Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5782 K.2023/5930

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ile noterde 04.01.2012'de satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, buna göre davalının adına kayıtlı 4 parça gayrimenkuldeki hak ve hisselerinin ½ sini davacıya satışını vaad ettiğini ve vaad bedeli olan toplam 23 bini nakden almış olmasına rağmen bugüne kadar taşınmazların tapusunu davacıya devretmediğini ileri sürerek dava konusu 4 parça taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, satış vaadinde bulunan ...'ın kusuruyla tescilin mümkün olmamasının saptanması durumunda müvekkilinin bu durumdan uğradığı zararının tespit edilip meydana geldiği tarihten itibaren yasal faiz işletilerek müvekkile ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin geçersiz olduğunu, zamanaşımına uğradığını, satış vaadi sözleşmesinin ön sözleşme niteliğinde olduğunu ve davalının davacıya devir gibi bir iradesinin bulunmadığını, zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmeden dava açıldığını, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazların hisseli olduğunu, sadece davalı tarafın mülkiyet ya da zilyetliğinde olan taşınmazlar olmadığını, bedelin alınmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmenin geçerliliğinin bulunmadığını, sözleşmenin kişisel hak sağladığını, tapuya şerh edilmediğini, taşınmaz satış vaadinden doğan hak ve alacakların zamanaşımına uğradığını, taşınmazların belirlenebilir olmadığını, hisseli olduğunu ve elbirliği mülkiyetine tabi olduğunu, satış vaadi sözleşmesinde belirtilen taşınmazların bir kısmının vasfı her ne kadar iki katlı ahşap ev ve dükkan olarak geçiyorsa da söz konusu gayrimenkullerin ruhsatı bulunmadığından taşınmazlar nitelik olarak belirlenebilecek durumda olmadığını,

Şırnak ili merkezinde 2016 yılında uygulanan sokağa çıkma yasağı kapsamında yıkıldıkları için ortada herhangi bir taşınmaz da bulunmadığını, satış sözleşmesinde bedelin belirlenmediğini ve bedelin ödenmediğini, taşınmazların elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan, bir kısmıda yıkıldığından ifa edilmesinin mümkün olmadığını ve ifasının istenemeyeceğini, dava konusu 546 ada 19 numaralı parselin kadastroda 676 ada 46 numaralı parsele çevrildiğini ve dolayısıyla değişiklik kazanmış olan taşınmazda hisesinin bulunmadığını, davacının hakkı olmadığı halde kira bedellerini aldığını,

iyiniyetli olmadığını zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmeden iş bu davanın açıldığını, maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken nispi vekalet ücretine hükmedildiğini ileri sürerek kararın kaldırılması için istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 inci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ıncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 inci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

3. Değerlendirme

1. Somut olaya gelince, Bölge Adliye Mahkemesince dava konusu taşınmazların 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesi gereğince ifraz, hisselendirme, pay temliki, paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek üçüncü kişilere kısmen devri hususlarındaki yapılacak işlemlerde bölünemez büyüklüğe sahip olup olmadığı hususunda Şırnak İl Tarım ve Orman Müdürlüğüne;

arsa nitelikli 729 ada 19 parsel sayılı taşınmaz yönünden ise ilgili taşınmazın, imar planı dahilinde olup olmadığının ve taşınmazdan 1/2'sinin ifrazının mümkün olup olmadığı konusunda Şırnak Belediyesine yazılan müzekkere cevaplarının parsel ve mahalle bilgilerinin dosya kapsamındaki taşınmazlar ile uyumlu olmayıp, farklı taşınmazlara yönelik bilgiler içerdiği, dava konusu taşınmazların parsel ve mahalle bilgilerinin yanlış olduğu bu haliyle 5403 sayılı Kanun ile imar mevzuatı açısından yapılan araştırma ve incelemenin yeterli olmadığı anlaşılmıştır.

Bu kapsamda. 5403 sayılı Kanun yönünden yapılan araştırmada, yanlış tapu kayıt bilgileri dayanak yapılarak İlk Derece Mahkemesi Kararına karşı yapılan istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş olması bozma nedenidir.

2. Kabule göre de; mahkemece elbirliği mülkiyeti bulunduğundan ifa olanağı olmadığı gerekçesiyle reddedilen 676 ada 46 parsel sayılı taşınmazda 08.04.2020 tarihi itibariyle paylı mülkiyet tesis edildiğinden, adı geçen taşınmaz hakkında yazılı gerekçeyle davanın reddine dair hüküm kurulmuş olması da doğru görülmemiş, İlk Derece Mahkemesi kararının açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek hâlinde yatırana iadesine,