Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/6668 K.2024/1491

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılmasına yargılama giderleri ve vekalet ücreti yönünden yeniden hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı duruşmalı olarak davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.03.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ..., karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 472 ada 7 parselde bulunan taşınmazın hissedarlarından olduğunu, davalının taşınmazın 367 m²'lik kısmını diğer hissedarlardan 26.01.2015 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin satış işleminden Bakırköy 17. Noterliğinin 03.03.2015 tarihli ve 03918 yevmiye No.lu ihtarnamesi ile haberdar olduğunu, satış senedindeki bedel ile tapu harç ve masraflarını depo etmeye hazır olduğunu, dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının ... ve ... ten 1.193.000,00 TL bedel ile satış yoluyla dava konusu hisseyi devraldığını, bu devir işlemi için 47.926,25 TL satım vergisi ve 10.000,00 TL komisyon ücreti ödediğini, tapudaki bedelin gerçek satış bedeli olduğunu, davanın kabulü halinde satış tarihinde ödenen taşınmaz bedeli ile masrafların toplamı olan 1.250.926,25 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalıya ödenmesi gerektiğini dile getirmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, "davacının bedelde muvazaa iddiasını ispat edemediği gerekçesiyle resmi senette yazılı bedel üzerinden davanın kabulüne ve bu bedel üzerinden davalı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesine" karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacının muvazaa iddiası ispatlanamadığı halde davacı lehine yargılama masrafları ve vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, davacının ön alım hakkı talebinin kötü niyetli olduğunu, ortaklığın giderilmesi davasının tapuya şerh edildiği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, taşınmazın tapudaki satış bedelinin tamamının 2021 yılında depo edildiğini, taşınmazın değerinde yaşanan önemli artışlar sebebiyle hüküm tarihine yakın yeni değer tespiti yapılması ve günümüze uyarlanmış bedelin depo edilmesi gerektiğini, objektif değer artışı zararının da hesaplanması gerektiğini belirterek davanın tümden reddini istediklerini dile getirmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "... davacı akitte yazılan bedelin ödenmediğini somut delillerle kanıtlayamamış ise de, ön alım bedelinin tamamı üzerinden davacı lehine avukatlık ücreti ve yargılama giderine hükmedilmesinin yerinde olmadığı,

davacının iddia ettiği ve keşifte tespit edilen 954.200,00 TL ile kabul edilen ön alım bedeli olan 1.240.926,25 TL arasındaki fark üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdiri ile yargılama giderlerinin de bu orana göre paylaştırılması gerektiği, ayrıca davacıya noter aracılığı ile satış işlemi bildirilmediğinden davacının öğrenme nedeniyle kötüniyetli olduğu ve ön alım bedelinin değerinin düştüğüne ilişkin savunmalara da itibar edilmediği belirtilerek davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

davanın kabulüne, vekalet ücreti ve yargılama giderleri yönünden yeniden hüküm kurulmasına" karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davalının hisseyi almasına aracılık eden davacının aynı hisse nedeniyle ön alım davası açmasının, davacının kötü niyetli olduğunu gösterdiğini, davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, en azından maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, davacının ön alım hakkını kullanmayacağına dair resmi yazılı şekilde olmasa da beyan ve taahütte bulunduğunu, satışın noter aracılığı ile davacıya bildirildiği sabit olduğu halde Bölge Adliye Mahkemesinin bu hususta hatalı gerekçe oluşturduğunu, karar tarihine yakın objektif değer tespiti yapılması ve satış bedeline ek olarak bu tutarın da ödenmesi gerektiğini,

dava tarihinden ilk depo tarihine kadar arada geçen dört sene boyunca herhangi bir depo kararı verilmediğini, gerçek olmayan eksik bedel üzerinden nemalandırma yapıldığını, bu miktarın zararlarını karşılamayacağını, öncelikle davanın reddini aksi takdirde dava konusu taşınmazın günümüze uyarlanmış bedelinin tespit edilerek depo edilmesini, davacının haksız olduğu ispatlandığından kötü niyetli muvazaa iddiası sebebiyle yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini istediklerini, dile getirmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

2. Yasal ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

3. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de; davacı ön alım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmî satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir. Öte yandan; keşif sonrasında alınan bilirkişi raporu, tek başına muvazaa iddiasını ispatlanması için yeterli olmayıp bunun için rapordaki verilerin davacının dayandığı herhangi bir delille desteklenmesi gerekmektedir.

4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 323 üncü maddesinin (ğ) bendindeki düzenlemeye göre vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti yargılama giderleri kapsamındadır. Yine aynı Kanun'un 330 uncu maddesine göre de kanunda yazılı haller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir. Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır. 3. Değerlendirme

Somut olaya gelince; dava konusu payın satış bedelinin resmi senetteki satış bedelinden daha düşük olduğu gerekçesiyle davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ise de; dava dilekçesinde dava değerini 10.000,00 TL olarak göstermiş ve yargılama sırasında iddiasını ispatlayamamıştır.

Hal böyle olunca Mahkemece, iddia olunan 10.000,00 TL bedel üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına, iddia olunan bedel ile Mahkemenin kabul ettiği ön alım bedeli arasındaki fark üzerinden de davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdiri ile harç dışında yargılama giderinin de bu orana göre paylaştırılması gerekirken davacı lehine keşfen belirlenen bedel olan 954.200,00 TL üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi ve bu bedel esas alınarak yargılama giderlerinde oranlama yapılması doğru değildir.

Hükmün belirtilen sebeple bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

17.100,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,