Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5072 K.2023/6175

Taraflar arasındaki 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesine dayalı ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı asıl ve vekili Avukat ..., karşı taraftan davacılar vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin 128 ada 9 parsel sayılı taşınmazın maliki olduklarını, davalının müvekkillerinin taşınmazı ile sınırdaş 128 ada 10 parsel sayılı taşınmazı 24.09.2018 tarihli satış işlemiyle satın aldığını, müvekkilinin 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca davalıya karşı ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; 128 ada 10 parsel sayılı taşınmazın müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların sınırdaş taşınmazın 6 kişiden oluşan hissedarları olduğunu, davanın kabulü halinde tarım arazilerinin bütünlüğünün korunmasının mümkün olmayacağını, davacıların satılık olduğunu bildikleri taşınmazı satın alma iradesini ortaya koymayıp eldeki davayı açmalarının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu 128 ada 9 parsel sayılı taşınmazın hisseli olduğu ve hissedarlardan her birine düşen arazi miktarının ekonomik bütünlüğe sahip olmadığı, 128 ada 10 parsel No.lu taşınmazın yüzölçümü itibarıyla ön alıma konu olsa dahi hisselendirilmesinin mümkün olmadığı, talep edilen ön alım hakkının taşınmazın sonrasında ekonomik bütünlüğünün ortadan kaldırılması sonucunu doğuracağı, tanık beyanlarına göre davacıların davalının satın almış olduğu taşınmazın uzun bir süredir satılık olduğunu bilmelerine rağmen satın alma iradelerini ortaya koymadıkları, tapu iptali ve tescili talebinin 5403 sayılı Kanun çerçevesinde hukuka uygun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde; eksik incelemeyle karar verildiğini, müvekkillerinin kötü niyetli olmadıklarını, müvekkillerinin 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca ön alım haklarının bulunduğunu ileri sürerek ve re'sen gözetilecek sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile.

5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin dava tarihinde yürürlükte olduğu, davanın süresi içerisinde açıldığı, somut olayda ekonomik bütünlük hususunun araştırılmasına gerek olmadığı, taşınmazların sınırdaş oldukları ve davacılara ait taşınmazda tarımsal faaliyet yapıldığı, davacılara ait taşınmazın 6 kişi arasında paylı mülkiyete tâbi olduğu ve paydaşların tamamının eldeki davayı açtığı, Kanun'un sadece paydaşlardan tamamı tarafından dava açılmaması hâlinde davanın reddini amaçladığı,

ön alım bedelinin satış bedeli ile tapu harcından ibaret olduğu ve fazla yatırılan döner sermaye bedelinin iadesinin gerektiği, davanın kabulüne ilişkin şartların oluştuğu gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; ilgili mevzuat hükümleri ve yargısal kararlar uyarınca davacıların taşınmazlarında paylı malik olmaları nedeniyle 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca ön alım hakkını kullanmalarının mümkün olmadığını, müvekkiline ait taşınmazın mutlak tarım arazileri için aranan büyüklüğün üzerinde olduğunu, davacılara ait taşınmazda farklı kullanım şekillerinin olduğunu, taşınmazlar arasında ekonomik bütünlük bulunmadığını, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin yürürlükten kaldırıldığını bu nedenlerle davanın reddi gerektiğini, aksi kanaatte olunursa ön alım bedelinin uyarlanması gerektiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasına dayalı ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun (5403 sayılı Kanun) 8/i maddesinin ikinci fıkrası.

3. Değerlendirme 1. Tarım arazilerinin bölünmesini önlenmek ve ekonomik bir şekilde işletilebilmesini sağlamak amacıyla 03.07.2005 tarihli 5403 sayılı Kanun çıkarılmış, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanun'unda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5 inci maddesi ile de 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenerek, ikinci fıkrasında tarım arazisinin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarım arazisi sahibine ön alım ... tanınmıştır.

2. 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrasında, “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir" düzenlemesi yer almaktadır.

3. Uyuşmazlığın çözümü bakımından. 5403 sayılı Kanun’da önalım hakkına sahip olduğu belirtilen “sınırdaş tarımsal arazi malikleri” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği ve bu bağlamda özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir tarım arazisinin bulunması hâlinde paydaşların ön alım hakkını kullanıp kullanamayacakları hususunun da açıklığa kavuşturulması önem arz etmektedir.

Hemen yukarıda değinildiği gibi tarım arazilerinde getirilen ön alım ... ile tarımsal bütünlüğün sağlanması amaçlanmış olup, paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde bu bütünlük sağlanamayacağından, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu tarım arazisi ile diğer tarım arazilerinin sınırdaş olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu tarım arazilerindeki paydaşlar, sınırdaş arazilerin satılması durumunda ön alım hakkını kullanamaz.

4. Nitekim, Anayasa Mahkemesi'nin 30.10.2014 tarihli ve 2014/133 Esas, 2014/165 Karar sayılı kararının gerekçesinde de ön alım hakkının sadece arazinin bütünüyle satılması durumunda mevcut olduğuna değinildiği gibi ön alım hakkının "sınırdaş parsel malikine" tanındığı vurgulanmıştır.

5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2022 tarihli ve 2019/14-798 Esas, 2022/730 Karar sayılı kararı ile Dairemizin 23.05.2023 tarihli ve 2021/7528 Esas, 2023/2775 Karar sayılı kararı da bu yöndedir.

6. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; ön alım hakkına konu edilen 128 ada 10 parsel sayılı taşınmaz 24.09.2018 tarihinde davalıya satılmıştır. Davacılar, dosyada mevcut tapu kaydına göre ön alım hakkına konu taşınmaza sınırdaş olan 128 ada 9 parsel sayılı taşınmazda paylı maliktirler. Yukarıda açıklandığı üzere, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrasında kanun koyucunun amaçladığı tarımsal bütünlük sağlanmayacağından taşınmazda tam malik olmayan davacıların ön alım hakkını kullanmaları mümkün değildir.

7. Hâl böyle olunca; açıklanan gerekçe ve nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.

VI.KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,