Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/3595 K.2023/4579

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kısmen kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli, davalılar vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili Av. ... ile karşı taraftan asıl ve birleştirilen davada davalı vekili Av. ... ile Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA VE BİRLEŞTİRİLEN DAVA

1. Asıl davada davacılar vekili; müvekkillerinin hissedar olduğu 9651 ada 1 parsel ... taşınmazda davalının diğer hissedardan 37/60 oranın pay satın aldığını, satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, müvekkillerinin bu satış nedeniyle Kanun'dan ... ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

2. Birleştirilen davada davacılar vekili; müvekkillerinin hissedar olduğu 2052 ve 2053 parsel ... taşınmazda davalının diğer hissedardan 37/60 oranın pay satın aldığını, satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, müvekkillerinin bu satış nedeniyle kanundan ... ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; satış bedellerinin muvazaalı olmadığını, depo edilecek bedele objektif değer artışı ve enflasyon artışının da eklenmesi gerektiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile muvazaa iddiası kanıtlanamadığından resmi senetteki satış bedeli harç ve masraf toplamı üzerinden depo kararı verilmiş, davacılar vekili tarafından asıl dava dosyasında belirlenen bedel depo edilmiş, birleştirilen dava dosyasında belirlenen bedel depo edilmediği gerekçesi ile asıl davanın kısmen kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili ve asıl ve birleştirilen davada davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili; yerel mahkemece eksik inceleme sonucu karar verildiğini, davaya konu taşınmazların satış bedellerinde muvazaa olduğunun beyan edildiğini ancak yerel mahkemece bu husus incelenmeksizin eksik ve hatalı hüküm kurulduğunu, davaya konu taşınmazların değer tespiti için taraflarınca SPK onaylı gayrimenkul değerleme şirketinden yerinde görüş raporu alındığını ve yerel mahkemeye ibraz edildiğini ancak dosyaya sundukları bu raporun mahkeme tarafından değerlendirilmediğini, dosyada mübrez kök ve ek bilirkişi raporlarının eksik inceleme sonucu tanzim edildiğini, bu raporlara dayanılarak hüküm tesisinin hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması istemi ile istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili; taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının ön alım bedeline dahil edilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, eksik inceleme sonucu düzenlediğini, muvazaa iddiası kanıtlanamadığından dolayı verilen kısmen ret kararı gözetilerek 3.000.000,00 TL üzerinden yargılama harç ve giderlerinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini, davanın tümden reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması istemi ile istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde duruşmalı olarak asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili ve duruşmasız olarak asıl ve birleştirilen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Asıl ve birleştirilen davada davacı vekili istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenlerle temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenlerle ve istinaf talebinin reddine karar verilmesine rağmen nisbi harç alınmasının hatalı olduğunu belirterek temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 ... Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,721 ... ... Medeni Kanunu'nun (4721 ... Kanun) 733 üncü maddesinin 3 üncü fıkrası,

2. 4721 ... Kanun'un 733 üncü maddesinin 3 üncü fıkrası gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar ... kararı da bu doğrultudadır.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl ve birleştirilen davada davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Asıl ve birleştirilen davada davalı vekilinin iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup, bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

4. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

5. Somut olaya gelince; ön alım bedeli ön inceleme tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, bedelin vadesiz mevduat hesabına depo ettirilmesine karar verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı 6.437.820,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 20.01.2021 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir.

Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin asıl ve birleştirilen dava davacılarından alınarak asıl ve birleştirilen dava davalısına verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,