Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5868 K.2023/6493

Taraflar arasındaki yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirketin, İstanbul ili, .. ilçesi, ... Mahallesi, 3400 ada 3 parsel sayılı taşınmazı Kadıköy ... Noterliğinin 12.03.2015 tarih ve 15686 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle 415.000,00 TL bedelle müvekkillerine sattığını, sözleşmeye göre taşınmazın teslim tarihi 31.05.2017 olarak kararlaştırılmış olup gerekli tüm edimlerin müvekkillerince yerine getirilmesine rağmen davalı taraf taşınmazı teslim etmediği gibi çekilen ihtara da cevap vermediğini, sözleşmenin kesin delil niteliğinde olup tüm bu nedenlerle taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tescilini, bu mümkün değil ise de taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek, sözleşmenin düzenleme tarihinden itibaren işleyecek faiziyle müvekkillerine ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; müvekkili şirketin dava konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşaat ve teslim ettiğini, imzalanan "Teknik Yapı Concord İstanbul Projesi Konut Teslim Tutanağı" ile taşınmazın kusursuz ve eksiksiz davacı tarafça teslim alındığını, taşınmazın tapuda devri için davacı gerekli vekâletnameyi vermediği gibi devir işlemi için resmi merasime de katılmadığını, inşaatın finansmanı için banka kredisi kullanılmasının ve taşınmazlar üzerine teminat olarak ipotek konulmasının olağan bir ticari uygulama olup genel uygulamaya uygun olarak tapu devir işlemleriyle eş zamanlı olarak terkin edildiğini, müvekkili şirketin yükümlülüklerini ihlal eden herhangi bir durum bulunmayıp davanın açılmasına neden olan kusuru da olmadığını belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"... Dava konusu 3400 ada, 3 parselde kayıtlı, A Blok, 14 numaralı bağımsız bölümün KDV dahil satış bedelinin sözleşmede 415.000,00 TL olarak belirlenip davacı tarafça tüm ödemelerin yapıldığı, 31.03.2017 tarihinde taşınmazın davacıya teslim edildiği, ancak tapuda devrinin yapılmadığı, davalı şirketin ise herhangi bir mücbir sebep ve haklı bir sebep olmaksızın tapu devre yanaşmadığı, davalı şirketin üzerine düşen edimlerini yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü..." gerekçesiyle; davanın kabulü ile; İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3400 ada 3 parsel, 14 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına 1/2 şer hisseyle tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; müvekkili şirketin sözleşme konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa ve teslim ettiğini, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi vermediği gibi devir işlemi için resmi merasime de katılmadığını, taşınmaz üzerindeki ipoteğin tapudaki devir işlemleriyle eşzamanlı olarak kaldırılmakta olup gerekli vekaletnameyi vermeyen ve tapudaki resmi merasime katılmayan davacının iddialarının gerçeğe aykırı olduğunu, COVID-19 pandemisinin mücbir sebep teşkil ettiğini, müvekkili şirketin teslim borcunun en azından askıda olduğu bir dönemde işlem yapılamamasında müvekkili şirketin kusuru bulunmadığını,

davacı tarafın sözleşme ekinde yer alan sözleşmeyle üstlenmiş olduğu yükümlülüğü olan tip vekaletnameyi çıkartmadığı halde müvekkili şirketin tapu devrinden sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, müvekkili şirketin tapu devrini yapmamakta hiçbir çıkarı olmadığını, davacı tarafın kendi hata veya kusuruna dayanarak hak elde etmesinin hukuka aykırı olduğunu, yargılama giderleri ve vekalet ücreti davacı yana yükletilmesi gerektiğini ileri sürerek; yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır.

30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.

Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı ve Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için;

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,

2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,

3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,

4. Satıcının tescile yanaşmaması,

Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2 nci maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.

Somut uyuşmazlıkta davacının yukarıda içeriği açıklanan içtihadı birleştirme kararı uyarınca kat mülkiyetine tâbi olmak üzere yapılan taşınmazı satın aldığı, ödemeleri yaptığı ve yerin davacıya teslim edilmiş olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Bu durumda mülkiyetin nakli için gerekli koşulların oluştuğu sabittir.

Davalının istinaf itirazları temerrüde düşmedikleri, davacının kendilerine tapu devir hususunda vekalet vermediği yönündedir. Ancak davacının asil olarak tapuda işlem yapma imkanı bulunmakla bu hususta vekalet vermeye zorlanmasının temerrüt olarak kabulü mümkün olmadığı gibi, davalının tapu devrinin yapılması konusunda davacıya herhangi bir bildirimi, daveti bulunmadığı, aksine davacının taşınmazın devri hususunda keşide edilen 21.03.2019 tarihli ihtarnameye sessiz kalınarak temürrüde düşüldüğü, davacının dava açmakta hukuki yarar bulunduğu, itirazların yerinde olmadığı..." gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesindeki aynı başvuru nedenlerini ileri sürerek; hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı ilâmı ile 24.04.1978 tarihli ve 1978/3 Esas ve 1978/4 Karar sayılı ilâmı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.02.2020 tarihli ve 2017/2618 Esas, 2020/184 Karar sayılı ilâmı, Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu, 184 üncü ve 237 nci, 6100 sayılı HMK'nın 326/1 nci maddesi,

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ilgili hukukun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370'inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,