Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/6391 K.2023/625

Taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin ilamıyla bozulmasına karar verilmiştir. İlk derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı vekili, davacı ile davalıların arasında...

Noterliği'nde 10.03.1995 tarihli ve 2511 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu satış vaadi sözleşmesi ile 3 ada 33 parselde kayıtlı taşınmazda murisleri adına kayıtlı hak ve hisselerin tamamını davacı ...'a 30.000.000 ETL bedel karşılığında satmayı vaat ve taahhüt ettiklerini, taşınmazın bedelinin ödendiğini, davalıların satış vaadi sözleşmesiyle satmayı vaat ettikleri hisselerin bir kısmını yasal olmayan bir şekilde Yusuf Karabey'e sattıklarını, bu satış için Osmaniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2010/679 Esas sayılı davasıyla tapu iptal ve tescil davası açtıklarını,

mahkemece davanın kabulüne karar verildiğini ve kararın 11.06.2014 tarihinde kesinleştiğini belirterek dava konusu 3 ada 33 parselde davalıların Yusuf Karabey'e satışını yaptıkları hisselerin dışında kalan diğer hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesi sunmamış, yargılama aşamasındaki beyanlarında davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 18.06.2015 tarih ve 2014/551 Esas, 2015/407 Karar sayılı kararı ile; davanın kabulü ile ifraz ve tevhit sonucu oluşan 2161 ada 1 parsel sayılı taşınmazda A4 Blok 2 nci Kat 5 No.lu bağımsız bölümde hissedar ... hissesi ile aynı yerde A4 Blok 3 üncü Kat 12 No.lu bağımsız bölümde hissedar ... ve ...'ın hisselerinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. BOZMA VE BOZMA SONRASI YARGILAMA SÜRECİ

A. Yargıtay Kararı

1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.12.2020 tarih ve 2017/1438 Esas, 2020/8259 Karar sayılı ilamıyla; ''..10.03.1995 tarihli ve 2511 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli olarak 30.000.000TL kararlaştırılmış olup davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak taşınmazın adına tescilini talep edebilmesi için kendi edimini yerine getirdiğini kanıtlaması gerekmektedir.

Mahkemece, sözleşme içeriğinden satış vaadi alacaklısının bedeli ödediği kabul edilmiş ise de, Osmaniye 1. Noterliğinin 10.03.1995 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin içeriğine bakıldığında satım bedeli 30.000.000TL olarak kararlaştırıldığı ancak bu bedelin sözleşmenin vaat borçlularına ödendiğine ilişkin bir ibarenin bulunmadığı görülmüştür.

Nitekim davalılar vekili de temyiz dilekçesinde, davacı tarafın taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle davalıların satış bedelini aldıklarını söylemişse de bu hususu kanıtlayamadıklarını belirtmiştir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; satış vaadi alacaklısının bedeli ödediğini ileri sürdüğü, davalı tarafın ise bedelin ödenmediğini savunduğunun ve sözleşmenin iptaline yönelik mahkemece verilmiş bir hüküm bulunmaması veya taraflarca feshedilmemiş olması nedeniyle geçerli sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunulabileceğinin anlaşılmasına göre davacıya satış bedelinin ödendiğini kanıtlaması için süre verilmesi ile verilen süre içerisinde satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ödendiğinin kanıtlanması halinde davanın kabulüne, kanıtlanamaması halinde bedelin ödenmediği anlaşılırsa;

taşınmazdaki davalılara ait hisselerin dava tarihindeki rayiç değerinin, kısmen kanıtlanması halinde bedelin kısmen ödendiği anlaşılırsa; satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bedelden ödenen miktar ödenmeyen miktara oranlandıktan sonra bulunan bu oranın taşınmazdaki davalıya ait hisselerin rayiç bedelinin ne kadarına tekabül ettiği tespit edilerek, birlikte ifa kuralı gereği davacının ödemesi gereken bedel belirlenip davalıya ödenmek üzere davacıya depo etmesi için uygun bir süre verilerek, bu süre içerisinde borç depo edilirse davayı hüküm altına almak olmalıdır.

Mahkemece, belirtilen hususlar üzerinde durulmadan bedel ödenmişçesine istemin kabulü doğru görülmemiş, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi hükmün bozulmasını gerektirmiştir.'' şeklindeki gerekçeyle hüküm bozulmuştur.

B. Bozma İlamı Sonrası Mahkeme Kararı

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tanık beyanlarıyla satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bedelin ödendiği anlaşıldığından ve bedelin davalılara ödenmediği yönünde dosyada bir beyan ya da savunma bulunmadığından davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Sözleşmenin geçerli olmadığı ve 1995 yılında yapıldığından zamanaşımının dolduğunu,

2. Satış bedelinin ödendiği hususunun ispat edilemediğini,

3. Tanık beyanlarının çelişkili ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu,

4. Bozma ilamına uyulduğu halde bozma gereklerinin yerine getirilmediğini, belirterek usul ve yasaya aykırı hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir. Öte yandan feshi veya iptali dava edilmediği sürece davada dayanılan sözleşme ayaktadır.

Dairemizin uygulamasına göre de, biçimine uygun sözleşmede kararlaştırılan bedel borcunun dava açılmadan önce tamamen veya kısmen yerine getirmeyen vaat alacaklısının da açtığı davanın dinleneceği bu gibi durumlarda mahkemenin birlikte ifa kurallarını gözeterek bir hüküm kurulması gerektiği kabul edilmektedir.

2. Türk Medeni Kanunu'nun 6 ncı maddesi hükmü gereğince, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.”

3. İspat yükünün belirlenmesinde genel kural, iddiasını veya savunmasını bir olaya (vakıaya) dayandıran tarafın o vakıayı ispat etmesidir; çünkü, o taraf dayandığı olaydan kendi lehine sonuç çıkarmıştır. Taraf kendi lehine sonuç çıkardığı vakıanın doğruluğunu ispatlamalıdır.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeple; Davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,