Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/2990 K.2023/4050

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili.

Mersin ili, Erdemli ilçesi, Yüksek Mahalle, 99 ada 8 parselde kayıtlı 21440.00 m²'lik taşınmazın davalılar adına olan 3934,96 m².lik kısmını Erdemli 1. Noterliğinin 10/07/1998 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesiyle muris ...ın oğlu aynı zamanda vekili sıfatıyla hareket eden ...'dan 4.000,00 TL bedelle müvekkilince satın alındığını, davalıların zilyetliği de devrettiklerini, o tarihten beri davacının bu tarlayı işlettiğini, davalıların bugüne kadar tapuda ferağ vermediklerini,

davacının sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirip satış bedelini peşin ödeyip zilliyetliği devraldığı halde davalıların devir yükümlülüğünü yerine getirmediklerini ileri sürerek; davalıların veraset ilamındaki hisseleri oranında tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ..., ..., ... ve ...; muris ...ın yaptığı satış vaadi sözleşmesinin üzerinden yaklaşık 20 yıl geçtiğini, sözleşmeye dayanılarak tapuda tescil davası açma süresinin 10 yıl olup zamanaşımına uğradığını, esasen annesinin taşınmazı satmak gibi bir niyetinin olmadığını, akrabaları olan davacının böyle bir sözleşme yapmış ise de haberlerinin ve rızalarının olmadığını, müteveffa annelerinin okuma - yazma ve imza atmayı bilmediği için sözleşmenin de yasaya uygun olarak imzalanıp düzenlenmediğini ve geçersiz olduğunu ileri sürerek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Mahkememizce istinaf kararı doğrultusunda, ilçe tarım müdürlüğüne dava konusu taşınmazın ifrazının uygun olup olmadığı hususunun sorulduğu, gelen yazı cevabında dava konusu taşınmazın ifrazının mümkün olmadığının bildirildiği, davacı tarafa hisseli olarak tapu iptali isteyip istemediği sorulmuş ve kabul ettiği anlaşılmıştır..." gerekçesiyle; açılan davanın kabulü ile, Mersin ili, Erdemli ilçesi, Yüksek Mahallesi, 99 ada, 8 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalılara ait 98424/536000 hissenin tapusunun iptali ile 36909/536000 hissenin davacı ... adına, 36909/536000 hissenin davacı ... adına ve 24606/536000 hissenin davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili: satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil hükmü kurulabilmesi için müşterek halde mülkiyete tabi olması şarttır. İştirak halde mülkiyete tabi taşınmaz yönünden eldeki davanın açılması mümkün değildir. Davacı bilerek, isteyerek dava konusu taşınmazı satış vaadine dayalı olarak satın almakla risk üstlenmiş olup şimdi bu riskin bedelinin müvekkillere yüklenmesi haksızlıktır, ayrıca taşınmaz, 5403 sayılı Kanun uyarınca bölünemez tarım arazisi niteliğinde ve koruma sahası içindedir; yönünde beyanda bulunarak hükmü istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "... Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.

Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olayda; dava konusu taşınmaz tapuda muris ...ın 06.10.2012 ölümü ile dosyada bulunan verasete göre 01.12.2017 tarihinde intikal yapılarak davalıların 99 ada, 8 parsel sayılı 21.440 m² yüzölçümlü taşınmaza tam olarak elbirliği halinde malik oldukları, davacının taşınmazdaki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi hususundaki talebinin mahkemece reddedildiği, dilekçede bedel talebi olmadığı, kaldı ki murisin tam malik iken 3.942 m²'lik kısmı davacıya, 6.511 m²'lik kısmı dava dışı Ahmet Arslan'a satış vaadi sözleşmesiyle sattığı, bu kişinin/kişilerin hisse sahibi ya da mirasçı olmadığı, dilekçede hisseye yönelik tescil talebi olmadığı,

ifraz mümkün olmasa da tahvil kuralına göre oran kurulmak suretiyle tescil kararı verilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Ayrıca dava konusu taşınmazın 5403 sayılı yasa kapsamında hisselendirilemeyeceği, hissedar sayısının artırılamayacağı, tarımsal niteliği korunacak alan içerisinde kaldığı ve ifa imkansızlığının bulunduğu anlaşılmıştır.

Açıklanan bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken gerekçeli kararda yazılı olduğu üzere davanın kabulüne karar verilmesi isabetli olmamıştır. Ancak bu husus yeniden yargılamayı gerektirmeyen, Dairemizce re'sen düzeltilebilecek hususlardandır..." gerekçesiyle; davalılar vekilinin istinaf talebinin, 6100 sayılı HMK'nun 353/1-b-2 bendi uyarınca, kabulü ile Erdemli 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18/02/2021 tarih ve 2020/150 Esas - 2021/27 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, yerine yeniden hüküm tesisi ile davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; 22.10.2022 tarihli celsede davacı tarafa hisseli olarak tapu iptali isteyip istemediği sorulmuş ve kabul ettiği anlaşılmıştır. İfa olanağının olup olmadığı hususu ise sadece sözleşmenin yapıldığı tarihe göre değil, yargılama devam ettiği sürece re'sen dikkate alınması gereken bir husustur. Bu kapsamda, 5403 sayılı Kanunda yapılan değişiklik sonrasında asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir. İstinaf hükmünde TMK nın 701 inci maddesine yapılan atıf da yerinde değildir, yönünde beyanda bulunarak hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

3. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Yukarıda değinilen ilkelere göre, "Gerekçe ve Sonuç" paragrafındaki gerekçeyle Bölge Adliye Mahkemesince yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.

3.Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile bölge adliye mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,