadığı,

12. Ecrimisil talebi kabul edilmemekle birlikte davacı vekilinin bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde ecrimisil hesabının 08.02.2019-29.03.2019 tarihlerini kapsar şekilde yapılmasını talep etmesine rağmen kararda faiz başlangıcının 28.01.2019 olarak belirlendiği gibi yasal faiz yerine avans faize hükmedildiği ileri sürülmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 1. Dava dışı İller Bankası ile Beşikdüzü Belediyesi arasında imzalanan asıl kira sözleşmesinin karşılıklı mutabakat ile süre bitiminde sona erdirildiği ve taşınmazın tahliye işleminin gerçekleştirildiği 27.11.2018 tarihli tutanak ile imza altına alındığı,

2. Asıl kira sözleşmesinin tarafları arasında imzalanan sözleşmede kira süresinin bitiminde tarafların anlaşarak ve ek protokol yapmak suretiyle kira süresini uzatabilecekleri belirtilmiş olup dosya kapsamında kira süresinin ek protokol ile uzatıldığına dair bir belgeye rastlanılmadığı,

3. Davalı ile Beşikdüzü Belediyesi arasında aynı taşınmazlara ilişkin 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesinin yapıldığı, ilgili taşınmazlara yönelik kira sözleşmesi mevcut iken aynı taraflar arasında sonraki tarihli bir sözleşmenin yapılması ile önceki tarihli sözleşmenin şartlarının değiştirildiği, sözleşme serbestliği ilkesi uyarınca tarafların akdin muhtevasını yasal şartlar içerisinde değiştirme haklarının mevcut olduğu, 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesi ile tarafların akdin muhtevasını belirledikleri anlaşılmakla, 01.03.2015 tarihli önceki kira sözleşmesi hükümlerinin devam ettiği iddiasının TMK'nın 2 nci maddesine aykırı olacağı,

4. Dava dışı İller Bankası ile Beşikdüzü Belediyesi arasında imzalanan üst kira sözleşmesinin sona ermesi ile dava dışı Beşikdüzü Belediyesi ile dosya davalısı ... arasında imzalanan alt kira sözleşmesinin de sona erdiği,

5. 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesinin alt kira sözleşmesi olduğu konusunda sözleşmede hüküm bulunmamasının sözleşmenin alt kira sözleşmesi olduğu gerçeğini değiştirmediği,

6. Dava dışı İller Bankası ile Beşikdüzü Belediyesi ve Beşikdüzü Belediyesi ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmelerinin sona erme tarihinden sonra davacı taraf mülkiyet hakkını kazanmış olup ortada davacıyı bağlayıcı nitelikte bir kira sözleşmesi bulunmadığı,

7. Kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen taşınmazları kullanmaya devam davalının fuzuli şagil durumuna düştüğü,

8. Davacının mülkiyet hakkına üstünlük tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun bulunduğu,

9. Dava dilekçesinde ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren ecrimisil istendiği, ihtarnamenin 28.01.2019 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, ihtarnamede davalıya tahliye hususunda 10 günlük süre verildiği, ecrimisile ancak bu 10 günlük süre sonundan itibaren hükmedilebileceği ve bu tarihten dava tarihine kadar hesaplanan ecrimisil bedelinin davacının talebinden fazla olduğu,

10. Somut olayda, talep edilen ecrimisile hükmedilmesi usul ve yasaya uygun olmakla birlikte talep edilen dönem itibarıyla ihtarnamenin tebliğ tarihinden değil ancak, dava tarihinden itibaren faize karar verilebileceği,

11. İhtarnamenin tebliğ tarihinin faiz başlangıç tarihi olarak kabul edilemeyeceği,

12. Ecrimisil alacağına yasal faiz uygulanması gerekirken avans faiz uygulandığı gerekçesiyle davalı vekilinin elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasına yönelik 2 nci bendin kapsamı dışında kalan hususlar dışındaki istinaf itirazlarının esastan reddine, ecrimisil alacağına ilişkin faiz başlangıç tarihi ve faizin niteliğine yönelik istinaf başvurusunun kabulüne, istinaf incelemesine konu yerel Mahkeme kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davalının dava konusu taşınmalara vaki elatmasının önlenmesine, taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL ecrimisil alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde (özetle); istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplere benzer sebepler ile Bölge Adliye Mahkemesinin karar ve gerekçesinin yerinde olmadığını belirtilerek hükmün bozulması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi, “İyiniyetli olmayan zilyet bakımından” başlıklı 995 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 8.400,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,