Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/1125 K.2022/5437

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14/08/2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak) yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21/10/2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 2397 ada 5 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı ...'ın taşınmazdaki 449/594 payını 25.09.2013 tarihinde 181.000,00TL bedelle davalıya sattığını, satışla ilgili kendisine usulüne uygun noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek; satış bedelinin mahkeme veznesine depo ettirildikten sonra davalı adına kayıtlı olan 449/594 payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı vekili, yasada belirtilen üç aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini, satış işleminin davacıya 30.10.2014 tarihli ihtarname ile bildirildiğini, 07.11.2014 tarihinde de tebliğ edildiğini, buna karşılık davacının 13.11.2014 tarihli cevabi ihtarnamesi ile satışı öğrendiği 07.11.2014 tarihten itibaren üç ay içerisinde yasal önalım hakkını kullanacağını bildirdiğini, bu nedenle süresinde açılmayan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, her ne kadar davacı, davalı tarafından gönderilen ihtarname tarihinde hükümlü olarak cezaevinde bulunduğunu ve hakkında kısıtlılık kararı olduğunu iddia etmiş ise de Gebze Başsavcılığının yazı cevabına göre, ihtarnamenin tebliğ tarihinde davacının cezaevinde olmadığı, bu nedenle yapılan tebligatın geçerli olup üç aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmün, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/15270 Esas 2020/2773 Karar sayılı ilamıyla" ... davalı tarafından davacıya gönderilen Gebze 1. Noterliğinin 30.10.2014 tarihli ihtarnamede pay satın alımından bahsedilmiş ise de bu payın oranının, hangi bedelle ve kimden satın alındığının belirtilmediğinden gerekli şekil şartlarını içermediği bu nedenle davanın esasına girilerek, gerekli inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde dava açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği ..." gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonunda mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

(1)-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

(2)-Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Somut olaya gelince; mahkemece, 25.09.2013 tarihinde tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında, önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 184.775,00 TL'nin 02.06.2021 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel ve masraflar depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekili ise; davalı müvekkilinin dava konusu hisseyi satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

Somut olayda, ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken, satış tarihinden yaklaşık 6 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilememiştir.

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında 6 yıl gibi uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 184.775,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 14.01.2016 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılacak tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak, aradaki farkın depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.

Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.