Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7001 K.2024/2604

Taraflar arasındaki yükleniciden harici satış ile alınan taşınmazın tapu iptali tescili olmazsa bedel iadesi istemli davadan dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil yönünden davanın reddine, 195.000,00 TL alacağın 15.000,00 TL kısmının 10/11/2012, 30.000,00 TL kısmının 30/11/2013 ödeme tarihi ve kalan kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ... İnşaat Ltd. Şti'den alınarak davacıya verilmesine, diğer davalılar yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile. Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 16/02/2021 tarih, 2020/372 Esas, 2021/60 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına, davacının tapu iptali ve tescil talebinin kısmen kabulü ile Sakarya ili, ... ilçesi, ...

Köyü 1971 parsel, C Blok, 2. kat ve çatı, 8 No.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, dava tarihinden önce konulmuş takyidatların kaldırılması talebinin reddine, dava tarihinden sonra konulmuş takyidatların kaldırılması talebine ilişkin usulünce açılmış bir dava bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına, karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının davalılardan ... Ltd. Şti ile yapmış olduğu 14.05.2012 tarihli satış sözleşmesi ile ... İnşaat ... ... ...

Mevkii C Blok Ön Cephe 8 No.lu çatı dubleksi inşaat halinde satın aldığını, taşınmaz bedelinin 190.000,00 TL olarak belirlendiğini, bedelin 35.000,00 TL'sinin araç devir ve teslim ederek, 45.000,00 TL'si nakit olarak makbuz karşılığında, 40.000,00 TL'sinin de araç devri yapılarak ödendiğini, kalan 75.000,00 TL'sinin davacının davalıya yapmış olduğu reklam hizmeti karşılığı olarak mahsup edildiğini, taşınmazın 24.12.2013 tarihinde davacıya teslim edildiğini ancak tapu devri yapılmadığını, sonradan davacıya teslim edilen taşınmazın 18.06.2014 tarihinde davalı ...

Ltd. Şti. tarafından ... ..., 15.12.2014 tarihinde ... ... tarafından ...'a, 13.01.2015 tarihinde ... tarafından ...'a satıldığını, ...'ın ise başka bir firma lehine ipotek tesis ettiğini öğrendiğini, davalı firmanın alacaklılardan mal kaçırmak kastıyla hareket ettiğini ileri sürerek 1971 parselde kayıtlı halen davacının ikamet ettiği ...

C Blok A Giriş 8 No.lu daire tapu kaydında yer alan takyidatlar kaldırılarak tapu kaydının iptali ve davacı adına tescilini, mahkeme aksi kanaatte ise davacı tarafça ödenmiş olan 195.000,00 TL'nin ve yapmış olduğu faydalı ve zaruri masrafların ödeme tarihleri itibariyle faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazla bir ilgisi bulunmadığını, taşınmazı 2014 yılında aldığını ve sattığını, kendisinden sonra yapılan işlemler hakkında bilgi sahibi olmadığını, davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, muvazaaya yönelik iddialarının ispata muhtaç olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "...davanın yükleniciden harici satış ile alınan taşınmazın tapu iptali ve tescili, ikinci kademe bedel iadesi talepli olduğu, davalılardan ...

İnşaat Malzemeleri firmasının yap- satçı olarak davacıya dava konusu daireyi inşaat halinde iken harici sözleşme ile 14/05/2012 tarihinde sattığı, 30/07/2012 tarihinde davalı yüklenici adına kat irtifakı tesis edildiği, 24/12/2013 tarihinde fiilen davacıya teslim edildiği, 18/06/2014 tarihinde ...'a, 15/12/2014 tarihinde ...'dan ...'a, 13/01/2015 tarihinde firma yetkilisinin kardeşi ...'a devredilmiş olduğu, davacı ... ile davalı ... İnş. Malz. ... Ürn. Nak. Tic. San. Ltd.

Şti. arasında imzalanan adi yazılı 14/05/2012 tarihli satış sözleşme ile davaya konu dairenin satışının kararlaştırıldığı, satış bedelinin 190.000,00 TL olarak belirlendiği, satış bedelinin bir kısmının araç karşılığı bir kısmının nakit bir kısmının ise davacının davalı şirkete vereceği reklam işi karşılığı olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı, davacı taraf tapu iptali tescil istemi ile birlikte tüm takdiyatlardan ari olarak da talepte bulunmuş ise de taşınmaza dava tarihinden sonra çok sayıda haciz kaydı işlenmesi dikkate alındığında mahkemece verilen süreye rağmen davacı tarafça sadece ipotek alacaklısının davaya dahil edildiği,

haciz alacaklılarına husumetin yöneltilmediği, taşınmazın mülkiyetinin kötüniyetli kazanıldığının ve sonradan konulan ipoteğin kötüniyetli konulduğunun davacı tarafça ispatlanamadığı ve yine davacı tarafın tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava tarihinden önce adi yazılı sözleşme hükümleri uyarınca bakiye satış bedelinin tamamını ödemediği..." gerekçeleriyle, tapu iptali tescil yönünden davanın reddine, 195.000,00 TL alacağın 15.000,00 TL kısmının 10/11/2012, 30.000,00 TL kısmının 30/11/2013 ödeme tarihi ve kalan kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ...

İnşaat Ltd. Şti'den alınarak davacıya verilmesine, diğer davalılar yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; şirket yetkilisinin duruşmadaki beyanları ile davayı kabul ettiğini, ...'ın taraflar arasındaki satışın olağan bir satış olmadığına dair beyanı, davalı ...'ın kolluk ifadesinde taşınmazı teminat olarak aldığına dair beyanı ile davacının edimlerini yerine getirmesi ve 2013'den bu yana taşınmazda ikamet etmesi gözetildiğinde tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Dahili davalı ... ve Tekstil San. A.Ş. vekili; taşınmazın adi yazılı sözleşme ile alındığını, resmi geçerlilik şartının sağlanmadığını, ipotek alacaklısının kötüniyetli olduğunun ispatlanamadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacının yapsatçı konumunda bulunan davalı şirket (... İnş. Malz. ... Ürn. Nak. Tic. San. Ltd.

Şti.) ile arasında düzenlenen ve geçerliliği anılan davalı şirket tarafından da uyuşmazlık konusu olmayan 14/05/2012 tarihli adi yazılı sözleşmeye dayanarak muvazaaya dayalı davalı adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın takdiyatlardan ari olarak adına tescilini veya tazminat talep ettiği, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre sözleşmenin yazılı olması yeterli olduğundan; davacı ile davalı şirket arasında yapılan 14.05.2012 tarihli adi yazılı sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğu, davacı ... ile davalı ...

İnş. Malz. ... Ürn. Nak. Tic. San. Ltd.

Şti. arasında imzalanan adi yazılı 14/05/2012 tarihli satış sözleşmesi ile davaya konu dairenin satışı için anlaştığı, satış bedelinin 190.000,00 TL olarak belirlendiği, satış bedelinin bir kısmının araç karşılığı bir kısmının nakit bir kısmının ise davacının davalı şirkete vereceği reklam işi karşılığı olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı, yargılama aşamasında reklam işi karşılığı olan bedelin senet karşılığında ödendiği, bu suretle davacının davalı yükleniciye karşı edimlerini ifa etmiş olduğu, dava konusu taşınmazın Sakarya ili, ... ilçesi, ...

Köyü 1971 parsel C blok 2. kat 8 bağımsız bölümde kayıtlı mesken niteliğinde olup, taşınmazın ilk olarak kat irtifak tapusu ile davalı ... İnş. Malz. ... Ürn. Nak. Tic. San. Ltd.

Şti. adına 30/07/2012 tarihinde tapu kaydının oluştuğu, bu şirket tarafından 18/06/2014 tarihinde diğer davalı ...'a tapuda satış sureti ile temlik edildiği, ... tarafından ise 15/12/2014 tarihinde ...'a tapuda satış yolu ile devredildiği, ... tarafından ise 13/01/2015 tarihinde diğer davalı ...'a tapuda satış sureti ile temlik edildiği, taşınmazın güncel tapu malikinin ... olduğu, taşınmaz ... elinde iken 29/01/2015 tarihinde ve 21/08/2015 tarihinde yani dava tarihi olan 26/08/2015 tarihinden önce taşınmaza iki adet ... ve Tekstil San.

A.Ş. lehine ipotek tesisi kurulduğu, tapu devir işlemleri satış işlemleri olarak gösterilmiş ise de gerçekte taraflar arasında satış işleminin olmadığı, tapu devir eden ve alanlar arasında yakın akrabalık ve iş ilişkisi bulunduğu, tapudaki devir tarihlerinin kısa süreler içerisinde ve birden fazla kez gerçekleştiği ve dava konusu taşınmazda davacının halen oturuyor olması karşısında davalı tapu kayıt maliklerinin taşınmazı görmeden ve davacının hangi sıfatla taşınmazda oturduğu bilerek taşınmazı tapuda devraldıkları, satış bedeli ile keşfen saptanan değer arasında da fark olduğu,

bu durumun davalıların yüklenici davalı ile el ve iş birliği içerisinde davacıyı zararlandırma kastıyla hareket ettiklerini gösterdiği, bu nedenlerle yapılan temlik işlemlerin muvazaalı olduğunun kabulünün gerektiği, ayrıca dava tarihinden önce taşınmaz ... üzerine tapuda kayıtlı iken davalı ... ve Tekstil San.

A.Ş. lehine 29/01/2015 ve 21/08/2015 tarihli iki adet ipotek tesis edildiği, ipoteklerin tesis edildiği tarihlerde tapu kaydında şerh bulunmaması ve ipotek tesis edilen firmanın kötü niyetli olduklarının ispatlanamaması nedeniyle ipotek alacaklısı olan dahili davalı şirketin kazanımın TMK'nın 1023 üncü ve 1024 üncü maddeleri koruyuculuğundan yararlanması gerektiği, bu sebeplerle mahkemece ipotekler korunarak tapu iptal ve tescil kararı verilmesi gerekirken yazılı şekilde talebin reddine karar verilmesinin doğru olmadığı,

dava tarihinden sonra taşınmaza konulan haciz şerhlerinin lehtarlarının davacı tarafça verilen süreye rağmen davaya dahil edilmediği ve dava tarihinden sonra konulmuş takyidatların kaldırılması talebine ilişkin usulünce açılmış bir dava bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar vermek gerektiği gerekçesiyle "davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile.

Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 16/02/2021 tarih, 2020/372 Esas, 2021/60 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına, davacının tapu iptal ve tescil talebinin kımen kabulü ile Sakarya ili, ... ilçesi, ...

Köyü 1971 parsel, C Blok, 2. kat ve çatı, 8 No.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, dava tarihinden önce konulmuş takyidatların kaldırılması talebinin reddine, dava tarihinden sonra konulmuş takyidatların kaldırılması talebine ilişkin usulünce açılmış bir dava bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili, davanın açılmasıyla birlikte mahkemece cebri icraya engel şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmiş olmasına rağmen dava devam ederken İlk Derece Mahkemesince sehven haciz konulmasına onay verildiğini, İlk Derece Mahkemesinin sadece dava öncesi takyidatlarda kayıtlı tarafları davaya dahil ettirdiğini, dava tarihinden sonra konulmuş takyidatların da kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini, dava sürecinde ihtiyati tedbir kararı alınmış olması ve işbu kararın tapuda aleniyet kazanmış olması gerçeği karşısında,

dava açılış tarihinden sonra taşınmaz üzerine takyidat koyan lehtarların TMK 1023 üncü md. kapsamında korunacak iyi niyetleri olmadığı gibi, söz konusu lehtarların davaya dahil edilmesinde hukuki yarar da bulunmadığını,.... ve Tekstil San.

A.Ş.'ye verilen teminat ipoteğine karşı ise istinaf incelemesinde geçerli kabul edilen satış sözleşmesinin 14.05.2012 tarihinde yapıldığı, dahili davalı Abalıoğlu firması tarafından ödendiği kabul edilen ve koyulmuş olan ipoteklerden ilkinin 29/01/2015 tarihinde, ikincisinin ise 21/08/2015 tarihinde konulmuş olup, iş bu davanın ise 26/08/2015 tarihinde açıldığını, her iki ipoteğin de sözleşmeden sonra davadan önce konulduğunu, satış sözleşmesinin ise başından beri geçerli olduğunu, bu tarihten sonra işbu taşınmaza ilişkin başkalarına yapılan satış işlemlerinin muvazaalı olduğunu;

bu nedenle söz konusu muvazaalı satışların ve yine zararlandırma maksatlı koyulan takyidatların da kaldırılması gerektiğini, 2012 yılından sonra tapuda gerçekleştirilen söz konusu işlemlerin yolsuz tescil olduğunu ve yolsuz tescile ilişkin koyulan takyidatların ise kaldırılmamış olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, dahili davalı Abalıoğlu firmasının davaya konu muvazaalı satış işlemlerinden haberdar olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili; satış işlemlerinin tapu kayıtlarında mevcut olduğunu, alım-satım vergileri ve diğer yükümlülüklerin yerine getirildiğini, tüm bu yasal işlemler gözardı edilerek alım ve satım işlemlerini muvazaa kabul eden kararın hatalı olduğunu, aleyhine yargılama gideri yüklenmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescil ikinci kademe tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı.

3. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekilleri tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,