Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4835 K.2023/5548

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında karar verilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının, ... ili, Gebeli Mahallesi, 137 ada 71 parselde kayıtlı olan taşınmazda paydaş olduğunu, dava dışı diğer paydaşlardan ... ...'in hissesini davalı ...'e 23.07.2020 tarihinde 26.000,00 TL bedel karşılığı sattığını, hisseli maliklerden ...'in hissesini davalı ...'e 23.07.2020 tarihinde 88.000,00 TL bedel karşılığında sattığını, davacının şuf'a hakkına sahip olduğunu, davacıya noter marifetiyle çekilen herhangi bir ihtarname olmadığını, müvekkillerinin,

arsa payının her iki satışta toplam bedeli olan 114.000,00 TL ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemece uygun görülecek bir süre içerisinde mahkeme veznesine veya mahkemece belirlenecek yere nakden yatırmaya hazır olduğunu beyanla dava konusu 137 ada 71 parselde kayıtlı davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili süresinde cevap dilekçesi sunmamış olup 13.09.2020 tarihli beyan dilekçesinde, davalı ve diğer müştereklerin tapu kayıtlarında görüleceği üzere trampa ve birleştirme yoluyla hisselerini taşınmaz üzerinde topladıklarını, bunun yanında fiili taksim yapmak suretiyle her paydaşın kullanım alanının belirlendiğini, taşınmaz maliki ... ve ... ile eş olduğunu, davalı müvekkili ile ...

İli, Merkez İlçesi, Gebeli Mah. 137 ada 71 parsel sayılı taşınmazın Cumhuriyet Mah.171 ada 141 parselde inşa edilen A blok projesinden Z+4 arka taraf cami yönündeki daire ile trampa sözleşmesini 23/07/2020 tarihinde yaptıklarını, bu taşınmazın iki hissesine toplam 300.000,00 TL bedelin belirlendiğini, trampa olarak verilecek dairesinin fiyatının da 280.000,00 TL belirlenmiş olup fark 20.000,00 TL'yi müvekkilinin babası Vezir Eldemir ev alım ödemesi açıklaması ile 28/07/2020 tarihinde ...

Bankası hesabından gönderildiğini, bu sözleşmenin haricen yapılan bir trampa sözleşmesi olması yanında ayrıca karşılıklı edimler yerine getirilinceye kadar mülkiyeti askıda tutan bir inançlı işlem olarak da görülebileceğini, bu sözleşme ve ödeme dekontu yanında Koçeroğlu İnşaat Gayrimenkul Satış Sözleşmesi yapıldığını, açıklamada görüleceği üzere "Bu ev 720 m2 arsa ve içindeki tamamlanmamış evle takas edilmiştir." açıklaması eklenerek satışı yapılan daire bilgileri de eklenerek tamamlandığını, müvekkilinin tapuda satış bedeli olarak ödeme yapmasının ... olmayıp tapuda buna ilişkin tespit yapılmadığını,

23/07/2020 tarihli trampa sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamasının sebebinin kat irtifakı işlemlerinin tamamlanmamasından kaynaklandığını, ancak sözleşme gereği trampa sözleşmesine göre dairenin satışının yapılmaması halinde taraflar aldıklarını iade etmek zorunda kalacaklarını, müvekkiline şuf'a sebebiyle satış bedeli ödenmiş olsa bile müvekkilinin taşınmazı iade edemeyeceği için büyük bir sorumluluk yüklenmek zorunda kalacağını, bu sebeple sözleşmenin tarafı olan satışı ... ve ...'in davaya ihbar edilmelerini talep ettiklerini, çünkü sözleşme gereği ... durumun ortaya konulmasında onların da yükümlülüklerini yerine getirmesi gerektiğini,

aksi durumda sözleşmenin ifa edilememesi sebebiyle müvekkilinin zarara uğrayacağını, tapuda trampa olarak gösterilmeyen ancak sözleşme gereği trampa ve bedelin ödenmemiş olmasının her türlü delille ispat edilebileceğini, gerek öğretide ve gerekse içtihatlarla oluşan bilgiler çerçevesinde, hibe, trampa, sermaye vaz'ı gibi tasarruflarda, ön alım hakkının cereyan etmeyeceğinin kabul edilmiş bulunduğunu, fiili taksim halinin kanuni ön alım hakkının kullanılmasını önleyeceğini, savunmanın ispat edilmesi halinde ön alım davasının reddedileceğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile taşınmazda fiili taksim bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davalı vekili, cevap dilekçesini süresinde vermediklerini ileri sürülerek tanıklarının dinlenmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, keşifte dinlenen davacı tanıklarının fiili taksimin varlığını açıkça beyan ettiklerini, ... bilirkişisi raporunda davalıya hisse satan satıcı ...'ye ait bina olduğunun belirtildiğini, taşınmaz üzerinde bulunan deponun hiç kimse tarafından kullanılmadığını, kendi tanıklarının dinlenmemesi neticesi bu hususun hatalı değerlendirildiğini, somut olayda satış değil trampa olduğu gerekçeleriyle hükmü istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile; İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında fiili taksim ile ilgili iddianın tespitinde tanık beyanlarının yetersiz olduğunu, taşınmazda tüm paydaşları kapsayan fiili bir taksim bulunmadığını, davalıya yer satan kişinin kullandığı bir yapının mevcut olmadığını beyanla Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak davanın kabulüne karar verilmesi talebiyle hükmü temyiz etmiştir.

C. Temyize Cevap

Davalı vekili, dosyadaki mevcut delil durumu ile fiili taksimin ispatlandığını beyan ederek hükmün onanmasına karar verilmesini istemiştir.

D. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Taraflar arasındaki uyuşmazlık; önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca ... olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia

etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer ... dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer ... dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer ... sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle taşınmaz üzerinde davacının ve davalıya pay satanların kullanımında olan evlerin bulunduğunun anlaşılmasına göre davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,